Хиты продаж
На текущий год участники рынка недвижимости возлагают особые надежды: спрос на жилую недвижимость, по их мнению, должен будет тронуться в рост. Ведь прошедший, 2009 год был одновременно и "провальным", и "годом передышки", который накопил на рынке значительный отложенный спрос. И в этом году, по ожиданиям девелоперов, столичный рынок должен наконец-то выйти на уровень соответствия платежеспособного спроса и предложения.
Кризис серьезно скорректировал общий покупательский бюджет. В 2009 году основной объем платежеспособного спроса - порядка 65% - был ориентирован на покупку квартир по цене до $12 000 за кв.м, тогда как в 2008 году 50% сделок приходилось на более высокий ценовой диапазон - примерно $15 000-20 000, отмечает директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Екатерина Батынкова. Средняя стоимость покупаемой квартиры сократилась и за счет уменьшения метража - за кризис этот показатель снизился на 16 кв.м. Если в 2008 году средняя площадь покупаемой квартиры составляла 178 кв.м, то сегодня - не более 162 кв.м.
Память участников рынка отлично сохранила все прыжки и колебания спроса как в "острый", так и в сглаженный период кризиса. "Осенью 2008 года спрос резко сократился, в начале 2009 года он находился на пике своего минимума. Весной 2009 года спрос начал постепенно восстанавливаться, а параллельно невысокими темпами двинулся вверх рост стоимости. Однако этот рост был совсем небольшой - он находился ниже уровня инфляции. Это движение мы наблюдаем и по сей день, только оно идет более быстрыми темпами", - говорит руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний "Конти" Сергей Мигунов.
В целом если докризисный спрос принять за единицу, то осенью 2008 года его оценка составила бы 0,4-0,5, в середине 2009 года - 0,6-0,7, в начале 2010 года - около 0,9, объясняет руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.
Кто на новенького
Качественный эконом-класс - вот самый ходовой товар, который пользовался спросом в докризисный период. Лидером продаж были однокомнатные квартиры на этапах, близких к сдаче и получению покупателями свидетельств о собственности. Участники рынка даже замечают, что некоторые девелоперы, имея в наличии такие объекты, в начале кризиса грешили тем, что придерживали их в ожидании оживления рынка.
Первым по уровню "проседания" спроса на кризис отреагировал эконом-класс. Однако основной удар в части спроса принял на себя сегмент жилья среднего ценового уровня. Если же сравнивать показатели спроса с докризисным уровнем, то наибольшие потери понес бизнес-класс, говорит Дмитрий Халин. "Даже спустя полтора года после начала кризиса текущее ежемесячное количество сделок с квартирами данной категории остается уменьшенным в 5-6 раз по сравнению с докризисным объемом. К примеру, этот же показатель в сегменте элитного жилья сократился в два раза. А сегмент "эконом" к началу текущего года практически восстановил свои докризисные позиции", - подчеркивает он.
Тем не менее если брать весь кризисный период в целом, то по уровню спроса более просела элитная недвижимость, что связано с ее стоимостью, резюмирует Сергей Мигунов.
Первые и последние
Сегмент "эконом", выступивший в качестве авангарда и принявший на себя основной удар кризиса, одним из первых восстанавливает свои позиции на рынке и в сфере покупательского спроса. Это и понятно. "Сегмент "эконом" предлагает покупателю компактные квартиры с понятным и однородным ценообразованием", - делится наблюдениями Дмитрий Халин. "На сегодняшний день спрос выше на эконом-класс. Рынок сейчас оживает, и в первую очередь это ощущается в нише жилья эконом-класса", - соглашается с ним Сергей Мигунов. И причина столь быстрого роста популярности у покупателей - не только стоимость квадратных метров. Тормозящими факторами для активных продаж в бизнес-классе эксперты называют большие площади квартир, высокие строительные издержки и медленные темпы строительства.
Какие же объекты находятся на вершине покупательского спроса? "Безусловными лидерами продаж последних месяцев являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в панельных домах, расположенные в спальных районах внутри МКАД. При этом наиболее востребованная цена не должна превышать планку в 6-7 миллионов рублей за квартиру. Что же касается размеров, то лучше всего продаются квартиры площадью около 60 кв.м", - приводит статистику Дмитрий Халин. Так, "хитом продаж" эксперты в один голос называют однокомнатную квартиру площадью до 40 кв.м и ценой до 100 000 рублей за кв.м в современном панельном доме.
