Перейти к основному содержанию
Прямой эфир

Продажа коммунальных квартир: как не прогадать?

Основной проблемой остается противодействие сделке купли-продажи со стороны сособственников
0
Продажа коммунальных квартир: как не прогадать?
Владимир Суворов
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

Не верьте утверждениям, что коммуналки уходят в прошлое и что спроса на немногочисленные оставшиеся уже нет. Несмотря на разработанную московским правительством программу расселения коммунального жилья, активные усилия риелторов и самих жильцов, в столице по-прежнему еще достаточно «коммунальных метров». Не помогает и запрет на разделение лицевых счетов, который, в соответствии со ст. 82 Жилищного кодекса РФ, действует с марта 2005 года. Специалисты говорят, что коммуналки как явление окончательно исчезнут не скоро: оказывается, есть люди, и их не так уж мало, которым такой тип жилья очень удобен.

Комнаты в Москве приобретают люди, которым необходима московская прописка, а также пожилые или одинокие, – объясняет Анна Зверева, эксперт агентства «Кутузовский проспект». – В условиях ограниченного бюджета семья, состоящая из нескольких человек, предпочтет купить отдельную квартиру в Подмосковье». На данный момент в Москве продается чуть более 3,5 тыс. комнат, что составляет около 6% от объема всего рынка жилых помещений.

Жизнь в коммуне

Руководитель отдела консалтинга и оценки агентства недвижимости МИАН Александра Кадченко в список потенциальных покупателей комнат добавляет москвичей, которым приходится рассматривать такой вариант решения жилищного вопроса из-за разъезда, развода, размена квартир или раздела наследства. В перспективы полного избавления столицы от коммунального жилья в ближайшие годы она не верит: «Учитывая стабильный спрос на комнаты, в среднесрочной перспективе в Москве не стоит ожидать исчезновения с рынка жилья данного формата. Кроме того, с юридической точки зрения коммунальной квартирой следует считать ту, в которой собственники владеют отдельными комнатами, а не долями, и при этом лицевые счета разделены. Да, количество таких объектов в столице постепенно сокращается. Однако объем квартир, разделенных на доли между собственниками, сохраняется стабильным или даже несколько увеличивается. Неформально их также можно отнести к коммуналкам».

В каких московских районах остались коммуналки и сколько стоит квадратный метр этого наследия социализма? «Больше всего их в центре города, а также в сложившихся спальных районах с преобладанием старого 5 – 9-этажного жилого фонда, – оценивает Александра Кадченко. – К таким районам можно отнести Алексеевский, Соколиную Гору, Чертаново, Перово. Коммунальные квартиры там сохранились с советских времен и продолжают пользоваться стабильным спросом до сих пор».

Анна Зверева подтверждает, что в основном это ЦАО и прилегающие к нему районы города со старой жилой застройкой. Встретить коммуналки на окраинах города, где возраст домов менее 20 лет, практически невозможно. Средняя стоимость квадратного метра для комнат в коммунальных квартирах находится в пределах $5000 – 5500.
Итак, с масштабом проблемы и ценой на коммуналки мы познакомились. Теперь нужно понять, как грамотно продать эту собственность.

Вместе или раздельно?

На наш вопрос, что выгоднее продавать: свою долю в коммуналке или, объединившись с другими владельцами, целую квартиру, эксперты единодушно ответили: лучше продавать квартиру целиком. Почему?

