Кому кредит не по карману
В июле глава Совета федерации Сергей Миронов и депутат Госдумы Оксана Дмитриева обнародовали законопроект о строительных сберегательных кассах (ССК). По мнению авторов, подобная накопительная система позволит приобрести жилплощадь даже тем, кто не мог об этом мечтать.
Законопроект "О строительных сберегательных кассах" предполагает создание специализированных банков - стройсберкасс. Принцип действия системы следующий. Вкладчик заключает с ССК договор накопления сбережений, который предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры, вкладчик получает кредит в размере, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время - это зависит прежде всего от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до 15 лет. Несмотря на радужные перспективы, обещанные авторами законопроекта, руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Илья Зибарев считает, что схемы приобретения жилья при помощи строительных сберегательных касс или жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) могут эффективно работать только в условиях стабильных цен на рынке недвижимости.
В России существует одно довольно серьезное ограничение, которое сдерживает создание стройсберкасс и внедрение специальных вкладов для накопления средств на первоначальный взнос по ипотеке, - это рост цен на жилье, причем не только в Москве, но и в большинстве регионов России, отмечает Андрей Чистяков, вице-президент Промсвязьбанка: "В последние годы удорожание жилья шло темпами, которые нивелировали эффект от любых вкладов. Сейчас в Москве на рынке недвижимости наметилась некоторая стагнация, но большинство аналитиков ожидает продолжения роста цен через определенный промежуток времени. Другим важным фактором стало появление в целом ряде банков ипотечных программ с нулевым первоначальным взносом, которые опять-таки лишают особого смысла стройсберкассы. Да и в тех банках, где таких программ нет, клиентам подчас предлагают схемы, позволяющие получить кредит на необходимую сумму в полном объеме".
Если закон примут, государство будет осуществлять поддержку строительных сберегательных вкладов за счет средств федерального бюджета. В частности, начислять премию на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада. При этом поощряемый прирост вклада - не более 70 000 рублей, а максимальный размер государственной премии на строительный сберегательный вклад в расчете на год на одного гражданина не может превышать 14 000 рублей.
Несмотря на множество плюсов, банкиры убеждены, что система стройсберкасс не сможет заменить ипотеку. "В России достаточно низкая финансовая грамотность населения, люди до сих пор не слишком доверяют банкам, - подчеркивает заместитель председателя правления СДМ-банка Дмитрий Осипов. - Надежды на то, что они будут доверять стройсберкассам, еще меньше. Поэтому, на мой взгляд, реальной альтернативы банкам на финансовом рынке России сегодня нет".
В Альфа-Банке не ожидают серьезной конкурентной борьбы между системой стройсберкасс и классической ипотечной схемой с первоначальным взносом. "Так как ипотечные сделки заключаются на срок 5-25 лет и клиенту важна уверенность в банке, а также в его долгосрочном пребывании на рынке, - поясняет Илья Зибарев. - Ставки по ипотечному кредитованию и так снижены до минимума и коррелируются со ставкой рефинансирования, устанавливаемой Центральным банком России". Несмотря на такие "выгодные условия", приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5% населения. Такую неутешительную статистику приводят авторы законопроекта. Следовательно, для подавляющего большинства населения России единственный вариант решения жилищной проблемы заключается в системе жилищного кредитования, говорится в пояснительной записке к документу.
Законопроект также определяет порядок деятельности стройсберкасс, их правовой статус, перечень разрешенных банковских операций и необходимость банковского лицензирования. Все операции в ССК должны будут совершаться только в рублях. Кроме того, строительной сберегательной кассе запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.
Однако возникает ряд других вопросов, отмечает Андрей Чистяков: "Если круг операций этих банков будет ограничен выдачей кредитов, то за счет чего будет формироваться пассивная база таких банков? Очевидно, что вкладов будущих кредиторов для этого будет недостаточно. Такие кредиты должны будут рефинансироваться либо через ипотечные агентства, либо путем выпуска ипотечных облигаций".
По его мнению, впрочем, как и по мнению большинства наших соотечественников, большую пользу для населения принесли бы не попытки сделать более доступной ипотеку как инструмент приобретения жилья, а увеличение объемов застройки, демонополизация строительного рынка и другие меры, направленные на повышение доступности самого жилья. "Тогда не возникло бы ситуации, при которой для среднестатистического россиянина накопление первоначального взноса для получения ипотечного кредита оказывается просто невозможным без государственных субсидий", - подытоживает Андрей Чистяков.
Немецкий опыт перенимает Восточная Европа
Строительные общества играли огромную роль в послевоенных Германии и Австрии. К началу 1990-х годов немецкие стройсберкассы финансировали 30% всего жилищного строительства страны, а австрийские - 45%. В Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 миллиардов евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада.
В Словакии, Чехии, Венгрии стройсберкассы (ССК) создавались при поддержке немецких и австрийских стройсберкасс. В Чехии в первый же год работы членами ССК стали 2% жителей, в Венгрии - 3%. Через десять лет работы уже 45% чехов являлись участниками ССК, а доля ипотечных кредитов составила свыше 20% ВВП. В Словакии к 2003 году ССК выдали 270 тысяч займов, тогда как ипотечные кредиты банков насчитывали 22 тысячи и кредиты государственного фонда - еще 28 тысяч. Следуя примеру соседей, другие страны с переходной экономикой также начали вводить стройсберкассы: Хорватия в 1998 году, Словения в 1999 году, Румыния и Китай в 2004-м. Это позволило этим странам за семь-десять лет увеличить долю ипотечных кредитов до 20-30 процентов ВВП.