"Наиболее важный фактор в данный момент - цена. По хорошей цене востребовано все, - рассказывает генеральный директор компании TWEED Ирина Могилатова. - Здесь востребованы практически все метражи, но наибольший спрос отмечается на квартиры площадью от 100 до 140 кв.м. Если говорить конкретнее, то это четырехкомнатные квартиры метражом 140-150 кв.м, а также двухкомнатные от 80 до 100 кв.м".
Разумеется, там, где есть лидеры, всегда найдутся и аутсайдеры. В структуре покупательского спроса - в сегменте эконом-класса - эта незавидная позиция досталась квартирам с избыточным метражом. "Такова, к примеру, трехкомнатная квартира площадью свыше 110 кв.м или четырехкомнатная площадью свыше 130 кв.м. Зачастую, чтобы реализовать подобные квартиры, продавцам приходится опускать цену ниже 80 000 рублей за квадратный метр", - рассказывает Дмитрий Халин. Так, плохо идут двухкомнатные квартиры площадью 200 кв.м.
В бизнес-классе к числу маловостребованных относятся прежде всего псевдопентхаусы площадью более 200 кв.м. Псевдопентхаусами участники рынка называют квартиры на последних этажах домов, которые выставляются на рынок в качестве полноценных пентхаусов, однако не дотягивают до их уровня по многим показателям. В сегодняшних условиях найти покупателя на такую квартиру почти невозможно. Тем более что за эти же деньги уже можно купить объект в премиум-классе.
В аутсайдерах оказываются и большие квартиры в монолитных новостройках, особенно проекты, находящиеся в начальной степени готовности.
Уровень спроса зависит и от степени готовности объекта. Напуганный картинами замороженных строек, раскиданных по столице и Подмосковью, покупательский спрос переместился в сторону готовых объектов или близких к сдаче. Однако в последнее время стала заметна тенденция избавления от излишних опасений. "Если цена привлекательная, покупателей нисколько не смущает начало продаж даже до начала активного строительства. Если застройщик придерживается среднерыночного ценообразования, основной объем сделок приходится на объекты в стадии готовности более 60-70%", - замечает Дмитрий Халин.
"Сейчас самая высокая скорость продаж соответствует этапу "каркас" в силу того, что цены на объект, находящийся на этом этапе, еще не высоки, а процесс строительства уже виден. Самые низкие продажи на этапе "котлован", так как еще существуют риски, порождающие некоторые опасения у покупателей. Низки скорости продаж и на конечном этапе, когда цены уже высоки", - говорит Ирина Могилатова.
Что день грядущий
Кризис сильно ударил по покупательскому спросу на рынке недвижимости, однако, разумеется, нисколько не уменьшил его потенциальный объем. Ведь изначально мощный базовый спрос на жилую недвижимость в России был обусловлен огромной потребностью населения в жилье. Показатель количества жилой площади никогда не дотягивал до аналогичных показателей для европейца. Так, объем жилой площади на россиянина составляет порядка 21,5 кв.м по сравнению с 40 кв.м на человека в Европе и 70 кв.м на человека в США. Рост доходов населения привел к тому, что большая часть жителей, удовлетворив текущие потребности, принялась с энтузиазмом улучшать свои жилищные условия.
Для участников рынка очевидно, что потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков и, в частности, от суммы кредитов, выдаваемых на покупку недвижимости. Доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости одним из ключевых факторов, который смог бы усилить и без того большой спрос на жилую недвижимость. Девелоперы уверены: в ближайшие полгода спрос будет расти. Один из основных его двигателей - возрождающаяся ипотека. По разным оценкам, к середине года ежемесячное количество сделок возрастет на 20-25% по сравнению с текущим уровнем во всех классах.
Говоря о возможном повышении спроса, в целом эксперты осторожно подходят к прогнозированию ситуации на рынке недвижимости. "В посткризисный период достаточно тяжело делать прогнозы. Однозначно можно сказать, что спрос будет и дальше восстанавливаться. И восстановление будет стабильным, без резких скачков", - заглядывает в будущее Сергей Мигунов.
