Состояние средней тяжести
Рынок элитной жилой недвижимости - особый рынок. И кризис сказался на нем по-особому: рынок следовал в кильватере общих тенденций, порядком запаздывая и не слишком "проседая".
По мнению экспертов, рынок элитной жилой недвижимости можно назвать наименее пострадавшим. Вместе с тем основной тенденцией первого полугодия 2009 года для рынка элитной жилой недвижимости стало сокращение нового строительства. На вторичном рынке весной также эксперты отметили сокращение качественного предложения. Весной 2009 года рынок оживился, но уже к концу полугодия игроки рынка заняли выжидательную позицию, опасаясь новой волны кризиса осенью.
Выжидательный тренд
Первые признаки восстановления на рынке элитной жилой недвижимости появились во втором полугодии. Возросшая активность как покупателей, так и собственников вызвала даже некоторый рост цен на элитное жилье.
"Год был непростым для рынка элитной недвижимости и для продаж нашего объекта "Гранатный, 6" с действительными характеристиками жилья класса DeLuxe, - говорит вице-президент компании KFS Group Юрий Беломестнов. - Январь, февраль 2009 года были отмечены пугающе небольшим количеством заключенных сделок в элитном сегменте. Неопределенность экономической ситуации в стране, глубины и продолжительности кризисных явлений во всех сферах экономики, стабильное падение курса рубля, снижение цен на нефть - все это "подвесило" первичный рынок элитного жилья. Интерес к нашему объекту был огромен, но никто из покупателей не торопился выйти на сделку, ожидая максимальных скидок от 30 до 40% от заявленных нами цен 20 000-40 000 долл./кв.м. Одним словом, покупатели заняли выжидательную позицию".
Но март - апрель принесли оживление. "Первые две сделки были заключены весной со скидками 20-25%. Июнь и июль также были активными. Летние сделки отметились снижением дисконта на квартиры до 12-16%. Это подтвердило начавшееся весной оживление и стабилизацию ситуации на рынке", - продолжает эксперт.
Первого осеннего месяца после традиционного августовского затишья с нетерпением ждали все игроки рынка недвижимости. Сентябрь пугал слухами о второй волне кризиса. Тем не менее резкого падения не произошло, напротив, практически все сегменты элитного рынка показали положительный тренд. "Сентябрь - октябрь отметились серьезным сокращением скидок до 5-8%. Причиной этого послужили, с одной стороны, стабилизация макроэкономической ситуации (отсутствие резких изменений курсов валют, цен на нефть и т.д.), а с другой - начало традиционного "высокого сезона", а также начало реализации отложенного до осени спроса", - говорит Юрий Беломестнов.
Другие участники рынка согласны с заявленными тенденциями. Более того, они готовы с уверенностью говорить о возвращении покупателя на рынок. "Сегодня активность в первичном сегменте сопоставима с докризисным уровнем. В первой половине года под влиянием общих настроений рынка сформировался отложенный спрос, который осенью, когда стабилизация стала очевидной, в полном объеме вышел на рынок, - отмечает руководитель направления элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева. - Такие выводы нам позволяет сделать стабильно растущий интерес к нашим проектам - и к ЖК "Имперский дом", "Тверской", которые полностью построены, и к МФК "Легенда Цветного", который будет завершен к лету будущего года и где представлены очень интересные предложения апартаментов. Потенциальные покупатели понимают, что проекты, представленные сейчас, - это последнее, что в обозримом будущем сможет предложить рынок, поэтому стремятся реализовать свои потребности, пока предложение еще обеспечивает возможность выбора".
Красная цена
Пока на других рынках скидки доходили до "истеричных" размеров, в сегменте DeLuxe присутствовала сдержанная готовность идти на уступки. "В течение года дисконты доходили до 20-30%. Но они касались в основном квартир ограниченно-ликвидных. Но на сегодняшний день такие предложения вымыты с рынка. И сейчас застройщики на такие существенные дисконты не идут", - сообщает ведущий аналитик компании Est-a-Tet Евгений Кухтенков.
По данным KFS-Group, в начале года фактически не было совершено сделок, где бы стоимость квадратного метра оценивалась выше 20 000 долларов. Однако к концу года продажи по 30 000 долларов за 1 кв.м уже не считаются редкостью. "Вначале цены доходили до 6000 долл. за 1 кв.м. В конце года минимальная цена составляет уже от 10 000 долл. за 1 кв.м", - подчеркивает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова.
