Кризис перепроизводства

Прошло три месяца после введения первых экономических санкций Запада, и можно как-то проанализировать первые итоги. Рассмотрим рынок коммерческой недвижимости. Он на происходящее сегодня вокруг России отреагировал, пожалуй, более негативно, чем остальные секторы.

Девелоперам, владе­льцам недвижимости, ее покупателям и арендаторам пред­стоит определить но­вые правила работы на рынке, ценообразования и даже валюту, в которой проводить расчеты. Сейчас даже в соседних зданиях одного класса эти условия могут значительно отличаться.

Девелоперский парадокс

Еще в августе аналитики компании Cushman & Wakefield отмечали, что, несмотря на негативные настроения, строительная активность в России близка к историческому максимуму. «Причиной этого парадокса является девелоперский цикл, который в нашей стране пока находится в противофазе с экономическими тенденциями», говорилось в их отчете. Продолжился строительный бум и в III квартале: инвестиции в коммерческую недвижимость составили $1,3 млрд, что сравнимо с аналогичным периодом прошлого года ($1,2 млрд). Cushman & Wakefield прогнозируют, что за весь этот год, несмотря на расширение санкций и колебания курса рубля, в эту сферу все равно будет вложено $5 млрд. Правда, отметим, что в прошлом году инвестиции в этот сегмент, по подсчетам экспертов, составили $7,45 млрд.

Юлия Богомол, глава группы мониторинга Cushman & Wakefield, заявила «Известиям»: «На санкции и сложную экономическую ситуацию рынок реагирует падением. В первую очередь падением активности арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости. Падение спроса на фоне довольно большого предложения ведет к росту уровня вакантности помещений и снижению ставок аренды. Все эти тенденции мы наблюдаем уже второй квартал подряд и не ожидаем каких-то позитивных изменений до конца следующего года».

По поводу валюты договора арендатора и арендодателя Юлия Богомол добавила: «Более важна даже не величина курса, а его стабильность, поэтому некоторые собственники готовы фиксировать ставку в рублевом эквиваленте с соответствующей индексацией, кто-то готов устанавливать валютный коридор. Но это, скорее, единичные пока случаи, чем практика рынка. И это даже вопрос каждого конкретного случая — один собственник может быть готов давать рублевую ставку на один свой объект и не готов на это на другом объекте. Пока в России сохраняется долларовая экономика и полный переход на рублевые договоры скорее всего не случится».

Все на склад

В прошлом году аналитики наперебой отмечали, что в Московском регионе, главном для складской недвижимости, заполнены практически все площади и что этот рынок является рынком продавца, а не покупателя. Теперь ситуация резко поменялась. Специалисты компании Knight Frank отмечают: «В течение первых трех кварталов 2014 года предложение на рынке качественной складской недвижимости Московского региона пополнилось почти 857 тысяч квадратных метров. Этот показатель превышает значение аналогичного периода прошлого года на 60%. Объем нового предложения по итогам III квартала на 69% сформирован новыми объектами и на 31% — фазами ранее введенных в эксплуатацию комплексов».

И если раньше арендодатели складов в качестве оплаты предпочитали доллары, то сейчас, в условиях роста конкуренции, они все чаще переходят на рубли, даже несмотря на рост его падения в последнее время. Вячеслав Холопов, партнер, директор департамента индустриальной и складской недвижимости компании «Knight Frank, Россия и СНГ», констатирует: «Впервые за десятилетнюю историю развития рынка складской недвижимости мы отмечаем существенное увеличение объема предлагаемых в аренду современных складов, ставки в которых заявляются в рублях. При этом если ранее это были лишь отдельные примеры качественных объектов, то в настоящий момент почти 50% всех свободных помещений класса А (в построенных и вводимых до конца года в эксплуатацию зданиях) предлагаются в аренду в национальной валюте». Эксперт отмечает своеобразную географическую валютную сегментацию рынка Московской области: площади в строящихся объектах на западе и юго-западе региона до сих пор предлагаются в основном в долларах США.

Условия для торговли

Как в Москве, так и в целом по России объемы нового строительства торговых площадей находятся на рекордном уровне. «В России продолжается активное строительство профессиональных объектов торговой недвижимости, — пишут в своем отчете аналитики Colliers International. — Так, в III квартале 2014 года было открыто 15 торговых центров с общей арендопригодной площадью (GLA) более 500 тысяч квадратных метров, что превышает результаты за все первое полугодие». Самый крупный из открывшихся в III квартале ТРЦ — «Амбар» с GLA 88,6 тыс. кв. м в Самаре. А всего с начала 2014 года было открыто 30 торговых центров с общей арендопригодной площадью свыше 1 млн кв. м, это на 40% больше показателя 2013 года, когда за 9 месяцев было введено аналогичное число ТЦ суммарной площадью почти в два раза меньшей. Таким образом, отмечают специалисты, это говорит о тенденции к укрупнению торговых центров. В Москве с начала года произошло наибольшее число открытий (свыше 30%), а также еще треть новых ТРЦ сконцентрировалась в городах-миллионниках.

