Возврат к былому

Панельные новостройки уже было практически "выселили" из столицы. По данным девелоперов, 75% нового жилья, возведенного в 2007-2008 годах, являлось монолитным, а порядка 25% - панельным. По всем прогнозам, панели в столице должно было стать еще меньше, однако грянувшая рецессия серьезно изменила ситуацию. Сегодня эксперты считают, что восстановление рынка панельных новостроек происходит быстрее других и у панели есть серьезные причины снова основательно "прописаться" в столице.

Прежде всего строительство панельного жилья в Москве стимулирует растущий спрос на него. По данным ГК "Мортон", в 2009 году в сегменте жилья эконом-класса спрос на панель опередил спрос на монолит, который покупатель ассоциирует с жильем более высокого класса и соответственно более дорогим. "Если раньше спрос во многом зависел от категории жилья - панельный дом, дом бизнес- или эконом-класса, то сегодня этот критерий изменился почти на 70%. Для потребителя прежде всего важна общая стоимость квартиры, - говорит Алексей Кобяков, ведущий аналитик компании Est-a-Tet. - А так как по цене панель наиболее доступна, в кризис цены на нее серьезно снизились, можно сказать, что по критерию объема реализации панель сегодня стала фаворитом".

Кроме того, особенность сегодняшнего спроса в том, что покупатель не готов долго ждать. "Он скорее выберет квартиру в панельном доме, который будет построен в максимально короткие сроки по отработанным годами технологиям, чем жилье более высокого качества, которое будет построено позже", - считает Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group.

Удел крупных

Не следует сбрасывать со счетов тот факт, что строительством домов панельных серий занимаются в большей степени крупные застройщики. В отличие от мелких девелоперов, специализирующихся на точечной монолитной застройке, они более устойчивы к негативным явлениям в экономике. "Иначе говоря, монолит брались строить все кому не лень, а панельное домостроение уже давно стало прерогативой крупных инвесторов, реализующих проекты комплексной застройки. Только они в состоянии должным образом задействовать мощности ДСК и сделать процесс панельного домостроения высокорентабельным, что позволяет им, в отличие от мелких инвесторов, удерживаться на плаву во время рецессии. Кризис изменил соотношение предложения монолита и панели. Монолитных новостроек сегодня не более 45%, - говорит Виталий Осьминин, директор по маркетингу компании "ЮИТ Московия". - Кстати, крупные застройщики не отказываются и от монолита, который дополняет своей индивидуальностью основную панельную массу".

Кроме того, у крупнейших застройщиков есть своя материальная база, в которую входят домостроительные комбинаты, "заточенные" только на панель, отмечает Алексей Кобяков. То есть домостроитель, имеющий свой "панельный" ДСК, будет строить только данный тип жилья. Он не сможет уйти от этой специализации, так как у него нет такой возможности. Правда, единичные случаи такого ухода от специализации возможны.

И, наконец, есть такой фактор, как необходимость возведения социального жилья. По данным ГК "Пионер", в столице в 2010 году планируется построить 1 млн кв. м социального жилья. "Пока в Москве не будут решены вопросы с социальным жильем, панельное домостроение совсем не исчезнет", - резюмирует Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний "КОНТИ".

Впрочем, несмотря на все убедительные аргументы, панельные новостройки вряд ли доберутся до центра Москвы. Нет достаточного количества участков для массовых застроек, да и клиентов, настроенных на покупку жилья в центре, не устроит эконом-класс. "В ЦАО возможна только точечная застройка, конечно, это будут монолитные строения", - резюмирует Юрий Синяев.

Они уже не серые

Что же представляют собой современные панельные новостройки? По словам Виталия Осьминина, это уже далеко не серые многоэтажки. Это и разнообразные фасады, и удачные планировочные решения. Есть комбинированные конструкции (кирпично-панельные), которые не уступают монолиту по ряду параметров. Владимир Отекин, директор по развитию ГК "Мортон", согласен, что панель современных серий - удобное и понятное массовому покупателю жилье. Он выбирает панель, потому что такой дом предполагает небольшие площади квартир, во многих случаях - отделку.

Утверждать, что панель хуже монолита - не совсем верно. Все определяется соблюдением особенностей технологии при строительстве домов того или иного типа. "А Россия - страна с многолетней практикой панельного домостроения. Наработан колоссальный опыт в этой области, нет недостатка в квалифицированных специалистах, отработана система подключения панельных домов к городским системам жизнеобеспечения", - говорит Евгений Штраух.

Безусловно, к основным плюсам панельного жилья помимо его демократичной цены и наличия отделки можно отнести сроки возведения. "Если на строительство панельного дома потребуется около 9 месяцев, то на возведение монолита - 36 месяцев", - говорит Юрий Синяев.