Эксперты Capital Group оценивают уровень снижения рынка по сравнению с докризисным в 25-30%. Но такое сокращение, скорее, свидетельствует о том, что полтора года назад рынок был основательно перегрет. "На мой взгляд, это не снижение цены под влиянием кризисных явлений, а доказательство того факта, что безудержный рост рынка в течение последних лет способствовал необоснованному завышению цен. Говоря о динамике стоимости в течение года, стоит также отметить осеннее повышение цен на 5-10%, связанное с ростом активности", - объясняет Ирина Рогачева.
В отличие от других сегментов, в категории DeLuxe кризис не сильно повлиял на покупательскую активность, особенно в секторе готовых домов. "В Москве спрос все еще остается ненасыщенным, но из-за того, что многие девелоперы свернули или приостановили проекты в условиях недостатка финансирования, существенно сократился объем предложения, а это ограничило выбор покупателей. Действительно качественных элитных проектов сегодня на рынке немного, и новые появятся еще очень не скоро", - продолжает Ирина Рогачева. С ней согласен и Юрий Беломестнов: "Действительно качественных элитных объектов на сегодняшний день немного, и они всегда будут в цене. Поэтому кризис повлиял на этот сектор менее болезненно".
Как уточнил Евгений Кухтенков, сегодня объем предложения первичной недвижимости Москвы в сегменте элитных новостроек составляет всего 29 домов. "Следует отметить, что результаты III квартала позволили сделать вывод о стабильном спросе. Так, нашей компанией было продано 24 квартиры за три месяца. Спросом пользуются как квартиры стоимостью ниже 10 000 долл. за 1 кв.м (как, например, жилой комплекс "4 Ветра" на Большой Грузинской), так и квартиры по цене 30 000 долл./кв.м - например, в комплексах "Дом на Знаменке", "Курс Хаус", "Баркли Плаза". Покупательские предпочтения распространяются в основном на предложения с хорошей динамикой строительства или полностью построенные.
Так, на декабрь 2009 года запланирована сдача в эксплуатацию уникального жилого дома, расположенного в центре Москвы по адресу Гранатный переулок, д. 6. Соинвесторами данного проекта в равных долях выступают компания KFS-Group и ЗАО "Интеко". Главный архитектор - Сергей Чобан. Это единственный жилой дом категории DeLuxe, который будет сдан госкомиссии в 2009 году. Общая площадь здания с подземной автостоянкой составит около 15 400 кв.м, в нем будут расположены элитные квартиры площадью от 150 до 520 кв.м. Стоимость 1 кв.м начинается от 20 000 долларов.
Дом на Гранатном органично вписывается в окружающую историческую застройку. Каждый корпус будет облицован натуральным камнем и украшен искусной резьбой ручной работы. Архитектурная идея "Гранатного, 6" - это возвращение к традициям российского орнаментального зодчества. Президент компании KFS Group Сергей Лазарев отмечает, что это очень сложное, но интересное здание: "И мы рассчитываем общими усилиями создать настоящий шедевр архитектуры, в котором с использованием современных технологий будут воплощены лучшие традиции русской архитектуры".
Взгляд вперед
Наиболее вероятным развитием событий на следующий год экспертам представляется относительная стабилизация рынка. "Также будет происходить постепенное восстановление спроса, активности и объема сделок на рынке. Если экономика в целом постепенно будет преодолевать последствия кризиса, то и цены на недвижимость через некоторое время могут начать отыгрывать потери", - уверен Юрий Беломестнов. "Уже осенью цены в среднем по рынку выросли на 5-10%, и можно прогнозировать, что под влиянием дефицита, который с каждым месяцем будет все более ощутим, рост продолжится. По всей вероятности, те тенденции, которые наблюдаем с середины текущего года, получат развитие и в 2010 году", - продолжает Ирина Рогачева.
Ирина Могилатова прогнозирует, что цены в секторе "элит" уже не опустятся ниже уровня 10 000 долл. за 1 кв.м:
- Что касается городской элитной недвижимости в стадии полной готовности дома, то увеличение цены может достичь 20-30%, а может подняться до уровня лета 2008 года. Элитные новостройки на стадии строительства могут подняться в цене не более чем на 10-15% в течение всего года. Такой прогноз связан с ограниченностью количества предложений на готовом рынке и достаточно большим количеством предложений в строящихся домах. Спрос на стройку будет восстанавливаться медленнее, и цена на такие объекты будет их главным конкурентным преимуществом относительно готовых вариантов. Я думаю, что рынок будет активный, как и в докризисный период. По моему мнению, в 2010 году должен восстановиться спрос на строящиеся объекты в сегменте элитной городской недвижимости. Следует понимать, что я имею в виду только дома, расположенные в ЦАО, так как на недвижимость в бизнес-классе на стадии строительства спрос в новом году вряд ли восстановится в связи с достаточно большим предложением вторичного рынка от инвесторов, которые имели в уже построенных домах достаточное количество квартир.
