На нижнем уровне

Еще несколько лет назад задачей застройщиков было вместить в новый дом как можно больше инфраструктуры. Сейчас к этому вопросу они подходят уже более осмысленно и в первую очередь думают о том, что именно из инфраструктуры жизненно необходимо жильцам и насколько им будет комфортно с тем или иным "набором".

Инфраструктура на первых этажах жилых зданий позволяет жителям пользоваться благами цивилизации в шаговой доступности. В первую очередь она дает возможность сократить время на решение повседневных бытовых потребностей и задач, работая в итоге на повышение качества их жизни.

Выгодно и удобно

"Сегодняшний формат городского жилья уже невозможно представить без инфраструктурных объектов, входящих в состав жилого комплекса. Важность создания инфраструктуры сложно переоценить. Ведь как удобно, к примеру, сходить в магазин, салон красоты или в фитнес-клуб, не выходя из здания, - говорит руководитель службы по связям с общественностью компании Capital Group Динара Лизунова. - Именно поэтому большинство комплексов, построенных нами, относятся к разряду многофункциональных. Уже на этапе проектирования мы продумываем возможные виды досуга жителей и гостей, определяем формат торговых зон".

Покупатели квартир, рассматривая то или иное предложение, непременно делают акцент на анализе имеющейся развитой инфраструктуры. Наличие в самом доме или по соседству фитнес-клубов, салонов красоты, кафе, ресторанов, магазинов значительно повышает привлекательность объекта. "Это удобно жильцам, а значит, выгодно и интересно для девелопера", - отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Мария Кондакова.

Когда речь идет об элитных домах, инфраструктуру планируют уже на этапе разработки концепции. Здесь, как правило, проводятся маркетинговые исследования окружающего района и формируется набор объектов, которые будут востребованы жителями дома. "Для таких объектов могут понадобиться специально спроектированные помещения, например, для фитнес-центров с бассейнами или музеев старинных автомобилей, как это было в комплексе "Фьюжн-парк", - объясняет генеральный директор компании "Est-a-tet" Кайдо Каарма.

Банки сменили ателье

На первых этажах обычно размещаются салоны красоты, прачечные и химчистки, в домах, расположенных в местах "с хорошей проходимостью", часто создают точки ритейла - как правило, бутики, салоны красоты, рестораны, отделения банков, турагентства. Нередко здесь обустраивают офисы - так называемые "помещения без конкретной технологии", уточняет Кайдо Каарма.

В элитных домах на первых этажах устраивают большие, отделанные высококачественными натуральными материалами входные группы, соответствующие статусу дома. Также там размещают клубные комнаты для жителей и помещения для персонала - комнаты ожидания для личных шоферов, комнаты для горничных, колясочные комнаты и даже кладовки для жителей.

"Еще 5-7 лет назад помещения на первых этажах жилых зданий в основном занимали ателье, парикмахерские и разнообразные магазины. Сейчас площади подобного типа привлекают внимание банков, ритейлеров и сетей общественного питания", - добавляет Мария Кондакова.

Получается, инфраструктурный набор зависит от специфики комплекса и его месторасположения, а также от количества жильцов. "Если он расположен в центре города, то нет необходимости дополнительно открывать рестораны, магазины, развлекательные центры, так как они вряд ли будут востребованы, - говорит директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. - Если жилой комплекс расположен в уединенном или отдаленном месте, то необходимо дополнить его разнообразной инфраструктурой: магазином, химчисткой, прачечной, спортивным комплексом и др. Основное требование - инфраструктура и качество предлагаемых услуг должны соответствовать статусу жилого комплекса. В противном случае инфраструктура будет убыточна".

Лучшее употребление

Инфраструктура жилого комплекса закладывается на этапе создания концепции комплекса, так называемого "best use". Именно в этот момент определяются основные параметры составляющих комплекса - в соответствии с градостроительными нормами, пожеланиями инвестора и рекомендациями местной администрации.

"Если в городе, в районе застройки, есть острая нехватка аптек, то город попросит учесть данный факт и разместить в комплексе помещение под аптеку, - рассказывает руководитель департамента управления проектами инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Марат Кусраев. - Если наблюдается дефицит спортивных объектов, в комплексе закладывается встроенно-пристроенный оздоровительный центр или может быть запланирован фитнес-центр. Но все это должно быть проработано инвестором с точки зрения рентабельности и дальнейшей реализации помещений. В настоящее время большинство инвесторов и девелоперов разрабатывают проекты с нежилыми помещениями так называемой БКТ-категории, то есть "без конкретной технологии" с усредненными показателями по техническим условиям, которые в принципе подходят под любой малый бизнес".

