Здравствуй, рынок, Новый год!

Завершающийся год выдался для рынка недвижимости весьма неоднозначным. Удивительно успешным выдалось первое полугодие. Казалось, Дед Мороз-2008 нарочно задержался, перевыполняя план по реализации самых смелых новогодних пожеланий. Затем последовало приятное расслабленное лето. И неприветливая осень, когда волшебный мешок показал дырявое дно, подарки кончились и начались суровые кризисные будни. Сейчас, на пороге следующего года, рынок подвис между нереализованными ожиданиями и смутно-оптимистичными надеждами.

"Мы все за последние годы привыкли, что московская недвижимость только дорожает год от года, и это создало у нас иллюзию непрерывности данного процесса, - говорит генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова. - А в результате обвала фондового рынка вместо прогнозируемого осеннего роста цен мы стали свидетелями остановки его роста. А за три осенних месяца произошла корректировка рынка на 20%".

"Никто из девелоперов не мог прогнозировать наступление кризиса, - отмечает коммерческий директор Urban Group Роман Большаков. -Застройщики надеялись на стагнацию или на небольшой рост цен, но столь резкого падения спроса не ожидали". Многие строительные компании оказались не готовы к тому, что прекратится внешнее финансирование.

С этим выводом соглашается генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирина Могилатова. По ее словам, вторая половина 2008 года оказалась абсолютно непрогнозируемой, как для покупателей, так и для продавцов: "Налицо кризис потребления и полное непонимание дальнейшего развития событий на рынке недвижимости. Коррекцией эту ситуация вряд ли можно назвать, так как она внесла очень сильные изменения в поведение рынка недвижимости в целом. Застройщики, планирующие заранее свои доходы и затраты, оказались не совсем готовы к падению продаж, в связи с этим возникли трудности в оплате расходов, что привело к замораживанию ряда объектов. Данная ситуация еще больше напугала покупателей, и их интерес практически полностью сместился в сторону готовых объектов".

Управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев более категоричен: "Что самое удивительное, первые симптомы надвигающегося кризиса были очевидны еще в прошлом году, когда летом в Америке начались массовые невозвраты по ипотечным кредитам, появились первые угрозы надвигающихся банкротств банков. Но наши эксперты все как один продолжали утверждать, что нам ничего не грозит, что Россия - это оазис стабильности. Между тем уже тогда можно было начинать готовиться к худшему и разрабатывать антикризисную стратегию развития, накапливая запас прочности". А компаниям нужно было максимально стимулировать свои продажи, дабы не возникало риска невозвращения кредитов, что сейчас грозит практически всем.

"Мы прогнозировали в конце прошлого года рост стоимости недвижимости по итогам 2008 года на уровне инфляции, - вспоминает директор по маркетингу Группы компаний "КОНТИ" Юрий Синяев. - Но мы ошиблись, причем дважды: в первой половине года рынок характеризовался скачкообразным ростом, связанным с падением рынка в США, с тревогой инвесторов по поводу нестабильности и рисков фондового рынка в России, в результате чего значительная часть денежных средств была переведена на рынок российской недвижимости. А вторая половина года оказалась полной противоположностью первой". Так что 2008 год оказался уникальным: его первая половина ознаменовалась неимоверным ростом цен, вторая - непрогнозируемой коррекцией. Такие колебания для консервативного рынка недвижимости совсем не характерны. Однако с учетом роста цен на недвижимость Юрий Синяев считает итоги года все же позитивными - за исключением IV квартала.

Государство сыграло положительную роль в процессе становления экономической ситуации во втором полугодии 2008-го - так считает председатель совета директоров ЗАО "СУИхолдинг" Азарий Лапидус: "Благодаря правильно расставленным акцентам государственной пропаганды мы избежали паники на российском рынке и сумели сохранить общие позиции на мировом. В 2009 год мы входим с пониманием, что покупателей сейчас стало значительно меньше, а продавцов может быть даже еще меньше покупателей. Эти продавцы будут создавать и предлагать свой продукт и сталкиваться с тем, что у покупателей будет очень низкая покупательская способность. В итоге стоимость объектов недвижимости должна снизиться".

Директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин отмечает, что сильнее всего кризис ликвидности ударил по компаниям, "которые переоценили собственные ресурсы и одновременно возводили несколько масштабных объектов". А компании "второго эшелона", главной проблемой которых еще год назад был недостаток участков под застройку, встретили кризис ликвидности с достаточной финансовой "подушкой". Теперь сократившийся спрос заставляет девелоперов корректировать цены на переоцененные объекты. Рынок выходит на новую стадию развития. Если еще год назад, в условиях роста цен, срок экспозиции квартир был очень короткий, то сегодня покупатель имеет время для выбора лучшего объекта по соотношению "цена-качество".

Омар Гаджиев (Panorama Estate), отметив, что большинство компаний привыкли работать на растущем рынке и оказались совершенно не готовы работать на рынке падающем, похвалил работу "ДОН-Строя". "Пожалуй, это единственный пример, как компания быстро сориентировалась, скорректировав свою стратегию. "ДОН-Строй" стал первым застройщиком, который официально объявил о снижении цен и начал принимать адекватные антикризисные меры".

После всех сюрпризов уходящего года делать прогнозы на год наступающий - дело не слишком благодарное. Но наши эксперты попробовали. Роман Большаков из Urban Group прогнозирует, что в 2009 году на первичном рынке не будет существенного снижения цен, поскольку застройщики находятся в жестких "ножницах" и не хотят самим себе обрушить рынок. "Гораздо больше цены снизятся на вторичном рынке. Что касается загородного жилья, то резко упадет спрос на коттеджи, зато формат таунхаусов будет особенно востребован", - говорит он.

По оценкам аналитиков компании Blackwood, наиболее устойчивыми к кризисным явлениям будут застройщики жилья эконом-класса, а на рынке коммерческой недвижимости - девелоперы бизнес-центров класса "В", а также торговые операторы сетей-дискаунтеров. Количество сделок, заключаемых на рынке офисной недвижимости, сократится, поскольку многие компании откладывают планируемое расширение штата и соответственно переезд в новый офис.

"Главный прогноз: произойдет коррекция цен на недвижимость, - уверен Азарий Лапидус ("СУИхолдинг"). - Я не берусь ее оценить, потому что ее параметры определит ситуация, зависящая от множества факторов. Один из них - уже устоявшееся для России превалирование спроса над предложением. И сейчас, даже когда рынок падает, это останется неизменным. Другое дело, что обеспеченность этого спроса деньгами становится ниже. В период с 15 февраля по 30 марта рынок претерпит изменения и придет к новым рыночным реалиям, по которым мы станем жить дальше".