"В сложный момент клиенты обращаются к надежным компаниям"
Разразившийся финансовый кризис затронул - по цепочке - абсолютное большинство отраслей экономики. Особенно это касается самых важных, близких людям сфер. Строительство жилья - одна из главных. Но пока у аналитиков больше вопросов, чем ответов, корреспондент "Известий" обратился к практикам. Что ждет дольщиков, что будет с ценами, покупать жилье или подождать - на эти вопросы ответил Павел Андреев, владелец Компании ЛЭК - одной из лидеров жилищного строительства в Петербурге.
вопрос: Относительно будущего строительных компаний сейчас много разговоров, имеют ли слухи о грядущих вот-вот банкротствах реальную почву?
ответ: При такой встряске рынка было бы опрометчиво надеяться, что обойдётся совсем без жертв. Но я бы поставил вопрос по-другому - существует ли угроза дольщикам? Ведь именно это волнует большинство ваших читателей. Согласитесь, когда возникли проблемы у банков, мало кого волновало, национализируют ли какой-либо из них или нет. Главный вопрос - не потеряют ли люди деньги, сохранятся ли неприкосновенными их вклады.
Так и в нашей сфере. На мой взгляд, никакой серьезной угрозы для дольщиков нет. В этом главная заслуга даже не самих строительных компаний, а государства и правительства Петербурга. Власти города заявили, что у них есть возможность помочь тем, у кого возникнут проблемы. И они это сделают.
Другое дело, что компании, попавшие в зону риска, могут усложнить жизнь своим клиентам, которым неизбежно придется получать свои квартиры уже не у них, а непосредственно либо у государства, либо, что более вероятно, у компаний, которые по договоренности с городским правительством возьмутся за решение проблем разорившихся конкурентов. Мы, например, уже готовимся принять таких дольщиков. У нас есть опыт подобной работы в предыдущий кризис. Нам доверяют в Смольном, и переговоры идут полным ходом.
в: Существует мнение, что проблемы, в первую очередь, возникнут как раз у крупнейших застройщиков?
о: Просто лидеры, вышедшие на IPO, на виду, их акции публичны, и, к сожалению, подверглись снижению в цене вместе со всем мировым финансовым рынком. Но это - всего лишь рынок бумаг. Причина его обрушения - из-за эмоций, падения доверия к компаниям, а не из-за проблем в самих компаниях. Но было бы неправильно равнять всех под одну гребенку. И уж тем более делить на крупных или мелких. Проблемы не в размерах, а в подходах к работе.
Вопрос доверия, кстати, важен на любом уровне. Продажи Компании ЛЭК, например в октябре, превысили показатели сентября. А в общем снизились не более чем на 20 процентов. Это на фоне общего падения продаж в разы. То есть мы наблюдаем ситуацию, при которой в сложный момент клиенты концентрируются вокруг наиболее надежных компаний. Мы прогнозировали такое их поведение, но, честно говоря, результаты превзошли самые смелые ожидания. Чувствую гордость за такое доверие к нам клиентов.
Как ни странно, оно нам даже несколько мешает. Мы ожидали, что в условиях общего падения ценных бумаг наши облигации также слегка потеряют в весе, что позволит сэкономить нам сотню-другую миллионов. Однако повышенное доверие клиентов к Компании, видимо, не даст нам получить такую надбавку. Впрочем, грех жаловаться - высокие продажи намного важнее.
в: Считается, что проблемы возникнут в первую очередь у тех, кому отказали в кредитах. Точнее, у тех, кто раньше активно пользовался заемными деньгами, а теперь их лишился.
о: Это не совсем правильное суждение. Проблема не в кредитах как таковых, а в том, как они использовались. Хотя срок возврата, безусловно, сегодня очень критичный показатель.
Одна из моделей кредитования подразумевала получение заемных средств только для закупки новых участков. По сравнению с общими затратами на осуществление проектов - это небольшая часть. С началом продаж денежный поток позволял как выплачивать проценты, так и погашать основную сумму кредита. По такой модели как раз работала Компания ЛЭК.
Но, естественно, дело в мере. Слишком большой земельный банк, на котором невозможно начать строительство, сейчас действительно может оказаться для кого-то неподъемным бременем. Вычислить таких "погорячившихся" несложно. Во всяком случае, профессиональные участники рынка, думаю, не ошибаются в своих оценках.
По второй модели кредитные средства использовались не только на закупку участков, но и на само строительство. Это гораздо большие объемы. Суть в том, что рост цен обгонял процентную ставку, и квартиры выгоднее было продавать ближе к концу строительства. Мне такой подход всегда представлялся рискованным. Однако многими активно применялся. В условиях кризиса здесь проблема налицо. Слишком большое кредитное бремя, а из-за падения цен обеспечить оплату процентов очень сложно.
То есть кредит кредиту рознь. К примеру, если по какой-то причине банки не смогут кредитовать ЛЭК на прежнем уровне, мы просто снизим темпы закупки новых участков. Впрочем, скорее всего, и этого в итоге не произойдет, так как одновременно снизятся цены и на сами участки, значит, больших объемов заемных средств не понадобится.
в: Исходя из таких расчетов, вы убеждены, что стройки ЛЭК не заморозятся?
