Конец хрущевок?
Когда-нибудь, несомненно, придет день, когда последний пятиэтажный панельный дом в Москве будет снесен. «Жаль только – жить в эту пору прекрасную...» Актуальны ли сегодня эти строки? Тем более что мнения экспертного сообщества по этому поводу разделились: одни уверены, что все должно закончиться в ближайшие 10 лет, другие уверяют, что при таких темпах сноса в хрущевках еще могут вырасти наши правнуки...
Столичные власти между тем официально заявляют, что пятиэтажек так называемых «сносимых» серий в городе не останется уже в 2015 году, после чего начнется снос пятиэтажных домов, которые ранее предполагалось реконструировать. «И жить поедете вы из Кунцево в Апрелевку», – вносят свою «ложку дегтя» независимые эксперты.
«Сносимые» – вперед!
В департаменте градостроительной политики города Москвы считают, что программа ликвидации пятиэтажек «сносимых» серий в столице практически завершена: от пятиэтажных домов, ранее определенных к сносу, уже полностью избавились Центральный и Южный административные округа, а также Зеленоград. Сегодня на территории города осталось около 300 домов первого периода индустриального домостроения, определенных к сносу еще в 1999 году. «Хотя само использование терминов «сносимые» и «несносимые» является некорректным, – отмечает Сергей Сущенко, заместитель руководителя департамента градостроительной политики. – Нет ни одного правового акта и распорядительного документа, в котором они используются. Это чисто утилитарное и разговорное обозначение серий пятиэтажек, определенных в соответствии с постановлением № 608 к сносу или к реконструкции».
Это постановление, напомним, гарантирует окончательный и бесповоротный снос домов серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300, которые тогда были признаны непригодными для жилья, поскольку имели серьезные конструктивные и планировочные недостатки. Такие, например, как прогиб потолочных плит в панелях перекрытий или отслоение наружного бетонного слоя в трехслойных панелях, разрушение защитного слоя бетона в балконах, протечки кровли. «Обследование пятиэтажных домов на предмет их сноса было проведено специалистами Москомархитектуры еще в конце 1990-х годов по поручению правительства Москвы. На тот момент пятиэтажный жилой фонд составлял примерно 10 тысяч зданий, из которых сейчас осталось всего 302», – поясняет масштабы проделанной работы Сергей Сущенко. При этом в департаменте уточняют, что закон города Москвы № 28 устанавливает равноценные или улучшенные условия проживания при переселении из сносимых пятиэтажных домов.
Все бы хорошо, но сроки реализации этого документа постоянно менялись, и в итоге снос хрущевок растянулся на долгие 15 лет. «По сути в 2010 году власти отказались от признания переселения москвичей из пятиэтажек важнейшей социальной задачей, – считает Андрей Клычков, член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике. – В настоящее время идет процесс вялотекущего точечного сноса пятиэтажек без комплексной реконструкции районов».
Но есть факты, с которыми трудно спорить. О том, в какой стадии программа сноса пятиэтажек находится сейчас, в департаменте нам сообщили следующее: в Восточном и Юго-Восточном округах отселение жителей и снос пятиэтажных домов планируется завершить уже в 2014-м, а в 2015 году – во всех остальных административных округах столицы.
Между тем в Москве существует большое количество устаревших пятиэтажек других серий (I-510, I-511, I-515, I-447, II-07, I-335 и их аналогов), которые тогда, в конце 1990-х годов, не были признаны подлежащими сносу, поскольку при должном уходе и своевременном капитальном ремонте могли бы простоять еще лет 20–30. «Тогда специальной комиссией пятиэтажные дома были формально разделены на две группы, – вспоминает Андрей Клычков. – Те, которые на момент обследования имели больший износ и должны были быть снесены в первую очередь, и те, которые могут и подождать».
Но с тех пор прошло так много времени, что «несносимые» дома давно уже стали очень даже «сносимыми»! Жилой фонд таких домов сегодня оценивается примерно в 25,3 млн кв. м. При этом, по экспертным оценкам, к 2025 году большая часть этих домов достигнет порогового физического износа (60 %), после которого проведение модернизации или реконструкции окажется экономически нецелесообразным.
И в правительстве Москвы об этом знают. «Учитывая высокий износ пятиэтажек, накопленный с момента выпуска постановления № 608, и прогноз старения жилищного фонда до уровня, когда капитальный ремонт экономически нецелесообразен, на втором этапе подпрограммы «Реновация существующей застройки» запланирован переход после 2016 года к ликвидации пятиэтажного фонда новых серий, ранее определенных к реконструкции», – сообщает Сергей Сущенко.
