Приказано уничтожить
Снос ветхих пятиэтажек, планируемый за счет средств городского бюджета, должен завершиться в олимпийском 2014 году, что не может не радовать жителей хрущевок, большинство которых уже заждались переезда. Как обстоят дела со сносом ветхого жилья сейчас?
Очень многим москвичам известно, насколько непригодны для жилья хрущевки – пятиэтажные блочные или панельные дома, построенные несколько десятилетий назад. Жить в них, мягко говоря, некомфортно, а содержание подобных строений обходится очень дорого: ветхие коммуникации требуют постоянного ремонта. Именно поэтому столичная программа по сносу пятиэтажек продолжает набирать обороты. Уже названа и дата ее завершения. Мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что пятиэтажки исчезнут из города через 2 года: «Намеченную программу мы должны реализовать до 2014 года. Кому-то, конечно, придется подождать, но будем двигаться по графику, чтобы программа не остановилась».
По данным Департамента градостроительной политики города Москвы, в столице осталось снести 366 зданий, построенных в ходе первого периода индустриального домостроения, что составляет 1350,7 тыс. кв. метров жилья. На начало 2012 года в Москве были районы и даже целые округа, которые полностью избавились от пятиэтажек. В их числе, например, Южный и Центральный административные округа, Зеленоград. Как должен осуществляться механизм сноса ветхих домов и расселения владельцев квартир в них?
Крыша над головой
Расселение обитателей сносимых пятиэтажек осуществляется в соответствии с законом города Москвы от 31 мая 2006 года «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Как разъясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-недвижимость», согласно этому документу собственник квартиры в сносимом доме должен получить взамен не меньшей площади квартиру в новом доме с тем же количеством комнат и в том же районе проживания. «Под этим понятием в законе подразумевается территория района, в котором находится сносимый дом, и территория прилегающих к нему районов, расположенных в том же административном округе Москвы. Собственник имеет право выбора: вместо квартиры получить денежную компенсацию в размере рыночной стоимости имеющегося жилья», – рассказывает Игнаткина. Но обычно квартира в хрущевке стоит меньше жилплощади, которая предлагается взамен, и на практике большинство москвичей предпочитают получить новое жилье. Таких крошечных квартир, как в пятиэтажках, уже не строят, поэтому переселенцы заведомо получают квартиры большей площади.
Реконструкцией старых кварталов должны в соответствии с утвержденной программой заниматься частные застройщики. По мере реализации проекта компании-застройщики определенную часть новых квартир должны отдавать в распоряжение мэрии. Между тем участники рынка – девелоперы, инвесторы – обеспокоены тем, что в последнее время в столице значительно сократилось количество подписанных инвестиционных контрактов. Результаты конкурсов на осуществление застройки пересматривают или вообще отменяют, а новые проекты по разным причинам отклоняет Градостроительно-земельная комиссия. Таким образом, переселение жителей старых кварталов, по мнению некоторых девелоперов, прекратилось.
Реакция властей на этот пессимизм была мгновенной: Сергей Собянин заявил, что программа будет реализована в установленные сроки. В Москве будет создана специальная структура, которая выступит в качестве заказчика, инвестора и продавца жилья. Новая структура, по замыслу ее создателей, позволит значительно удешевить программу сноса пятиэтажек и избежать чрезмерно уплотненной застройки.
Городские власти даже готовы помогать инвестиционным компаниям завершать строительство. К примеру, в ЗАО переезда в новые квартиры сегодня ожидают более 3 тыс. семей. Пятиэтажные дома в этом округе планировалось снести в рамках инвестиционных контрактов, которые были сорваны по причине недостатка средств у инвесторов. Если инвесторам не удастся выполнить взятые на себя обязательства, расселение будет проведено с участием городского бюджета.
Ломать – не строить
И все же, как считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», со сносом пятиэтажек не все так гладко, как кажется на первый взгляд. «Если согласно плану ликвидация ветхого жилья в Москве будет завершена до 2014 года, то сейчас ежемесячно нужно сносить как минимум 10 домов или около 116 домов в год, – рассуждает он. – Оценить темп работ пока сложно, однако по опыту предыдущих лет могу сказать, что в среднем за год удается расселить и демонтировать не более сотни домов». По мнению эксперта, основная проблема сноса заключается именно в расселении жильцов, которые должны получать новые квартиры в своих же районах. Получается, что уложиться в указанные сроки получится только в случае, если темпы возведения новых домов не будут уступать темпам сноса ветхого жилья.
Как сообщили в пресс-службе столичного департамента строительства, с начала года в рамках программы сноса пятиэтажных жилых домов, аварийных домов и домов, признанных непригодными для проживания, было снесено 23 дома. При этом в ЦАО снесены четыре из пяти запланированных домов, в САО – восемь из девяти.