Раз уж речь зашла о плюсах панели, нельзя не упомянуть и о ее минусах. А их предостаточно. "К минусам панели можно отнести обычно худшую шумоизоляцию, более низкие потолки, правда, не всегда, и практически всегда - отсутствие паркинга, - считает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации "Лидер". - Именно с паркингом, с моей точки зрения, связан главный недостаток панельной застройки. Несмотря на уже много лет действующие строительные нормы в 1-2 обязательных машино-места на квартиру, до сих пор возводятся микрорайоны с обеспеченностью машино-местами в 0,2-0,6 на квартиру, поэтому все гостевые парковки, тротуары и пожарные проезды "намертво" забиты автомобилями жителей". Кроме того, панельные дома имеют весьма ограниченный срок службы в отличие от монолитных, которые могут стоять столетиями.

Еще один недостаток - в малогабаритной квартире практически невозможно придумать иную планировку, кроме проектной. Существенным минусом панели является отсутствие возможности организации свободной планировки, даже если квартира имеет приличную площадь. Монолитное строительство обеспечивает минимум несущих конструкций, что позволяет формировать пространство квартиры исходя из вкуса владельца.

Потому и цена такая

Кстати, по данным экспертов, строительная себестоимость кв.м. панели и монолита не сильно различается. По словам Григория Алтухова, для застройщика разница в себестоимости кв.м. панели и монолита без внутренней отделки квартир составляет не более 100 долларов. В то же время себестоимость панели, по разным данным, составляет не менее 30 тыс. руб. за кв.м, а о себестоимости монолита эксперты не говорят, ссылаясь на множество факторов ее формирования.

- Строительная себестоимость панели и монолита различается несущественно, но стоит говорить лишь об инвестиционной составляющей. На инвестиционную себестоимость влияют расходы, связанные с управлением проектом. При панельном строительстве у девелопера на один объект есть один график финансирования и один график строительства. При строительстве монолита появляется множество субподрядных организаций, и соответственно все риски, связанные со срывами сроков, с просчетами, становятся рисками девелопера, - считает Владимир Отекин. - Кроме того, панельный объект - это всегда твердая цена. Девелопер таким образом гарантирован от курсовых колебаний, изменения стоимости стройматериалов и может уже на начальном этапе прогнозировать и рассчитывать экономику проекта. При проектировании монолитного объекта никто не поручится, какая себестоимость будет на выходе.

Прогнозы на будущее

Наметившаяся тенденция преобладания панельного домостроения в сегменте эконом-класса в дальнейшем усилится, считают участники рынка. "Я думаю, что панельное домостроение имеет большие перспективы, чем монолит. Именно из-за своих экономических характеристик", - говорит Алексей Кобяков. С ним согласен и Владимир Отекин, по словам которого альтернативы панельной застройке в эконом-классе сегодня нет и в ближайшем будущем вряд ли появится. Виталий Осьминин также полагает, что ближайшие перспективы для панельного строительства очень хорошие: "Есть участки для застройки, есть производители конструкций, готовые на многое, лишь бы у них эти конструкции покупали. В ближайшие несколько лет, особенно учитывая потуги государства стимулировать жилищное строительство и жилищное потребление, панельному домостроению мало что угрожает. Оно, скорее, фаворит выживания".

Впрочем, некоторые считают по-другому. Например, Григорий Алтухов думает, что будущее все же за монолитными домами, которые долговечнее, комфортнее и красивее. Однако на сегодня монолит - не самое экономичное предложение, поэтому еще лет пять панель в Москве будет распространена.

В цивилизованных странах постепенно уходят от панельного домостроения в пользу более современных технологий - частично панельных, частично каркасных или монолитно-панельных домов. Конечно, монстры крупнопанельного производства, как большинство московских ДСК, - пережиток прошлого, но схожие производства имеются во всем мире и будут существовать еще долго.

Технологии многоэтажного строительства

Панель

Готовые детали будущего дома производятся на заводах, а затем доставляются на стройку. Одна из особенностей панельного дома - стандартная планировка, которая практически не поддается изменению.

Монолит

Создается армированный каркас, устанавливается опалубка, а затем пространство внутри опалубки заливается бетоном. Готовое здание не имеет швов, "цикл жизни" такого дома более 150 лет. Монолитные здания имеют минимум несущих конструкций, что позволяет реализовать "свободные пла-нировки".

Каркасное домостроение

Основой здания служит жесткая рамная конструкция (каркас), между элементами которой укладывается тот или иной "стеновой" материал. Монолитно-каркасные "высотки" могут достигать 25 этажей и выдерживать сейсмическую активность до 8-10 баллов.

Кирпично-панельное домостроение

Каркас домов выполнен из панелей, а внешние стены возведены из кирпича. Использование панелей позволяет значительно ускорить процесс возведения здания, а применение кирпичной облицовки обеспечивает необходимую герметичность и теплоизоляцию.