Наталия Торгашева, директор юридического департамента Colliers International FM отвечает: «При продаже доли в квартире стоимость формируется по рыночной цене. К примеру, в квартире два собственника. Стоимость квартиры – 3 млн руб. Но половина доли в этой квартире будет стоить значительно меньше полутора миллионов, поскольку за такую сумму никто долю (комнату) в квартире покупать не станет. Поэтому вариант продажи квартиры целиком, а потом раздел всей полученной суммы между сособственниками значительно выгоднее, чем продажа доли (комнаты) по отдельности».
Рынок недвижимости в московском регионе устроен так, что комната или доля в квартире продается по стоимости меньшей, чем в случае, когда продается квартира полностью, а дальше деньги делятся между всеми собственниками пропорционально долям в этой квартире. «Причем доля оценивается немного дешевле, чем отдельно выделенная комната. Так, например, комната в 3-комнатной квартире общей площадью 86 кв. м на «Авиамоторной» предлагается к продаже по стоимости 2,9 млн руб., а полностью 3-комнатная квартира такой же площадью в этом же доме оценивается в 11 млн руб., – рассказывает Анна Зверева. – Следовательно, при продаже комнаты или доли в коммунальной квартире гораздо выгоднее объединиться с другими собственниками».
Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty: «Выгоднее продавать целую квартиру, поскольку так цена квадратного метра получается примерно на 30% выше. Это связано с тем, что долю не всегда возможно выделить в виде отдельной комнаты. Пример: двухкомнатная квартира с комнатами площадью 20 и 10 квадратных метров. В каждой из них физически проживает по собственнику половины доли, то есть на каждого из них должно приходится примерно по 15 квадратных метров жилой площади, если делить арифметически (я не учитываю нежилые помещения, кухню, балконы и т. д.). Но на практике – совсем другая картина: каждый занимает исключительно свою комнату. И абсолютно логично, что при продаже доли человеком, проживающим реально в меньшей комнате, доля будет стоить меньше. Пропорции могут быть совершенно разные и зависеть от различных дополнительных факторов».

Пишите письма

Как показывает практика, вариант объединения собственников и продажи всей квартиры целиком не всегда возможен. Кого-то из владельцев устраивает их вариант, и они не собираются переезжать. Бывает, на долю квартиры есть неучтенные наследники или владельца комнаты невозможно найти: например, он уехал на постоянное место жительства за границу. И главное – далеко не всегда собственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем, что зачастую доли не выделены в натуральном виде, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. А если местоположение неучтенных наследников неизвестно, продажа квартиры целиком становится практически невозможна.

«Основной проблемой, с которой сталкивается потенциальный продавец комнаты, является противодействие сделке купли-продажи со стороны других собственников квартиры, – говорит Александра Кадченко. – Они могут намеренно производить на потенциальных покупателей неблагоприятное впечатление, отбивающее желание приобретать данный объект недвижимости».

Но до покупателей со стороны еще нужно дойти – по закону собственник в первую очередь обязан предложить свою долю соседям-совладельцам. «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», – цитирует Гражданский кодекс Анна Зверева.

«Чтобы предложить свою долю другим владельцам, нужно направить им уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и других существенных условий продажи, – консультирует Наталия Торгашева. – Если другие владельцы откажутся от покупки, или вообще ничего не ответят, или не приобретут долю в течение месяца, продавец по истечение 30 дней вправе продать свою долю кому захочет – по цене, указанной в уведомлении. Уведомление предпочтительно оформить у нотариуса». Если одна из комнат не приватизирована и не находится в собственности у проживающих граждан, необходимо известить муниципалитет о предстоящей продаже.

Если у соседей не возникло желания купить вашу собственность, специалисты советуют получить от них нотариально заверенный отказ. Очень важно, чтобы впоследствии с их стороны не возникло претензий: дескать, они знать ничего не знали о продаже. Тем более что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Важный момент: если вы продаете комнату одному из собственников квартиры, то остальных собственников о предстоящей сделке вы можете не уведомлять.

Куплю-продажу коммунальной квартиры специалисты считают самым сложным видом риелторских сделок, поэтому ими занимаются далеко не во всех агентствах недвижимости. Самые «лакомые» и выгодные для агентств и агентов коммунальные квартиры были расселены в 90-х и начале 2000-х, сейчас чаще встречаются варианты с «осложнениями». И подвохов тут может быть множество: от враждебности сособственников и невозможности найти соседей до крючкотворства в приватизации.

Комментарии
Прямой эфир