Истинная ценность
В фильме "Бриллиантовая рука" незабываемая управдом категорично утверждала, что "наши дворы планируются не для гуляний, а для эстетики". Эстетики, впрочем, тогда было не в пример меньше дням сегодняшним. Сейчас красивый, выделяющийся фасад, приятный вид из окна, "зеленый район" или тем более "парк рядом" для многих становятся определяющими. Медленно, но уверенно уходит в прошлое практика относить эти и подобные факторы к "вторичным". В том числе и в деле ценообразования.
Если верить многочисленным исследованиям потребительских настроений, проведенных по заказу девелоперских компаний, для большей части покупателей квартир главным фактором было и остается местоположение дома. Локация объекта занимает первую строчку в перечне мотивов у 44% покупателей жилья. Причем это характерно как для приобретателей квартир в новостройках, так и для будущих владельцев "вторичного" жилья. Многие эксперты рынка недвижимости вообще называют локацию "рыночнообразующим" фактором: правильное, выгодное местоположение объекта недвижимости, будь то жилой дом, торговый или офисный центр, обеспечивает едва ли не половину успеха.
Обратная связь в действии
Раньше на архитектуру здания и его эстетику обращали внимание в основном покупатели элитного жилья. Ситуация в эконом-классе была обратной: спрос определялся в первую очередь не удачным эстетическим решением, а доступностью приобретения. "По этой причине до сих пор считается, что в эконом-классе архитектору делать нечего, - говорит генеральный директор Urban Group Иван Богатов. - Но в последнее время мы видим подвижки в сознании потребителей. Ведь стоимость жилья возросла, а когда человек тратит $200-300 тысяч, он не хочет получить за это банальную панельную коробку и требует определенных бонусов: качественную планировку, зелень во дворе, радующий взгляд фасад". По словам Богатова, как только в их компании почувствовали спрос со стороны покупателей, то немедленно на него откликнулись. Сейчас для представителей среднего класса Urban Group строит жилой комплекс "Ивакино-Покровское". Большое внимание при этом уделяется созданию приятной глазу и комфортной среды. Кроме того, проектируется "Аксаково", где "жилая площадь еще меньше, чтобы не удорожать покупку, но эстетика все равно ставится во главу угла".
По данным аналитического центра компании "Домострой", "вторичные" факторы оказываются главными при выборе квартиры для 35% покупателей столичной недвижимости. Причем на первичном и вторичном рынках этот процент приблизительно одинаков. Директор департамента новостроек компании "Домострой" Наталья Козлова уверена: "Местоположение, вид из окна, наличие вблизи дома парковой зоны, конечно, играют роль при выборе жилья". Однако она добавляет, что перечисленные факторы в зависимости от класса жилья влияют на стоимость недвижимости неодинаково. В сегменте эконом-класса вид из окна и место практически не меняют стоимости, но значительно сокращают время экспозиции. В бизнес-классе к расположению объекта предъявляются более высокие требования, что находит отражение в цене. Наибольший спрос в этом сегменте - новостройки в престижных районах столицы, с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, а также с хорошими видовыми характеристиками. Так, постоянным спросом пользуются квартиры в жилом комплексе "Адмирал" у метро "Профсоюзная" и в новом жилом комплексе на улице Гарибальди.
Рейтинг факторов влияния
Генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский предлагает расположить "факторы влияния" в последовательности силы влияния на цену объекта. Это позволяет выстроить такую их очередность: сперва - ближнее окружение, далее - состояние и благоустроенность двора, затем - вид из окна, эстетика дома, соседи. При этом каждый положительный пункт увеличивает стоимость объекта на 10%. Воздействие этих факторов на первичном и вторичном рынке, по его мнению, одинаковое. А генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова выделяет еще один дополнительный фактор - безопасность: "Большое значение покупатели элитного жилья придают собственной безопасности. Поэтому в элитных домах система безопасности должна быть поставлена на профессиональную основу и включать несколько уровней: контроль системы доступа в здание, физическая охрана, круглосуточное видеонаблюдение, охранные системы в квартирах и т.п. В целях обеспечения безопасности, а также для формирования однородной социальной среды в некоторых домах проводится фейс-контроль будущих жильцов". "Отбирать" жильцов может и сам застройщик - в этом ему помогают риэлторские агентства и жильцы дома, желающие знать, кто будет их соседями. Что же до надбавок за архитектуру, то, по ее словам, удачный проект "позволяет застройщику реализовывать квартиры с надбавкой не менее 10%".