Эти помещения могут быть сданы как под аптеки, так и под магазины шаговой доступности, под офисы или другие цели. Если появится арендатор, осуществляющий бизнес с более сложной технологией эксплуатации помещения, например, ресторан или салон красоты, "со стороны девелопера, арендатора или покупателя потребуются дополнительные вложения, разумеется, по договоренности", добавляет Марат Кусраев. Также на этапе "best use" закладываются основные параметры в соответствии с классификацией комплекса. Наличие в этих помещениях набора, куда входит и "babysitting room", и прачечная, салон красоты и другие объекты инфраструктуры, значительно увеличивает привлекательность комплекса для покупателей квартир.

Конструктивные особенности

Однако богатство выбора далеко не всегда оказывается именно тем, что нужно. Для каждого дома должна быть своя соответствующая инфраструктура. "В построенном нами доме, расположенном в Гранатном переулке, закрытом семейном клубном доме, мы осознанно отказались от слишком развитой богатой инфраструктуры, которая позволила бы сторонним людям, не жильцам дома, посещать его территорию, то есть от ресторанов, кафе, спа-салонов, бассейнов и спортивных клубов", - рассказывает вице-президент компании KFS Group Юрий Беломестнов.

"В элитных домах не должно быть спортклубов, супермаркетов, то есть той инфраструктуры, которая привлекает большие людские потоки. А наличие супермаркета подразумевает вечное движение грузовиков и другие неудобства", - поясняет управляющий партнер компании Tweed Елена Первакова.

Как показывает практика, когда в доме присутствует большая развитая инфраструктура, жильцы отказываются платить повышенные коммунальные платежи и тогда единственный выход для управляющей компании - открывать доступ для людей с улицы и нанимать излишнее количество охранников.

"Мы оставили то, что нужно жильцам. Две входные группы с зоной приемной, комнаты для встреч и переговоров со сторонними людьми, ведь не каждого человека хочется пригласить в квартиру. А также в доме есть общественная зона - библиотека, детская гостиная и детская площадка. Кроме того, есть сравнительно большая для центра города внутренняя парковка для машин", - рассказывает Юрий Беломестнов.

Размещение офисов на первых этажах жилых элитных домов офисов - тема не новая, однако весьма актуальная в кризисное время. В частности, в одном из домов на Остоженке офисы сдаются жильцами в аренду и жильцы за их счет оплачивают коммунальные платежи. Владеют офисами обычно ТСЖ, однако часть офисов вполне может быть выставлена на продажу или находится в "стороннем" владении.

Все вокруг народное

Разумеется, наличие инфраструктуры налагает определенные технические ограничения на зону первого этажа. "Основные характеристики необходимо заложить еще в проекте, поскольку должны учитываться временная и постоянная нагрузка на перекрытие над подвальным этажом и на фундаменты. Также должны использоваться определенные марки бетона, арматуры. Что касается планировочных решений, то они не предусматривают особых сложностей. Необходимо лишь учесть наличие несущих стен здания и расположение лестничных площадок, холлов и лифтов. Однако если речь идет о создании спортивного центра, то должны учитываться требования, предъявляемые к возведению подобных помещений", - говорит Юрий Синяев.

К примеру, в жилом комплексе "Континенталь" помимо расположенных на первом и втором этажах квартир предусмотрены офисные и торговые помещения, а также развлекательный центр. Люди, купившие квартиру в этом доме, смогут работать, совершать покупки и отдыхать в пределах комплекса. Кроме того, в "Континентале" есть четыре уровня подземной автостоянки с мойкой и автосервисом.

Как правило, планировка первых этажей аналогична конфигурации жилой части. В первую очередь проектируется жилая часть, а коммерческая недвижимость разрабатывается по стандартным условиям, которые подходят для среднестатистического инвестора или пользователя. К ним относятся отдельный вход, высота потолков не менее трех метров, наличие витрин или витринных окон и, самое главное, свободная планировка.

Общественная территория требует грамотного управления. Как правило, инфраструктурой, расположенной на первых этажах, управляют сами жильцы через товарищество собственников жилья (ТСЖ).

"Возможна и сдача помещений в аренду, и их продажа - все зависит от решения застройщика или ТСЖ. Вместе с тем есть определенная специфика при сотрудничестве операторов торговых сетей с ТСЖ комплекса, так как первенство в праве размещения объектов инфраструктуры чаще всего отдается заинтересованным жителям комплекса, входящим в ТСЖ. Как правило, владельцы квартир покупают или арендуют помещения для организации в них собственного бизнеса, рассчитанного на обслуживание дома: салоны красоты, химчистки, парикмахерские", - уточняет Юрий Синяев.