Госдума ограничила стоимость жилья на землях Фонда РЖС

Сегодня депутаты нижней палаты парламента приняли во втором чтении поправки к закону «О содействии развитию жилищного строительства» (161-ФЗ), направленные на регулирование правил игры на рынке жилищно-строительных кооперативов экономкласса, построенных на землях Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Нововведение фактически вводит законодательное ограничение стоимости строительства жилья на землях Фонда РЖС на уровне не выше средней рыночной цены квадратного метра.

Поправки в закон 161-ФЗ, разработанные с участием РЖС, направлены на защиту участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) от недобросовестных застройщиков и повышение доступности жилья. Эти меры предусматривают, что совокупная стоимость строительства самого жилья, сопутствующей инфраструктуры, проектных изысканий, присоединения к коммуникациям и прочего не может превышать суммы паевых взносов кооперативщиков, а та, в свою очередь, рассчитывается исходя из средней рыночной цены одного квадратного метра жилого помещения в субъекте. Эту цифру ежегодно высчитывает Госстрой, и в Москве она, например, составляет 90,4 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — 53,7 тыс. рублей, а самые дешевые «усредненные» метры — в Карачаево-Черкесии (20,7 тыс. рублей). На деле это означает, что себестоимость кооперативного жилья, построенного на землях Фонда РЖС, к примеру, в Санкт-Петербурге не может превышать 53,7 тыс. рублей за 1 кв. м.

Разработчики законопроекта утверждают, что у члена жилищного кооператива будет гарантия, что он получит свое жилье в срок и по заранее оговоренной цене. Возможности произвольно поднять стоимость у застройщика не будет, независимо от рыночной конъюнктуры и других внешних факторов.

Строительный подрядчик должен еще «на берегу», на этапе участия в аукционе, понимать все риски, которые он на себя принимает, и представлять, какими будут его действия в случае того или иного форс-мажора. Так что повторения историй с обманутыми дольщиками и замороженными стройками в фонде не боятся. Их поддерживает руководитель практики земельного права «Пепеляев Групп» Алексей Коневский.

— Риск изменения ситуации на рынке всегда есть, цены могут поползти как вверх, так и вниз, от этого никто не застрахован. Но у РЖС достаточно механизмов для защиты участников ЖСК, — считает он.

— ЖСК на общих основаниях вправе расторгнуть контракты с подрядчиками, которые не приступают к работе либо делают ее настолько медленно, что ее завершение в согласованные сроки становится невозможным. Можно также включать в договоры условия, согласно которым оплата работ привязана к закрытию подрядчиком тех или иных объемов или участков работ, — говорит юрист девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов.

Найти такого «идеального» подрядчика членам кооператива должно помочь ужесточение требований к строителям: они отныне должны будут иметь как минимум трехлетний опыт работы в объемах, не меньших чем предполагается строить в рамках договора-подряда, и специальные допуски к капстроительству (выдается саморегулируемой организацией, в которой состоит подрядчик). Эти новые требования тоже прошли думское второе чтение во вторник.

— Эта мера позволит защитить участников ЖСК от недобросовестных подрядчиков и даст возможность гражданам — членам кооператива получить жилье экономкласса надлежащего качества и в оговоренный срок, — комментирует Светлана Кузнецова, заместитель генерального директора Фонда РЖС.

Поправки будут применяться только в отношении тех кооперативов, которые создаются в содействии с Фондом РЖС (по закону 161-ФЗ), причем закон будет иметь обратную силу — для уже строящихся объектов.Правила привлечения кооперативом подрядчиков не распространяются на кооперативы, члены которых строят для себя объекты индивидуального жилищного строительства.

Вопрос в том, согласятся ли сами застройщики работать на таких условиях. Реальные рыночные цены на жилье, на которые ориентируются девелоперы, значительно выше, чем устанавливает Госстрой: например, по Москве разница составляет 47 тыс. рублей, по Подмосковью — около 30 тыс. рублей.

Руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков считает, что это делает сотрудничество с Фондом РЖС по новой схеме невыгодно для подрядчиков.

— Почти в 100% случаях при утверждении новых норм в законе стоимость жилья будет сильно снижена. Цены будут зависеть от пунктов, прописанных в изначальном договоре, если цена будет жестко фиксирована, то риск для подрядчиков не оправдан, так как стоимость стройматериалов подвержена инфляции. 

С ним не соглашается аналитик ИФК «Солид» Гульназ Галиева.

— Подрядчик получает гарантированные заказы от властей, а государство в данном случае — хороший партнер, — говорит она.

Нивелировать возможные неприятные эффекты, связанные с инфляцией и другими проблемами, можно за счет использования бюджетных стройматериалов, которые, исходя из общей экономической ситуации в стране, не будут существенно дорожать, отмечает эксперт.

В России сейчас уже реализуется 50 проектов по созданию кооперативов при участии Фонда РЖС, еще 15 прошли стадию регистрации.