Ограничение на высотность новостроек в Подмосковье можно будет обойти

В Подмосковье инвесторы смогут обойти запрет на строительство домов не выше девяти этажей, если у проекта будет «достаточное основание». Об этом «Известиям» рассказал министр правительства Московской области по архитектуре и градостроительству Алексей Воронцов. По словам чиновника, разрешение может быть дано, если в ходе «публичной процедуры» будет доказано, что проект строительства поможет «муниципальному образованию решить группу социальных задач, например, расселить людей из аварийного жилья или дать квартиры многодетным семьям». Он отметил, что такая социальная нагрузка приблизит чистую прибыль застройщика к «европейскому стандарту» в 20%, а сейчас в регионе она достигает 100% и более.

Запрет на высотное строительство в регионе должен вступить в силу в октябре 2013 года. Как рассказал Алексей Воронцов, чтобы построить дом выше девяти этажей, «инвестор может обратиться в местный орган самоуправления со своими экономическими расчетами и архитектурными проработками, деталями зданий и сооружений».

— Вето можно будет преодолевать через публичную процедуру, — говорит Воронцов. — Обоснование строительства должен поддержать муниципальный орган, затем заявители могут обратиться в правительство Московской области. Министерства и ведомства региона проведут свою оценку документа, после чего будет написано сводное заключение от каждой организации.

Министр отметил, что при высотном строительстве прибыль застройщика нередко составляет 100% и более, а она «должна быть приближена к цивилизованным показателям». По его словам, «20% чистой прибыли — очень хорошая норма в Европе».

— Часть прибыли инвестор направит на восполнение дефицита социальной инфраструктуры, — продолжил Воронцов. — За счет этого можно будет построить детсад, школу, дополнить улично-дорожную сеть. Также проект может решать задачи, которые возложены на муниципальное образование: расселить аварийное жилье, обманутых дольщиков или дать жилье многодетным семьям.

Чиновник отметил, что это сделает «населенные пункты в регионе более сбалансированными по типам и видам застроек».

Заведующий кафедрой региональной экономики и экономической географии Высшей школы экономики Алексей Скопин поддержал идею повышения социальных обременений для застройщиков, если их проекты сверхприбыльны. Но отметил, что в российских реалиях эта инициатива имеет высокие коррупционные риски, так как на стадии строительства отсутствует контроль за исполнением соцобязательств инвесторов.

Между тем в регионе уже был принят ряд кадровых решений из–за того, что социальная инфраструктура не поспевала за темпами строительства жилья. В частности, в феврале этого года главный архитектор Балашихи Юрий Ужейко, а также первый замглавы администрации города Алексей Дедков подали заявления об отставке после того, как город посетил врио губернатора Московской области Андрей Воробьев. Во время визита обнаружилось, что в городе не достает детских садов и школ, родильного дома, опорного пункта полиции, пожарной части и поликлиники. Также ушел в отставку после встречи с главой региона замглавы администрации по строительству города Королев.

Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов полагает, что инвесторы могут захотеть строить в Подмосковье высотные многоэтажки с дополнительным социальным обременением вблизи МКАД и Троицка. В других же районах, по его словам, сейчас становится все более популярным малоэтажное строительство.

— В Московской области много свободной земли. Ограничение на строительство высотных домов позволит властям за счет застройщиков освоить свободные пространства, — говорит Таганов. — Высокие дома есть смысл строить там, где площади крайне ограничены. В таких случаях застройщику надо максимально уплотнить строительство, чтобы получить больше квадратных метров жилья на одну сотку земли.

Дмитрий Таганов добавляет, что чистая прибыль при строительстве высоток достигает более 100%, а при возведении домов малой и средней этажности — только 30–40%. Однако отмечает, что различаются сроки окупаемости проектов.

— Квартир в невысоких домах меньше, поэтому они продаются за 3–7 лет, — сказал  эксперт. — То есть инвестор быстро извлекает прибыль и идет строить дальше. А продажа квартир в высотках может растянуться на 10–15 лет. В этом случае экономические риски выше, так как никто не может спрогнозировать, что произойдет в сфере экономики и политики за это время. Может быть, грянет новый экономический кризис и квартиры покупать перестанут.

Алексей Скопин отмечает, что «инвестор прежде всего экономит на том факторе, который обходится ему дороже всего, поэтому в разных местностях будет разный подход к строительству».

— На границах с Москвой дорогая земля, и нет проблем с коммуникациями, поэтому выгодно строить только высокие дома. Если сотка стоит 200 тыс. рублей, а для строительства многоэтажки надо всего 20 соток, то такой проект будет существенно покрывать первоначальные затраты на землю, — говорит Скопин. — На периферии, наоборот, проблемы с инфраструктурой, но земля дешевая. Там выгодно строить низкие дома и проводить как можно меньше сетей. В итоге в Москве сейчас средняя застройка составляет 22–25 этажей, в ближайшем Подмосковье — порядка 18–20 этажей, дальше 15–16 этажей, а на 100-километровой отметке от границ столицы нормально возводить 3–4 этажа.

Экономист добавил, что грамотно отрегулировать всю градостроительную политику такого большего региона, как Московская область, одним параметром — этажностью — будет крайне сложно.