Бизнес-центры уходят на окраину
Пока "Москва-Сити" с высотками и "танцующими" дворцами только строится, остальная Москва не желает сбавлять делового ритма. Новые деловые здания возникают везде - в двух минутах ходьбы от Кремля и в спальных районах. Год всего не был в каком-нибудь районе, приезжаешь - а там уже модерновый бизнес-центр зеркальными окнами сверкает. Еще год пройдет - и впору городскую карту менять.
Хотя спрос на рынке качественных офисных помещений еще значительно превышает предложение, арендаторы становятся все более разборчивыми с каждым днем. Так считает Андрей Петров, директор по развитию компании Knight Frank. По его наблюдениям, "пользователи помещений отдают предпочтение зданиям, расположенным в конгломератах деловой активности, с удобными транспортными развязками, развитой социальной инфраструктурой". Поэтому наиболее популярным остается Центральный район, а также территория между Садовым и Третьим транспортным кольцом западного и северного направления.
Впрочем, крупные компании сегодня могут позволить себе занять не один этаж, а все. Да и на окружающий ландшафт повлиять. Самый яркий пример - улица Наметкина, где расположен главный офис "Газ-прома". Здесь уже сформировался район из офисных центров компаний - как дочерних "Газпрому", так и тяготеющих к нему по роду своей деятельности. И этот "стихийный" деловой район все время расширяется.
"Крупные компании и холдинги, как правило, покупают или арендуют готовые объекты недвижимости, так как недвижимость не является их основным бизнесом и им целесообразнее доверить строительство своего головного офиса девелоперу, - рассказывает Кирилл Субботин, руководитель департамента офисной недвижимости "ДС Девелопмент" (группа компаний "ДОН-Строй"). - Строительство офисных центров под клиента - это новая тенденция на нашем рынке. У "ДС Девелопмент", например, есть очень интересные площадки в престижном центре Москвы, например, на Китай-городе, на Таганке, на Садовом кольце, которые отлично подойдут под размещение штаб-квартиры крупного российского холдинга или представительства крупной инофирмы". Кирилл Субботин говорит, что хорошим спросом пользуются объекты, расположенные на Садовом кольце, Третьем транспортном кольце и основных магистралях, которые связаны с международными аэропортами.
Светлана Снитковская, заместитель руководителя департамента управления недвижимостью "МИАН-Девелопмент", считает, что термин "хорошая транспортная доступность" достигается сочетанием двух факторов: наличием в непосредственной близости крупной магистрали либо разветвленной дорожной сети и станции метрополитена. "Мы максимально скорректировали влияние непростой дорожной ситуации в отношении нашего бизнес-центра "Северное Сияние". Нам повезло, что буквально за несколько месяцев до сдачи объекта были завершены и открыты два тоннеля на Третьем кольце - под Ленинградским проспектом и Шереметьевской улицей. Это значительно разгрузило участок, славившийся традиционной "пробкой".
"Бизнес-центры многих крупных компаний сконцентрированы по юго-западному направлению и западному (Кутузовский проспект и Можайское шоссе)", - добавляет Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль". Волгоградский и Рязанский проспекты менее привлекательны ввиду постоянных пробок: эти магистрали имеют проблемы с транспортной доступностью почти круглые сутки. Впрочем, "дефицит офисных площадей приводит к тому, что практически каждое здание рано или поздно находит своих арендаторов. Наиболее интересны проекты с площадью этажа от 700 до 2000 квадратных метров, малые офисы в настоящее время по-прежнему найти очень сложно".
Вице-президент Строительного дивизиона ГК "Бородино" Наталья Василиади тоже считает, что перспективным районом деловой активности является юго-запад столицы. А "другим, не менее интересным районом для строительства собственных административных зданий крупнейшими предприятиями является Ленинский район столицы. К настоящему моменту здесь образовался определенный субрынок или деловая зона, где сосредоточено небольшое количество качественных объектов класса В и ведется активное развитие территорий для реализации крупномасштабных проектов высокого уровня".
Если посмотреть по административным округам столицы, то традиционно наименьшее количество свободных площадей отмечается в Центральном округе. Это связано, объясняет директор департамента коммерческой недвижимости компании SANTA Real Estate Роман Саядов, "как со все еще высоким спросом на офисы в центре, так и с ограниченностью возможности сооружения новых объектов офисной недвижимости в данном районе. Наиболее высоким спросом традиционно пользуются метражи до 200 квадратных метров классов А и B". Самая же высокая доля свободных помещений отмечается в Юго-Восточном, Северо-Восточном и Восточном округах. В то же время некоторые крупные компании, по словам Оксаны Тремсиной, заместителя руководителя отдела маркетинга компании "КомСтрин", предпочитают "качественный офис на своей собственной территории, независимой от сложившегося городского окружения, и сами становятся "якорем" для новой деловой зоны, образующейся на развиваемой с нуля территории".
