В будущее ведет коридорная система

Чем оборачивается демпинг в муниципальном строительстве, почему столица так держится за панель, от которой давно отказалась Европа и приживутся ли в Москве дома "коридорного типа"? Об этом с обозревателем "Известий" побеседовал гендиректор ОАО "Моспроект" заслуженный архитектор России Святослав Миндрул.

известия: Столичные архитекторы считают, что федеральный закон N 94, который перевел весь госзаказ на тендерную основу, губителен для отрасли. Потому что пускает на рынок демпингующих непрофессионалов. Но какое дело до этого очереднику?

Святослав Миндрул: Мы не против тендеров как таковых. В дореволюционной России - и Москве тоже - проводились строительные тендеры на муниципальные и земские заказы. Но цена на них не опускалась больше чем на 7-10%. А сегодня стоимость подрядов падает иногда на 40%. В Европе законодательно запрещено снижать ее более чем на 10%. Там и норма прибыли регулируется. В Швеции инвестор работает за 5% годовых, у нас - за 300 и выше. Когда мы строили Олимпийскую деревню для первых Всемирных юношеских игр 1998 года, квартиры в ней при себестоимости в 300-450 долларов за метр продавались по 670-970. А сегодня цена такого жилья дошла до 5-6 тысяч при себестоимости в 1000-1500 долларов.

и: Логика государства понятна: рынок дает возможность увеличивать цены и этому нужно как-то противостоять.

Миндрул: Но почему не рассматривается вся цепочка - от производства стройматериалов до продажи квартир? Недавно на совещании в Москомархитектуре председатель горкома профсоюза работников строительства и промстройматериалов Валерий Лаптев возмущался с трибуны, что на тендерах на строительные работы цены снижают на 30-40% от заявленного уровня на фоне постоянного роста стоимости перевозок, электроэнергии, стройматериалов. Муниципальные проекты выходят из Мосгосэкспертизы выжатыми до предела - "жирка" никакого. За счет чего тогда снижается цена на тендере? Это же чистый обман. Он заканчивается использованием на стройках "рабов" и низким качеством. То же с проектными тендерами.

и: Кто сегодня выигрывает проектные тендеры в Москве?

Миндрул: Некие фирмы из Южной Осетии, Владивостока, Хабаровска, Самары... Профессионал за такую цену работать не будет. "Известия" писали о поселке для военнослужащих под Санкт-Петербургом, построенном в рамках федеральной президентской программы "15 плюс 15" (номера от 11 марта и 7 апреля. - "Известия"). Дома сдали два года назад, а сегодня они уже в полуаварийном состоянии. Нет горячей воды - из-за ошибок в проектировании и строительстве сгнили трубы, отсутствует дренаж. А фирмы, спроектировавшие и построившие это, собираются участвовать в новых тендерах.

и: В Москве такого пока не случалось.

Миндрул: Последствия нынешних тендеров мы увидим лет через пять. До 2012 года вся проектная документация на муниципальное строительство готова - она была разработана и утверждена в нормальном режиме. В столице всегда работали на 2-3 года вперед. Если возникают вопросы по эксплуатации домов, спроектированных организациями, подобными "Моспроекту", мы поднимаем из архива материалы и даем ответы и рекомендации. А у этих организаций вы никаких архивов не найдете. Надеюсь, обойдется без трагедий. В поселке под Питером дома не падают - просто в подвалах стоит вода, там всегда будут комары и сырость в квартирах. За ошибки проектировщиков расплачиваются жильцы, в том числе и своим здоровьем. Это называется - плохое качество объекта. Цена проекта - это максимум 4-5% от стоимости всего объекта. Но в нем заложены все будущие эксплуатационные характеристики жилья. Объект, построенный по плохому проекту, быстро переходит в разряд ветхого жилья. Это мина замедленного действия.

и: Говорят, большинство лотов в муниципальном заказе заранее распределено. Это так?

Миндрул: Вопрос не к нам, а к прокуратуре. Бывают и нормальные торги. Но исход большинства заранее известен: когда мы пытаемся навести справки про тот или иной объект, то в 80% случаев выясняется, что над ним "уже работают", хотя тендера еще не было.Сегодня тендеры убили конкурсы. Московский союз архитекторов ищет возможности провести конкурс на новые проекты, но объявлять его мы не имеем права. Только тендер. По закону об авторских правах победитель конкурса имеет право выполнить следующие стадии проекта. А по 94-му закону это невозможно! Только по тендеру. С таким же успехом можно предложить одному художнику сделать эскиз, а писать картину по нему поручить другому.