о: Никто не заинтересован в снижении темпов строительства - ни поставщики, ни подрядчики, ни тем более мы. Несмотря на общее замедление платежей, работы продолжаются в прежнем темпе. Все понимают, что проблема лишь временная.
Что же касается объемов строительства, то я, конечно, не вправе говорить за руководителей других компаний, но в отношении ЛЭК могу сказать - они не только не уменьшатся, а, наоборот, возрастут. Мы начали работу и продажи на новых участках.
в: А как же циркулирующая по городу информация о масштабных увольнениях?
о: Кризис оказался хорошим санитаром. В условиях эйфории, царившей на рынке в последние годы, штаты стали явно раздутыми. Экономия и эффективность, о которых было модно раньше просто говорить, сейчас потребовали конкретных действий. Начало положила невостребованность персонала для закупки новых участков. Увольнения и безработица - очень болезненные вещи. Но, к сожалению, они неизбежны в условиях рынка. Это общая проблема. Но, уверен, правительство с ней справится. У него есть для этого возможности.
в: Что ждать от цен на жилье?
о: Снижение уже произошло. Это факт. Сейчас мы наблюдаем стабилизацию, в ноябре снижения или каких-либо дополнительных скидок наша Компания вводить не планирует. Но, конечно, наши действия будут зависеть, в том числе, и от общей ситуации на мировом рынке. Но все мы надеемся на окончание падения цен.
Пользуясь случаем хотел бы принести извинения участникам рынка за объявленные в октябре Компанией ЛЭК скидки. Знаю, что некоторые расценили это как покушение на общие, так сказать, картельные интересы. Но мы, принимая такое решение, руководствовались тем, что нельзя не реагировать на очевидное. И кому как не лидеру рынка смело отражать реалии происходящего. Можно вспомнить, что когда продажи росли, устанавливая новый уровень цен, те же участники рынка чутко следили за нашими ценами и с удовлетворением следовали за ними. Так что рассчитываю на понимание.
В целом же, повторюсь, ситуация будет зависеть от тенденций в мировой экономике.
в: И все-таки, ваш прогноз на этот счет. Как вы оцениваете, что вообще происходит?
о: Принято винить монетарную политику, глобализацию, ипотечные кредиты.
Да, были потрачены еще не заработанные деньги. Выданы слишком рискованные кредиты. Но первопричина, на мой взгляд, как я уже говорил, в головах. И в созданной системе - этими же, кстати, головами.
Панику на рынке рождает паника в мозгах. А существующая финансовая система готова сжать все проблемы в одну точку. Надеюсь, у правительств разных стран хватит мудрости погасить панику и поменять систему. И то и другое представляется не такой уж сложной задачей. Скорее, проблема в решимости, которой пока недостает. Посмотрим. Мой прогноз - будет тяжело, но не запредельно критично. Здравый смысл возьмет верх. Выход из кризиса не должен быть затяжным. Время быстрых технологий ускорит и этот, ранее более длительный процесс.
в: Вы оптимист?
о: В данном случае скорее нет. Кризис действительно глубок. Для его преодоления необходимо всем успокоиться. Нормально работать. Нормально жить. Мой подход - надо просто делать правильные шаги. И хорошо работать. При росте рынка это дает лучший результат, при падении - сделает потери минимальными. Мы так и работаем.
в: Но если говорить о мировой экономике?
о: Это работает в любом масштабе. В мировой экономике все выровняет инфляция. За последние десять лет один пузырь с калейдоскопической быстротой сменял другой. Сначала бум интернет-технологий, потом недвижимости, потом энергоносителей, опять недвижимости, и вот сейчас бум денег. Настоящий пузырь. Подумайте, простые бумажки или записи на счетах стали самым ценным активом. Это даже не голландские тюльпаны. Разочарование будет неменьшим. И все же радует, что нас, россиян, кризис затронет меньше всех - мы уже это проходили, и совсем недавно. Так что потрясение не будет столь сильным.
в: Вернемся в Петербург. Часто задают вопрос, что с вашим комплексом "Империал"?
о: С ним все в порядке. Слишком быстро строили. Нас обязали до декабря получить недостающие согласования, 90% уже готово. Нет причин для беспокойства. Комплекс получится на загляденье.
в: А с Компанией ЛЭК в целом?
о: Есть такое понятие в шахматах - лучше. У нас именно такая позиция: лучше.
в: А если конкретнее?
о: Я бы мог рассказать про каждое направление нашей работы, но, пожалуй, самым показательным будет тот факт, что в ситуации, когда все участники рынка озабочены поиском кредитов и падением продаж, мы можем позволить себе не форсировать привлечение кредита ВТБ в 200 млн долларов, сделка по которому еще в сентябре прошла кредитный комитет и который мы можем получить в любой момент.
Сохранение планового уровня продаж - причина нашей стабильности.
в: Чем вы объясняете такой результат?
о: Ответ будет выглядеть нескромно, но основа - усиление моей личной работы (и личной ответственности) по каждому направлению. Вплоть до проверки каждого платежа и договора, контроля за работой каждого сотрудника. Это, безусловно, мобилизует всю команду, которой я благодарен за самоотверженность и за понимание. Плюс, безусловно, доверие клиентов как следствие наших результатов и верных подходов в работе.
в: Значит, все будет хорошо?
о: Вне всяких сомнений.
