Пятиэтажки пустят с молотка

Кварталы, занятые пятиэтажными домами первых массовых серий (в обиходе именуемыми хрущевками), - давняя головная боль администрации Санкт-Петербурга. Избавиться от нее власти пытаются давно, но скоро дело наконец сдвинется с мертвой точки - в сентябре в северной столице состоятся первые аукционы по реновации "хрущевских" кварталов. На торги будут выставлены 17-18 кварталов в пяти районах города вместе с проживающими в них горожанами.

Хрущевки доставляют городу и горожанам большие неудобства. Это низкая плотность застройки, изношенные коммуникации, морально устаревшие планировки (6-метровые кухни, совмещенные санузлы, "распашонки" и пр.). Однако такого жилья в Петербурге, по разным оценкам, от 7 млн до 9 млн квадратных метров, на которых проживает более 10% населения города.

Нередко целые кварталы хрущоб расположены в удобных и вполне обжитых и престижных зонах - в Московском и Выборгском районах, у станции метро "Черная речка". Правда, наиболее проблемные дома оказались как раз в менее престижных и популярных Кировском и Невском районах. Но, по оценке питерских застройщиков, важно не столько местоположение домов, сколько условия, на которых город готов привлекать конкретных инвесторов.

"Что касается самих хрущевок, то сейчас это жилье, безусловно, неликвидное, не востребованное покупателями. Люди не хотят покупать квартиры в морально и физически устаревших домах. Период массового расселения, когда "расселенцев" из комнат переселяли в квартиры-"маломерки" в таких домах, уже прошел. Целесообразность их замены на современные дома становится все более очевидна", - уверен генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость" Сергей Дроздов.

Первая волна

Запустить первую "волну" сноса питерских пятиэтажек уже пыталась "Московская инвестиционно-строительная компания" (МИСК), работавшая в рамках соглашения между правительствами Москвы и Петербурга. В 2004 году МИСК получила участок под строительство комплекса, куда планировалось переселить жильцов "хрущевского" квартала N 18 в Купчине. Однако в итоге город распределил это жилье среди переселенцев из других проблемных домов. Большинство жителей экспериментального квартала отказались переезжать за несколько километров от своих домов.

Причины, по которым не пошла московская схема, чиновники склонны видеть в несовершенствах законодательства на тот момент. "Квартал N 18 был не самым удачным выбором для пилотного проекта. Там практически нет аварийного жилья. А поправки в Градостроительный кодекс РФ, упрощающие порядок обновления кварталов массовой застройки, вступили в силу лишь с начала этого года", - говорят в комитете по строительству администрации Петербурга. В МИСК заявляют, что не отказались бы от расселения хрущевок, если бы город не изменил условия договора.

Как уверяют в компании, с учетом последнего роста цен на недвижимость пока что выгоднее просто покупать землю на торгах, чем заниматься расселением. "Волновое расселение из хрущевок будет актуально, когда правительство Петербурга примет закон, хоть как-то ограничивающий требования жильцов при расселении, - заявлял в СМИ руководитель этого проекта Максим Рудый. - Сегодня запросы расселяемых таковы, что это не окупается. Были люди, которые откровенно спрашивали - а что, уже пора прописывать в квартире кучу родственников? Трем семьям, поселившимся в одной такой квартире, я должен был бы предоставить 3 квартиры. В итоге проект окупился бы, только если продавать 1 кв.м в новом доме примерно за $5000".

Вторая волна

Весной этого года городское правительство приняло постановление о порядке взаимодействия органов власти при принятии решений о реновации кварталов. В ближайшее время обещано внести изменения в местное законодательство, регламентирующие правила расселения и реконструкции жилых кварталов. Основные принципы уже известны. Земля под застроенными кварталами будет реализовываться через инвестиционные торги. Расселением собственников займутся победители торгов, а решение проблем с нанимателями возьмет на себя город.

Как обещают власти, расселение будет производиться по так называемому "веерному" (волновому) методу, хорошо зарекомендовавшему себя в Москве. Сначала на свободном участке строится жилой комплекс, куда переселяется часть жильцов хрущевского квартала. После этого инвестор приступает к сносу пятиэтажек и новому строительству на этом месте. Свободные участки под строительство домов для поэтапного расселения граждан районной администрацией уже подобраны.

По словам председателя совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрея Тетыша, рентабельность проектов сноса хрущевок и строительства на их месте новых домов пока не ясна. "Но курс городской администрации на комплексную реконструкцию - абсолютно верный. При этом вопросам будущих взаимоотношений инвесторов с собственниками расселяемых квартир власти должны будут уделить самое пристальное внимание. Все расселение должно идти централизованно через город. Если застройщика оставят с собственником один на один, то никакого комплексного расселения хрущевок в Петербурге не будет", - считает он.

Это мнение разделяет и Сергей Дроздов. "Расселение хрущевок, безусловно, интересно риэлторскому бизнесу. В особенности если расселение будет проводиться так называемым "единым лотом", то одним домом целиком займется одна компания, выбранная по конкурсу. Так было бы более целесообразно. Кстати, у агентства "Петербургская недвижимость" есть уже подобный, причем успешный, опыт расселения зданий. Это такие объекты, как общежитие, жилье в Петродворце (на месте проекта Setl Group), а также на ул. Восстания, д. 40, где инвестору необходимо было провести реконструкцию дома", - рассказал он.

По данным Агентства развития и исследований в недвижимости, расчетный коэффициент расселения хрущевок на данный момент составляет как минимум 1,45 (в новых домах переселенцам приходится предоставлять в среднем на 45% больше площади, чем они занимали в хрущевках). Но в реальности компании вынуждены закладывать в свои проекты коэффициент 1,65 и даже выше.

Рентабельность комплексной реконструкции района, по оценке компании, находится в пределах 10%. Тогда как в среднем по Петербургу рентабельность сейчас составляет от 20 до 40%. Так что для того чтобы убедить строителей заниматься хрущобами, власти должны найти неоспоримые аргументы - например, тотальный дефицит земельных участков или обещание помощи со строительством инженерной инфраструктуры. Если этого не произойдет, то разобраться с хрущевками опять не получится.