Жилплощадь с довеском

«Хотела составить такой договор со старушкой — она в итоге потребовала и оплату ее коммунальных платежей, и лекарств, и билеты в театр раз в неделю обязательно на первые ряды, и спонсирование ее посиделок с подружками», — жалуется анонимный пользователь на одном из многочисленных интернет-форумов. Рядом другое сообщение: «Обмануть старика — запросто: оп, топориком по голове (см. Достоевского) — нечего жилые метры занимать!» Что же получается: договор пожизненной ренты — это всегда лотерея с неожиданным концом? Или все-таки можно составить его так, чтобы все получили желаемое с наименьшими потерями?

Для начала разберемся с самим понятием. Благо ему в Гражданском кодексе РФ посвящен целый параграф — четвертый — главы 33. Закон гласит, что «договор пожизненного содержания с иждивением — это договор, по которому получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и указанного им третьего лица». Договор ренты обязательно требует нотариального удостоверения, при этом не забывайте, что и вы, и тот человек, с кем вы заключаете договор, можете включить в него любые положения, не противоречащие закону. Поэтому в документе обязательно нужно как можно более подробно прописать все условия будущего «сотрудничества», особенно касающиеся ухода за пенсионером.

«В принципе возможные риски при заключении договора пожизненной ренты ненамного превышают риски, возникающие после совершения с пенсионером обычной сделки купли-продажи его недвижимости, — комментирует Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро DS LAW. — Чтобы обезопасить себя, в данном случае нужно просто собрать все необходимые документы, не пренебрегая медицинскими справками, и подробно составить сам договор, который необходимо заверить у нотариуса. Если вы все равно переживаете — заверяйте при свидетелях. Оспорить такой договор можно только в судебном порядке. На руках у вас должен быть и еще один договор — передачи с обязательным обременением. Его необязательно заверять у нотариуса, но он подлежит государственной регистрации. Помните также, что полноправным хозяином квартиры вы станете только после смерти пен­сионера».

Кто на старенького?

Предположим, что вы все-таки решились на заключение договора пожизненной ренты. Первый вопрос, который тут же перед вами встает, — где найти одинокого старика? Сразу стоит отметить, что в интернете и по объявлениям в газетах лучше не искать. Можно, конечно, обратиться в коммерческую компанию, проворачивающую подобные сделки. «В этом случае вы заплатите ей комиссию за услуги, а в результате получите малознакомого пенсионера, о котором вы в общем-то ничего не знаете, — комментирует Константин Манченко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области. — Такие компании просто сводят людей, оказывают им услугу и умывают руки: обратиться с претензиями вы уже не сможете».

Скорее всего, вам не помогут и в органах соцзащиты: государство само скупает квартиры у стариков. В Москве, например, есть единственное (!) государст­венное унитарное предприятие «Моссоцгарантия», организованное более 10 лет назад правительством Москвы. Здесь пожилым людям предлагают два варианта получения необходимой помощи: переехать в социальный жилой дом или заключить договор пожизненного содержания с иждивением, оставшись жить в своей квартире. Предложения эти действительны для инвалидов первой группы в возрасте от 55 лет, второй группы — от 60 лет и для людей, не имеющих группы инвалидности, но старше 65 лет.

Нужно учитывать, что государство в принципе предлагает не самые плохие условия заключения договора, и вам придется очень постараться, чтобы конкурировать с ним. В «Моссоцгарантии» сообщили, что человеку, отдавшему свою квартиру в собственность города, гарантируют единовременную денежную выплату в размере 3% от рыночной стоимости передаваемого жилья, ежемесячную компенсацию в размере 12 тыс. рублей, которая со временем будет увеличиваться, и оплату коммунальных услуг в 100-процентном объеме. Плюс ко всему все расходы по оформлению сделки также полностью оплачиваются государством: пенсионеру оказывают помощь в сборе нужных документов, а при необходимости помогают приватизировать квартиру. Кроме помощи материальной пенсионерам оказывается и помощь в быту.

Поэтому ваш единственный выход — это самостоятельно искать бабушку или дедушку по знакомым. Помните, что даже если на первый взгляд пожилой человек выглядит вполне адекватным, все равно не будет лишним удостовериться, что на момент заключения сделки он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере: не помешают справки из этих лечебных заведений, взятые перед сделкой. Также важно, чтобы в час и день заключения договора пенсионер был здоров.
Непростые формальности

Итак, рентополучатель найден и готов подписать с вами договор. Перед сделкой удостоверьтесь, что на занимаемой пенсионером площади не зарегистрирован кто-то еще, что жилое помещение не продано, не заложено, не находится в споре и под арестом, никем не арендуется.