и: То, что столица продолжает застраиваться "типовухой", ваших коллег не возмущает?

Миндрул: Типового строительства больше нет, есть полносборное. Например, из основных элементов серии "КОПЭ" собирают десятки вариантов, различных не только по архитектуре, конфигурации и высоте, но и по набору квартир и планировочным решениям. Одновременно мы продолжаем спорить, а нужна ли Москве панель. Во всем мире ее время давно прошло. Например, во Франции еще в 1957 году на смену панели пришел монолит. Но полносборное строительство у нас - это рабочие места, домостроительные комбинаты, завязанные на них карьерные работы, металлургия. Это как с моногородами. Но главная причина - полносборные дома обходятся дешевле.

и: Почему же прижимистые французы их больше не строят?

Миндрул: Считают, что жесткая планировка полносборных домов не оправдывает себя. Правда, у них нет такого дефицита жилья.

и: А нам жесткая планировка не мешает?

Миндрул: Мешает. Например, полносборные дома должны стать доступными для инвалидов. Первые этажи нужно спустить на более низкие отметки, чтобы колясочник без специального подъемника мог подняться в лифт; ширина лифтов должна соответствовать ширине коляски, в квартирах для колясочников санузел и ванная должны стать значительно шире, видимо, за счет жилых комнат, поскольку муниципальные дома проектируются по очень жестким нормам метража. Перейти на эту новую систему можно, только переделав весь набор выпускаемых изделий. На это комбинатам нужно минимум 2-2,5 года. С монолитными домами таких проблем нет.

и: Какие муниципальные дома удобнее и выгоднее бюджету и людям - полносборные, кирпичные, монолитные?

Миндрул: Никто пока этого не осмыслил и не обсудил. Нормы давно устарели. Например, у нас в муниципальных домах на лестничную клетку выходит по 4-5 квартир. А в той же Канаде, которая ведет очень большое муниципальное строительство, стоят дома, где на одну площадку по существу в длинный коридор выходит по 20 квартир. Получается значительная экономия. Муниципальный дом по своей сути дороже, чем коммерческий. В муниципальных квартирах - тот же набор коммуникаций и удобств, что и в коммерческих, но по площади они намного меньше. На один пятачок лестничной клетки в муниципальном доме можно "навесить" 450 метров площади, а в коммерческом - 1100-1200. Фундаменты, стены, лестнично-лифтовой узел у них почти одинаковы, а метров для продажи в коммерческом доме в 2-3 раза больше. Выход из ситуации - в том числе и "коридорный" дом.

и: У нас такие уже проектируются?

Миндрул: Андрей Боков (президент Союза архитекторов России, гендиректор "Моспроекта-4". - "Известия") собирается разработать такой дом, но город еще не отозвался на эти инициативы. Хотя есть масса людей, которым нужен дешевый дом. Им неважно, будет он "коридорный" или какой-то другой. Главное - качественный. Во всем мире существует жилье разных категорий.

и: Недавно президенту Медведеву продемонстрировали социальный дом для военнослужащих в цветах российского флага под названием "Патриот", построенный в поселке Загорянка Щелковского района Московской области, спроектированный у вас в "Моспроекте". Там тоже "система коридорная"?

Миндрул: Это фактически семейное общежитие: на одну лестничную клетку выходит множество небольших квартир. Но это полноценный дом в отличие от жилья, построенного для военных под Питером.

и: Он наверняка дороже - монолит с кирпичной облицовкой. Хотя с высоких трибун уже заявили: квадратный метр в "бюджетном" доме - 30 тысяч рублей, не больше.

Миндрул: Зато это нормальное жилье, которое сто лет не развалится. Кто ее считал, эту цену? Сейчас мы разрабатываем экспериментальный проект, в котором поставили во главу угла все необходимое для нормального дома и эти 30 тысяч за метр. Посмотрим, без чего можно обойтись. Взять хотя бы расходы на исходно-разрешительную документацию. Когда в 1970 году я пришел работать в "Моспроект", на объект требовалось 30 согласований. Сегодня - в десять раз больше. Это только проектных. А по строительству цифра вообще зашкаливает. И все это навешивается на стоимость.