Комплексная распродажа

Власти Санкт-Петербурга нашли способ решить проблему инженерной подготовки земли под строительство жилья. Они продают право комплексного освоения больших участков в ближайших пригородах Петербурга. На данный момент реализованы два таких участка. На май намечены торги еще по двум.

До 2004 года земля, как и в большинстве городов России, распределялась целевым назначением через инвестиционно-тендерную комиссию, но преимущественно это были небольшие участки под уплотнительную застройку. Три года назад эта практика была признана порочной, и в соответствии с новым ГК вся земля начала продаваться на торгах. Но поскольку городские власти и бизнес оказались не готовы к переходу на режим торгов, к тому же на рынке жилья наступила стагнация, поначалу торги не пользовались большим спросом, и земля продавалась с трудом. Кстати, возникший именно тогда дефицит участков строители назвали одной из причин резкого роста цен 2006 года, когда цены на петербургскую жилую недвижимость выросли на 105-120%.

Уроки прошлого года не прошли для властей даром. В 2007 году они намерены выставить на торги 240 га, годных для строительства 5,6 млн кв.м. Как заявил Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга, курирующий строительный блок, это позволит устранить дефицит земельных участков, на который ссылались в последнее время участники рынка, говоря о причинах стремительного роста цен на жилье. Другим "лекарством" от роста цен на жилье, по мнению властей, должно стать комплексное освоение территорий.

"При проектировании целого квартала с комплексом жилых и общественно полезных зданий у застройщика появляется возможность более тщательно подсчитать все затраты на создание инженерной инфраструктуры, коммуникаций, транспортных подъездов, благоустройство и собственно строительство жилья", - рассуждает генеральный директор компании "М-Индустрия" Денис Тихонов.

Безусловно, реализация квартального проекта требует больших затрат, чем строительство отдельного дома. "Зато при комплексном освоении застройщик может оптимально спроектировать внутриквартальные инженерные сети исходя из рациональных соображений, - уверен гендиректор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов. - Кроме того, соблюдаются единство архитектурного стиля при проектировании квартала и возможность реализации комплексной программы благоустройства территории. Что в конечном счете отражается на цене квадратного метра".

Одним из первых комплексный подход при строительстве жилья применил холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ". В 1998 году компания приступила к реализации проекта строительства жилого квартала "Морской фасад" в северо-западной части Васильевского острова, на берегу Финского залива. На практически свободной территории были возведены шесть жилых корпусов общей площадью 420 тыс. кв.м.

Сегодня в Петербурге реализуются еще минимум три масштабных проекта на больших и свободных от построек (полностью или частично) территориях. При этом во всех трех случаях инициаторами проектов выступили сами девелоперы, и участки под комплексное освоение они получили разными способами. Так, для реализации одного из таких проектов - "Балтийской жемчужины" - правительство города выделило участок общей площадью 180 га, на котором построят около 1,2 млн кв.м жилья и коммерческой недвижимости до 2012 года. Другой проект реализует специально созданная компания "Балтрос". Два года назад эта фирма приобрела 280 га бывших сельхозземель "Славянка" в Пушкинском районе Петербурга. Проект предполагает строительство 1,4 млн кв.м жилья в период до 2011 года.

Наконец, третий способ получения земли под комплексное освоение продемонстрировала дочерняя структура нефтяной корпорации "Синтез" - компания "Синтез Девелопмент". В 2004 году эта компания попросту скупила земельные участки в Невском районе, выставленные на торги 12 лотами. В сумме получилось около 15 га земли. На этой территории предполагается построить всю инфраструктуру, а также более 300 тыс. кв.м жилья.

То есть проекты комплексного освоения территорий в Петербурге, кроме разве что "китайского квартала", до недавнего времени являлись плодом частной инициативы девелоперских компаний. Большие территории для квартальной застройки городом на торги не выставлялись. Но в прошлом году городское правительство приняло постановление о порядке проведения торгов по участкам под комплексное освоение. В итоге в продажный список попали четыре территории. Две из них были проданы в феврале и марте. Покупателем самой дорогой загородной земли - $239 за кв.м - стала компания "Петергофская Купеческая гавань". Второй участок достался компании "Главстрой" за $38 млн.

15 и 22 мая состоятся аукционы по продаже земельных участков площадью 29 и 23 га в Красносельском районе Санкт-Петербурга и земельного участка площадью 264 га на территории "Северной долины" под комплексное освоение и жилую застройку. Аукцион планировалось провести в марте, но власти Санкт-Петербурга решили пересмотреть условия продажи земли и соответственно увеличить стартовую цену недвижимости. Стартовая цена участков составит 72 млн руб., 59 млн руб. и 665 млн руб. соответственно. Ранее начальная цена участков составляла 24,2 млн руб., 21 млн руб. и 395 млн руб.

Как заявил Александр Вахмистров, в ближайшее время на заседании городского правительства будет рассмотрен проект постановления, регулирующего порядок предоставления застроенных территорий под комплексное развитие. По его словам, в документе будет прописана схема взаимодействия между исполнительными органами государственной власти при продаже застроенных территорий на торгах. На аукционы будут выставлять кварталы, занятые аварийными зданиями и домами первых массовых серий. Инвесторы должны будут предоставить проживающим в таких зданиях гражданам новое жилье, после чего смогут реконструировать и сносить старые дома (с учетом всех охранных требований) и строить на их месте новые.

Строители не против платить за инфраструктуру, уже заплатив за землю. "Инвесторы могут строить всю инженерную инфраструктуру. И, кстати, так это сегодня практически и происходит - 70-80% всей инфраструктуры строит инвестор. Например, в Каменке мы приобрели земельный участок и сейчас ведем туда и газ, и воду, и канализацию, и отопление. Это нормально, но только в том случае, если все будет экономически просчитано и если город и инвестор будут добросовестными партнерами и будут придерживаться общих правил взаимоотношений не с точки зрения давления города на инвестора, а общих рыночных правил поведения. Если город поручает выполнять инфраструктуру большой территории, то у инвестора должно быть преимущественное право выкупа земли. А как это отразится на доступности жилья? Никак не отразится, потому что не имеет значения, кто делает инфраструктуру. Кто бы ни делал, стоимость примерно одинаковая, и она входит в себестоимость квадратного метра жилья", - поводит итог президент строительного холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков.