Спальные районы разбудят
Сегодня практически невозможно найти свободные площадки для строительства административных зданий в пределах Садового кольца. Между Садовым и Третьим транспортным кольцом найти площадки еще можно, но пройдет три-четыре года - и их тоже не будет. Поэтому девелоперам ничего не останется, как строить деловые центры на окраинах города. Какие же районы в ближайшей перспективе станут деловыми?
Александр Карцев, заместитель генерального директора по строительству офисной недвижимости компании "ОПИН", полагает, что для небольших фирм наиболее перспективен на данный момент "срединный" пояс Москвы - между Третьим и Четвертым транспортным кольцом или Московской кольцевой железной дорогой. Там наверняка будут развиваться и территории, и транспортная составляющая - это уже давно заявлено московским правительством. Предполагается, что на реализацию этих планов уйдет 4-5 лет. Тогда в те районы можно будет и добраться спокойно, и арендные ставки будут там не так высоки.
В списке наиболее привлекательных для строительства деловых центров районов Андрей Петров, директор по развитию компании Knight Frank, на первое место поставил "Москву-Сити". Также высокой привлекательностью обладают районы, расположенные недалеко от аэропортов: близкие к "Шереметьево" Химки и Ходынское поле, Юго-Запад (Кутузовский, Ленинский, проспект Вернадского), соседствующий с "Внуково", или район Нагатинской поймы недалеко от "Домодедово".
Есть определенные категории арендаторов, которым необходимо быть в центре, - так считает Кирилл Субботин, руководитель департамента офисной недвижимости компании "ДС Девелопмент" (группа компаний "ДОН-Строй"). Но в настоящее время происходит активная децентрализация деловой активности, и акценты смещаются в пользу и лучшей транспортной доступности, и современных высотных зданий, которые по понятным причинам в центре города возводить нельзя. "Поэтому разделение делового и исторического центра города приводит к образованию вблизи центра деловых районов. Это район Белорусской, Замоскворечье, "Сити", "Большой Сити", - говорит Кирилл Субботин. - Сегодня границы деловой активности города расширились за пределы Третьего транспортного кольца, как несколькими годами ранее - за пределы Бульварного и Садового".
Вот именно поэтому застройщики и их потенциальные клиенты все пристальнее глядят и на спальные районы, и на пригороды. Марина Губанова, руководитель департамента управления нежилой недвижимостью компании "МИАН-Девелопмент", отмечает, что удаленные от центрального делового района места могут предложить арендаторам большую площадь, высокий коэффициент парковки и лучшую транспортную доступность. "Давно существующая тенденция децентрализации современных офисных центров с вводом ограничений по строительству бизнес-центров в ЦАО будет усиливаться, - уверена Оксана Тремсина, заместитель руководителя отдела маркетинга компании "КомСтрин". - В пределах столицы одним из активно осваиваемых рынков станут новые бизнес-центры на участках, освобождающихся после выведения промышленных мощностей. Часто эти земельные участки неплохо расположены и обладают большой территорией". Освоение таких площадок более выгодно за счет масштабности проекта, существует возможность создания многофункциональных комплексов со смешанными функциями, взаимодополняющими друг друга, а также меньше ограничений по вписыванию нового здания в существующий архитектурный ландшафт.
Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood, к наиболее инвестиционно привлекательным децентрализованным деловым районам относит несколько мест, особо выделяя Белорусский деловой район и Ленинградский проспект. Здесь уже приняли свое очертание две деловые зоны. Первая расположена вокруг площади Тверская Застава, и ее можно смело считать частью центра. Вторая - Ленинградский проспект и часть Ленинградского шоссе вплоть до Химкинского водохранилища. Данное направление ведет как к Кремлю, так и к аэропорту "Шереметьево", что положительно сказывается на его популярности. А вот в Юго-Западном деловом районе число офисных помещений ограниченно, спрос высокий, поэтому доля вакантных площадей минимальна. Ставки аренды сильно завышены и практически равны ставкам на офисные помещения в центре. Также необходимо отметить разработку и реализацию первых крупных офисных и многофункциональных девелоперских проектов за пределами МКАД. Этому способствует возрастающая популярность таких объектов у арендаторов за счет более низких арендных ставок, более благоприятной транспортной ситуации по сравнению с центром города.
К числу новых перспективных районов Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ", добавляет восток столицы - это Басманный район, Лефортово, район Преображенской площади и метро "Семеновская". Они становятся все более популярными благодаря постепенной реализации Четвертого транспортного кольца и довольно близкому расположению к центру Москвы. Также для развития деловой жизни перспективны участки на Алтуфьевском шоссе - районы Владыкино и Ботанический сад.
На недавней конференции "Крупные офисные комплексы и новые деловые районы" выступавшие тоже согласились, что наметившуюся тенденцию перемещения бизнес-строительства от центра к окраинам уже не свернуть. А затем дали волю фантазии и предположили, где в скором времени будут возникать новые зоны деловой активности. Вот два адреса - пересечение трассы Москва - Нижний Новгород с Четвертым транспортным кольцом и Южнопортовая промзона. Учитывали разные факторы. Транспортное развитие города отстает от нужд города на десять, а то и на тридцать лет - дублера Волгоградского проспекта с 1971 года ждут. Даже розу ветров не забыли - над Москвой и областью главным образом дует с запада на восток, так что атмосфера на западе чище. Однако и у востока есть потенциал, так что город однобоким не останется.
Речь на конференции зашла и о еще одном перспективном сегменте офисной недвижимости. Первый бизнес-парк появился у нас только три года назад, а в Европе этот формат очень популярен. Из наших первых ласточек выделим "Крылатские холмы", "Диапазон", "Новоспасский двор", "Гринвуд", "Рига-лэнд". Зачастую "деловые парки" тяготеют к аэропортам. Ленинградское шоссе и Шереметьево - очень "урожайное" место. Кроме существующего "Кантри-парка" здесь в недалеком будущем появятся "Химки-Гейт", Бизнес-парк ИКЕА, деловой район "Химки-Сити". Поблизости от "Домодедово" - офисный комплекс "ИСТ Лайн" "Аэропорт-Сити" и крупная застройка в рамках проекта "Большое Домодедово". В этих мини-городах можно и работать, и отдыхать - короче говоря, жить. А от высокого качества жизни и эффективность работы повышается.