Как и в случае со складской недвижимостью, в торговой наблюдается кризис перепроизводства — прирост арендаторов ниже, чем ожидали девелоперы. «На коммерческой недвижимости в наибольшей степени отразились колебания курса рубля и замедление роста экономики и доходов населения, — считает Кирилл Кононов, ведущий аналитик Центра экономического прогнозирования Газпромбанка. — Медленный рост платежеспособного спроса и рост издержек привели к снижению ожидаемой доходности». На этом фоне в III квартале увеличилось количество брендов, официально объявивших об уходе с российского рынка, — Columbia, Wendy’s, Seppala, Esprit, River Island, OVS. Но справедливости ради надо сказать, что появились и новые иностранные бренды: ORIS, Crate&Barrel и UNOde50.

Cushman & Wakefield также отмечает, что в настоящее время договорные условия все чаще определяются арендаторами. Поэтому как в Москве, так и в регионах появилась тенденция снижения ставок аренды. Уступки арендаторам при заключении сделки выросли и могут достигать до 30% от запрашиваемой цены. В 2015 году ожидается рост уровня свободных помещений до 8%. Общий тон прогнозов аналитиков на 2015 год и на более отдаленную перспективу — умеренно оптимистический. А объем инвестиций в коммерческую недвижимость в будущем году может достичь $5,7 млрд.

Уплывает офисный планктон

Строительный бум не остановился и в офисной недвижимости. «Общая площадь качественных офисных помещений в Москве по итогам сентября достигла 15,5 миллиона квадратных метров, — фиксируют аналитики Colliers International. — В III квартале 2014 года было введено в эксплуатацию 500 тысяч квадратных метров и, таким образом, за первые девять месяцев суммарно было введено более 1 миллиона квадратных метров офисных площадей, что превысило на 16% результаты за весь 2013 год».

В итоге этот год скорее всего станет рекордным по объемам строительства офисов за последние пять лет. Объемы нового строительства значительно превышают текущие потребности арендаторов в новых площадях: их поглощение за первое полугодие составило 21% от введенных за этот период новых площадей. В результате на рынке появился избыток предложения.

Эксперты из Cushman & Wakefield так обозначают тенденции на этом рынке: «2014 год показывает отрицательную динамику по основным рыночным показателям. За первые три квартала 2014 года общий объем арендованных и купленных помещений составил 919 тысяч квадратных метров. Таким образом, оборот офисов снизился на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Общий объем занятых арендаторами офисов в Москве за 9 месяцев 2014 года увеличился только на 210 тысяч квадратных метров». Это означает, что потребности в дополнительных офисах невелики. Неудивительно, что ставки аренды продолжают снижаться.

В то же время уровень свободных помещений начал расти с середины 2011 года и в настоящее время, по оценкам аналитиков, составляет в среднем по Москве 15,1%. Основная часть свободных помещений сосредоточена в Москва-Сити и на прилегающем к нему Кутузовском проспекте. Вместе с тем в центральном деловом районе уровень свободных помещений находится на относительно низком уровне — 11,2%.
В итоге среднегодовая ставка в течение трех кварталов в классе A снизилась на 10% и по итогам III квартала составляет $800 за кв. м в год. В классе B средняя ставка снизилась всего на 3% и составляет $516. В 2015–2016 годах ожидается дальнейшее снижение средних ставок.

Кризис во благо

Что касается цен на аренду, то Кирилл Кононов из Центра экономического прогнозирования Газпромбанка считает, что арендаторы стали внимательнее оценивать стоимость предоставляемых им услуг. В частности, во всех сегментах коммерческой недвижимости они пытаются пересматривать договоры аренды из-за ослабления курса рубля.

Конкуренция за арендатора уже усилилась, и некоторые управляющие офисной недвижимости предлагают дополнительные услуги, у них приходит понимание того, что нужно больше внимания уделять набору оказываемых арендатору услуг. Спрос арендаторов несколько сместился в сторону экономичных проектов В-класса, спрос покупателей в розничной торговле — в сторону объектов с продуманным позиционированием и хорошей логистикой. Массового сворачивания инвестиций пока не видно, но проектам без сильной концепции будет гораздо сложнее существовать на рынке. Это же касается и уже существующих объектов — от усиления конкуренции пострадают более слабые и рынок может несколько очиститься от таких игроков.