Своими арифметическими выкладками делится и пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. Он убежден, что, к примеру, "в сегменте бизнес- и элит-класса адрес и вид из окна могут увеличивать цену комплекса в несколько раз, а в некоторых случаях стоимость метра возрастает в десять раз". Особенно ценятся водоемы - при правильном позиционировании вид на реку или залив повышает стоимость жилья в среднем на 20-25%. Близость к парковым зонам играет меньшую роль, чем расположение у воды: стоимость квадратного метра может возрасти на 5-10%.
Кстати, жилье у крупных парковых массивов имеет не только преимущества вроде возможности погулять с любимой собакой на природе (опять вспомним управдома из "Бриллиантовой руки"). Зачастую эти дома расположены далеко от метро и крупных магистралей, а ведь удобная дорога на работу для многих - более существенный фактор при выборе жилья, чем близость к паркам и прекрасный вид из окон.
Чем дороже, тем важнее
Для какого же процента покупателей "вторичные" факторы на самом деле главные? На этот вопрос Михаил Мазаев, генеральный директор "Дом.ру-Столица", отвечает так: "Для 15-20% эти факторы имеют решающее значение, правда, не в комплексе. Из перечисленного большая часть покупателей отдает предпочтение экологически благоприятным районам города, ориентируясь на парковые зоны и вид из окна. В сегменте элитной недвижимости они ценятся больше - 25-30%". И при прочих равных условиях они могут влиять на стоимость жилья: в элитном классе - до 30%, в классе "бизнес" - до 20%, в "эконом" - до 5-10%.
Питерские риэлторы и девелоперы отмечают еще один "вторичный фактор", характерный именно для северной столицы. Жители Петербурга при покупке квартир очень редко уезжают из "своего" района: если жил, допустим, в коммуналке в Адмиралтейском районе, то и квартиру будет искать непременно в нем, даже если в соседнем районе дома намного лучше и более привлекательны по цене. Исключения из этого правила встречаются только в сегменте элитного жилья. Помимо технических характеристик этой категории покупателей нужен еще и адрес, за который они готовы платить большие деньги.
Кстати, о цене. Еще два-три года назад вторым фактором, определяющим выбор объекта покупки на петербургском жилищном рынке, была цена. Сейчас этот мотив "спустился" на третью строчку и, по оценкам представителей риэлторских агентств, сохраняет свою актуальность для 23% покупателей. А вот качество дома и планировка квартир, включая такую категорию, как общая и жилая площадь, наоборот, поднялись на второе место: на эти характеристики обращают внимание 24% клиентов риэлторов.
Правда, стоит отметить, что в большей степени качественные характеристики квартиры играют роль для покупателей новостроек. И чем выше стоимость и классность объекта, тем жестче требования потребителей. "У нас в последнее время заметно увеличилось количество клиентов, которые дотошно интересуются не только общими техническими характеристиками дома в целом и квартиры в частности, но и деталями, - поделился с нами один из петербургских девелоперов, работающих в сегменте элитного жилья. - Мы уже привыкли к вопросам: "Какие именно инженерные системы будут поставлены в доме?", "Материалы каких фирм будут использованы?"
Набережная в придачу
При этом примечательно, что, по мнению продавцов жилья (как риэлторов, так и девелоперов), лишь для 9% потенциальных покупателей играет роль, кто именно строит дом. Теоретически само имя компании, зарекомендовавшей себя как строитель надежного жилья, должно снимать, по крайней мере, вопросы о качестве. Впрочем, имя на уровне "Знак качества" зарабатывается десятилетиями, а российские девелоперы еще слишком юны.
Важную роль при выборе будущей квартиры играет не только местоположение дома само по себе, но и то, что называется вид из окна. Традиционно в Питере высоко ценились "виды на воду": квартиры в домах, расположенных на набережных многочисленных рек и каналов, и квартиры с окнами на реки-каналы, по некоторым оценкам, на 10% дороже, чем соседские, но с окнами, выходящими в типичный питерский двор-колодец.
В последнее время девелоперы не только внимательно отслеживают изменения вкусов потребителей, но и начинают на них играть. Еще каких-нибудь два-три года назад компании вряд ли стали бы задумываться о благоустройстве набережной, признают питерские застройщики. Однако все меняется: растут не одни только цены, но и требования, и запросы покупателей. Теперь вид набережной становится важным для успеха проекта в целом. Обустраивают прилегающую территорию и те девелоперы, которые реализуют проекты жилой недвижимости вдали от рек: для них тоже есть, где проявить свои фантазию и вкус - дворы, придомовая территория, ближайшие к дому участки парков. И делают они это не столько из благотворительности. Делают они это потому, что по качеству инженерии и набору сервисных опций новые жилые объекты на рынке Петербурга практически выровнялись и теперь поразить клиента бесшумным лифтом или современным домофоном уже не получается. А значит, потенциальному покупателю надо предложить еще что-то ценное кроме адреса и качественно построенных стен.