Участники рынка прогнозируют достаточно высокий спрос - основанием для таких выводов им служит увеличение количества сделок осенью 2009 года. Но с учетом того что еще не весь отложенный спрос вышел на рынок и тот факт, что еще достаточно большое количество клиентов откладывают покупку в надежде на падение цен, которое уже точно не произойдет, пик активности спроса может прийтись на весну будущего года.
Арбат - как много в этом слове...
Район Арбата по стоимости квадратного метра традиционно удерживает пальму первенства на рынке элитного жилья наравне с Патриаршими прудами и Остоженкой. "В районе Арбата, как, пожалуй, нигде в Москве, представлены все типы высококлассных домов: там есть и дореволюционные здания, и великолепная сталинская застройка, и "цековские" кирпичные дома, и современное элитное жилье", - отмечает заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежда Волохова. Главная особенность района - смешанная застройка. Большое количество домов построено в 1980-х.
В районе много "цековских" башен, которые очень хороши с точки зрения качества дома, но с эстетической точки зрения выглядят не лучшим образом. К тому же нельзя сбрасывать со счетов их моральный износ. К их недостаткам также можно отнести недостаточную высоту потолков, отсутствие возможности нормальной организации охраны, отсутствие подземного паркинга.
Основная масса объектов Арбата - готовое и обжитое жилье. Арбат - изначально сложившийся район, и нового жилья там немного - около 20%. Примерное соотношение квартир, представленных на рынке, между первичным и вторичным рынками выглядит следующим образом: продажа через уступку прав - 15% всего предложения, первичная продажа - 20% всего предложения, вторичная продажа - 65%. Тем не менее спрос на покупку и аренду жилья в этом районе достаточно устойчив.
В структуре предложения, по данным агентства "Усадьба", 20% занимает жилье элитного класса, бизнес-класс составляет 45%, объекты эконом-класса - 35%. Элитными являются новые клубные дома с огороженной территорией, подземным паркингом. Бизнес-класс представлен домами после реконструкции или ремонта, без своей территории и паркинга, однако с консьержем, охраной, с отреставрированными подъездами. К эконом-классу относятся старые дома, не подвергавшиеся реконструкции. Средняя стоимость самых дорогих предложений в новых домах составляет в среднем 28 000 долл. за 1 кв.м (без отделки). Цена квартир с отделкой на 20-25% выше. Стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет от 11 000 до 30 000 долл., на вторичном - от 8000 до 35 000 долл.
Разброс арендных ставок в районе Арбата очень велик. Средняя стоимость найма квартир здесь, как и в целом по рынку, снизилась на 30% по сравнению с докризисным уровнем. Однокомнатную квартиру в не самом лучшем состоянии в старом доме можно снять за 1200 долл. в месяц. Двухкомнатная квартира в дореволюционном доходном доме обойдется в 1500-1750 долл. ежемесячно. Аренда двухкомнатной квартиры с хорошим ремонтом и современной мебелью, расположенной в новом доме, будет стоить около 4000 долл. в месяц. Самое дорогое предложение - аренда десятикомнатной квартиры площадью 410 кв.м на Поварской улице, полностью укомплектованной современной техникой, с потолками высотой 7 метров, дизайнерской мебелью, изысканным ремонтом, сауной и беседкой на крыше, которая составляет 45 000 долларов в месяц. Однако это, скорее, эксклюзив.
Тенденции на рынке элитной недвижимости
Восстановление спроса: ближе к концу третьего квартала проявился отложенный спрос. Очевидно, что часть покупателей считают, что дно достигнуто, и, как следствие, выходят на сделки. Хотя по-прежнему во всех сегментах рынка предложение значительно опережает спрос, особенно в высоком ценовом сегменте.
Стабилизация цен: если в июле-августе легкая коррекция цен еще происходила, то в сентябре в основном цены остались без изменений.
Наблюдается необыкновенный всплеск интереса к району "Хамовники": улицам Плющиха и Фрунзенская, а также к началу Кутузовского проспекта и району "Раменки" - улица Мосфильмовская, Воробьевы горы, Нежинская улица - классическим зеленым районам для семейного проживания с развитой детской инфраструктурой и парками. Сейчас на них концентрируется более 50% спроса. Вероятно, это одно из последствий кризиса: люди устали от бесконечной гонки за материальными ценностями и повернулись к семье.
Резкое сокращение размеров скидок и специальных предложений. Большинство девелоперов дошли до "ценового минимума", ниже которого опускаться уже не считают возможным.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