«Я верю, что руководство города приложит все усилия, чтобы выполнить свои обязательства. Но есть объективные причины, которые могут скорректировать план сноса, – считает Павел Лепиш, генеральный директор компания «Домус финанс». – Все очень сильно будет зависеть от округов, и в итоге выполнения плана по каждому отдельному округу сложится единая картина». По мнению эксперта, в ЮВАО под категорию «ветхих пятиэтажек» подпадает не более 10 жилых домов и снести их не составит особого труда, а вот в Западном и Северо-Восточном округах их общее количество превышает 180 домов (92 и 89 соответственно), и такой объем работ быстро не осуществить. Кроме того, многое зависит от привлекательности места. Например, Западный округ очень интересен для любого девелопера, там что ни «адрес сноса», то «мечта инвестора»: одни только дома на проспекте Вернадского чего стоят. «Еще один фактор – переселение, куда и как оно будет происходить. Внутри города социальных домов строится немного, по Новой Москве анонсов о создании социальных микрорайонов я пока вообще не слышал, а Люберецкие Поля всех «принять» тоже не смогут. Да и не все туда поедут. В итоге, думаю, план будет выполнен с небольшой задержкой, и к 2014 снесут максимум 75–80% от намеченного».
Более оптимистичного мнения придерживается Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: «Хрущевские дома наиболее ветхих серий, так называемые сносимые, в Москве почти все ликвидированы, и на их месте в большинстве случаев возведены новые дома. В связи с этим допускаю, что к 2014 году будут ликвидированы остатки домов «сносимых серий». Если же рассматривать ликвидацию к указанному сроку домов, относящихся к «несносимым сериям», то думаю, что принятие соответствующих решений будет определяться экономической целесообразностью данных проектов». По словам Самойлова, в обозримом будущем основные строительные работы предполагается сосредоточить на присоединенной территории Новой Москвы, концентрация на точечном сносе вполне пригодных еще для жилья домов представляется ему маловероятной.
Масштабные перспективы
Раньше снос и реконструкция пятиэтажек происходили следующим образом. На выбранную территорию заходил застройщик, чаще всего это был связанный напрямую с городом ДСК. На месте снесенных домов возводились новые: часть квартир шла под заселение жителями снесенного фонда, а часть выставлялась на продажу. Часто такая застройка происходила с нарушениями градостроительного законодательства, в результате чего не учитывалось увеличение плотности застройки и, соответственно, населения. Старые кварталы, естественно, были спроектированы под определенную плотность, исходя из этого рассчитывались и нагрузки на коммуникации, на инфраструктуру. А при подобном сносе и многоэтажной застройке объем жилого фонда резко возрастал, увеличивались всевозможные нагрузки на сети. Появлялась необходимость в новых очистных сооружениях, новых электроподстанциях – для города такой стихийный подход оказался неприемлем. Сейчас нам предлагают совершенно другую систему.
Как известно, земля в Москве дорогая. И город, как хозяйствующий субъект, должен получать со всех территорий столицы определенный доход. «Принимается решение изымать ветхий фонд и приводить в порядок как депрессивные с точки зрения состояния жилого фонда кварталы, районы, так и территории промзон, которые тоже можно застроить жилыми домами, – описывает ситуацию Алексей Буреломов, руководитель департамента консалтинга компании «МИЭЛЬ-Девелопмент». – Но жителей запланированных под снос домов нужно куда-то переселять, не нарушив градостроительные нормы и не забывая о правах людей получить соответствующее по площади и качеству жилье. Поскольку сейчас вектор градостроительной политики сместился на новые территории, то предполагается, что население, территории которого подвергаются реновации, могут переселять на другие площади, в том числе и в Новой Москве». Аналитик считает, что освобождающиеся территории города нужно подвергать комплексной реконструкции, заново проектировать улицы, кварталы и прочее, заново продумывать плотность и инфраструктуру. Этот процесс продолжителен во времени, но с градостроительной точки зрения такая стратегия разумна. Поэтому, скорее всего, к концу 2014 года произойдет не избавление Москвы от ветхих пятиэтажек, а идеологическое развитие этой стратегии. Будут выработаны определенные механизмы, в том числе и правовые, по работе с гражданами.
Социально-важная инфраструктура
Новые нормы, применяемые при реконструкции микрорайонов, ограничивают плотность застройки 15–20 тыс. кв. м на гектар, в то время как еще совсем недавно инвесторы «догоняли» этот показатель до 30–35 тыс. кв. м на гектар, ограничивая свободное пространство во дворах. Так, в районе Северное Медведково, на ул. Полярная, д. 35/5, на месте снесенных хрущевок уже построен детский сад, сейчас на территории ДОУ ведутся работы по благоустройству. На месте шести предназначенных под снос пятиэтажек на ул. Новаторов, кв. 37–37Ц, планируется возвести общеобразовательную и музыкальную школы и построить физкультурно-оздоровительный комплекс.
Еще две школы строят на месте разобранных домов в районах Ховрино (ул. Зеленоградская, д. 35, корп. АБ) и Западное Дегунино (ул. Ивана Сусанина, д. 6, корп. 5). А в Зюзино на месте 42-го дома по Болотниковской ул., возможно, будет обустроен ветеранский дворик, предназначенный специально для отдыха пожилых горожан. Кроме того, в планах у столичного правительства обустроить общественные пространства после демонтажа дома 112 по Ленинскому проспекту и домов 25 и 29 по ул. Марии Ульяновой.