Ждать или продавать?
Между тем «счастливые» обладатели квартир в московских пятиэтажках, построенных при товарище Хрущеве, уже не первый год живут «на чемоданах». Как лучше поступить: продолжать ждать переселения в рамках государственных и инвестиционных программ или уповать только на себя – продавать хрущевку, пока не поздно, и начинать новую жизнь, не дожидаясь милости от властей? Этот вопрос встает особо остро сегодня, когда изменения в городском законодательстве происходят в регулярном режиме.
До сих пор власть отвечает на все вопросы москвичей однозначно: «Переселение жителей в соответствии с правовыми актами города Москвы планируется осуществлять в порядке, установленном законами города Москвы от 31.05.2006 № 21 и от 29.05.2013 № 28, а именно в районе проживания. По желанию (и только по желанию) гражданина он может быть переселен в другой район в пределах административных границ Москвы». Однако аналитики рынка недвижимости склонны в этом сомневаться. «При существующих тенденциях и любви властьимущих к внесению всякого рода поправок в правовые акты, регламентирующие процесс переезда из сносимых домов, я не исключаю, что вскоре эти изменения могут коснуться и локации жилья для новоселов, – рассуждает Максим Крягин, аналитик инвестиционного холдинга «Финам». – Возможно, в будущем из пятиэтажек могут переселять не только в соседние округа, но и в «новую Москву», за пределы нынешней МКАД».
С ним согласны и другие эксперты в области недвижимости. Так, по словам Олега Репченко, генерального директора аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости», сегодня пятиэтажки не являются гарантированно «хорошей инвестицией», как это было в прежние времена, поскольку их дальнейшая судьба имеет большой фактор непредсказуемости, а соответственно и риска. «Это стало лотереей, и я не могу сказать, что пятиэтажки остаются хорошим вариантом получить взамен хорошую квартиру, как это было раньше», – отмечает эксперт.
Надеяться разрешено
Конечно, в перспективе – далекой или близкой – любую пятиэтажку снесут, а жильцов переселят, но проблема в том, что никто не знает, когда именно это произойдет, и ожидание грозит затянуться на десятилетия. «Это зависит от того, есть ли у района инвестор, который будет финансировать строительство новых домов для квартала, или нет», – комментирует Юрий Кочетков, эксперт по рынку недвижимости. Выяснить это можно в районной управе, где должны быть планы реновации кварталов, или же самому найти их в интернете. «На каждый квартал делаются отдельные проекты-планировки либо выдается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), где содержится информация о том, что и когда будет строиться», – объясняет специалист. Кроме того, с этими документами можно ознакомиться и на сайте Москомархитектуры или найти их в специальных правовых базах (таких, как «Гарант» и «Консультант»).
При этом аналитики констатируют, что в последнее время у инвесторов все меньше интереса к контрактам, связанным с расселением пятиэтажек, поскольку они не очень выгодны и трудозатратны. «Инвестор должен договориться с каждым жильцом о переселении, спланировать расселение, построить на свои деньги новые дома для переселенцев и только потом начать строительство, с которого он может получать прибыль», – поясняет эксперт по рынку недвижимости Сергей Жарков. По его мнению, на такие условия инвесторы идут крайне неохотно – только в том случае, если эта земля оказывается в центре и в хорошем районе.
Специалисты также считают, что сегодняшний спрос на пятиэтажки сильно завышен и, как только российский рынок жилья будет достаточно насыщен, спрос резко упадет. «Пятиэтажки в Москве просто переоценены по соотношению цена–качество из-за дефицита на рынке недвижимости. Но если смотреть на мировой опыт, старое ветхое жилье падает в цене чуть ли не до нуля, как только рынок насыщается», – полагает Олег Репченко.
Между тем в департаменте градостроительной политики сообщили, что снос пятиэтажек и строительство новых домов для переселенцев из хрущевок ведется в рамках Государственной программы города Москвы «Жилище», согласно которой в 2013–2015 годах запланировано строительство 1880 тыс. кв. м жилья. Из них 832 тыс. кв. м будет возведено в кварталах комплексной реконструкции 5-этажного жилищного фонда первого периода индустриального домостроения для переселения жителей из домов «сносимых» серий. Строительство жилья по социальным программам в 2013–2015 годы обойдется городскому бюджету более чем в 123 млрд рублей.