«Внимательно составляйте сам договор, — советует Олег Самойлов, вице-президент Российской гильдии риелторов. — В нем обязательно должны быть прописаны три пункта: объем обязательств, которые вы на себя берете, способ их исполнения и способ подтверждения исполнения обязательств. Дело в том, что объем вашей реальной заботы о старике практически невозможно установить, зато вполне можно доказать, что в договоре предусмотрен минимум обязанностей, не обеспечивающих в целом потребностей пенсионера. А это напрямую ставит под вопрос добросовестность покупателя квартиры». Так, один из способов обезопасить себя в данной ситуации — это завести специальный дневник, в котором будет фиксироваться каждая дата оказания той или иной услуги. Каждая запись должна заверяться подписями обеих сторон. Кстати, в дневник можно также записывать просьбы и благодарности пенсионера.

Не поленитесь внести в договор информацию, кем должны исполняться обязательства: лично плательщиком ренты или третьими лицами: если вы поссоритесь с рентополучателем, то помогать ему по дому сможет кто-то еще, естественно, за ваш счет. Кстати, в договоре лучше предусмотреть условие и о том, что все устные соглашения, которые имели место между сторонами до заключения договора, теряют свою силу с момента подписания договора. Наконец, внесите в документ условие об увеличении или уменьшении объема содержания в зависимости от состояния здоровья получателя ренты.

Выгода или головная боль?

Сколько вы сможете сэкономить, приобретая квартиру подобным способом? Комментировать конкретные цифры Олег Самойлов отказался, ссылаясь на то, что Российская гильдия риелторов такими сделками не занимается исходя из своих этических убеждений.

«В любом случае стоимость таких покупок невозможно заранее предугадать, — отметил эксперт. — Стоимость квартиры по договору жизненной ренты с иждивением будет зависеть от нескольких индивидуальных факторов: сколько денег вы выплатите пенсионеру изначально, сколько будете платить ему ежемесячно и в конечном итоге — сколько он проживет. В принципе сэкономить при хорошем раскладе можно до половины стоимости квартиры».

Помните, что бывают случаи, когда договор приходится расторгать. Происходит это почти всегда в судебном порядке. Будьте готовы к тому, что сегодня много пенсионеров живут именно за счет постоянных перепродаж ренты. Поэтому будьте внимательны, когда дело уже запахло «жареным»: если вы вдруг поссорились с пенсионером, если обнаружили, что он недоволен заключенной сделкой или лично вами, если вокруг него начали крутиться непонятные риелторы или юристы, если старичок не подходит к телефону и не открывает дверь, препятствуя исполнению вами обязательств. Все это — сигналы о том, что лучше с такой рентой расстаться.

В этом отношении существенное преимущество договоров ренты — это то, что вы можете в любой момент возвратить свои вложения по договору ренты, не потеряв ни копейки: всегда можно переуступить право плательщика ренты другому человеку с согласия самого пенсионера. Однако даже в этом случае никто не возместит вам потраченных усилий. «В свое время у нас работала сотрудница, — вспоминает Константин Манченко. — Она ухаживала 2,5 года за старушкой, причем очень хорошо. А потом нашелся мужичок, который предложил этой пенсионерке условия получше, и бабуля «соскочила». Был суд, в итоге новый покупатель возместил нашей сотруднице все расходы. В результате она все равно в минусе оказалась: никакого дохода вложенные деньги и усилия не принесли».

Никаких проблем

Одно из главных отличий договоров пожизненной ренты в России и за рубежом заключается в размере платежей. Главное отличие — в нашей стране выплаты пенсионерам несоизмеримы с ценами на недвижимость, хотя большинство пожилых людей довольны и этим.

На Западе все по-другому. Во-первых, в Европе и Северной Америке страховые компании, которые заключают соглашения о пожизненном содержании, определяют размер выплат индивидуально, в зависимости от стоимости недвижимости, продолжительности жизни в стране и возраста пожилого человека на момент заключения договора. Приблизительно рассчитать размер ренты в США и Канаде можно на сайте международного веб-калькулятора Web Financial Tools. А вот, например, во Франции, где в последнее время заметно выросли цены на жилье, ежемесячная рента может составлять от €400 до €3 тыс.

Общее правило выплаты ренты «за бугром» таково: если получатель ренты проживет ровно столько, сколько его среднестатистический соотечественник, то совокупная сумма платежей будет равна стоимости переданного жилья. Если дольше, то страховая компания все равно продолжает выплачивать ренту.

Кстати, еще одно отличие западных стран от России заключается в том, что там пенсионеры чаще заключают договоры ренты со страховыми компаниями или близкими родственниками, а не с посторонними людьми. И именно поэтому для нас, несмотря на все юридические формальности, главное правило составления договоров пожизненной ренты должно быть таким: не пытайся никого обмануть, иначе окажешься обманутым сам. Да, и не забывайте о народной мудрости: перед подписанием документа «семь раз отмерь — один отрежь».