"Доступное жилье" все недоступнее
В этом году правительство планирует ускоренными темпами решать пресловутый квартирный вопрос. Разработана программа и выделены деньги для обеспечения жильем военнослужащих, льготы предоставляются молодым семьям, увеличивается количество банков, предлагающих ипотечные кредиты. Однако усилия властей могут дать неожиданный эффект - реализация программы "Доступное жилье" станет дополнительным фактором, влияющим на повышение цен на недвижимость.
В начале марта Фонд "Общественное мнение" провел опрос с целью выяснить, как изменилась ситуация с жильем после запуска многочисленных социальных жилищных программ государства. Выяснилась парадоксальная вещь. Несмотря на то что треть участников опроса (32%) сказали, что за 2006 год там, где они живут, жилья было построено больше, чем в предыдущие годы, почти две трети (60%) сочли, что жилье стало менее доступным, а 27% респондентов утверждают, что для них ничего не изменилось.
Квартирный вопрос испортил не только москвичей: в жилье нуждаются 68,5 тыс. военнослужащих по всей стране, но это лишь капля в общем море. 40 млн россиян живут в домах без удобств, 4,4 млн человек стоят в очереди на получение государственного жилья. Ветхий жилой фонд, в котором проживает 2,5 млн человек, составляет 3,2% общего количества российского жилья.
Конечно, государство должно помогать гражданам, но у этой помощи есть и обратная сторона. Многие эксперты опасаются, что реализация социальных проектов сильно "подогреет" рынок недвижимости. Рассмотрим эту теорию на примере Москвы и области.
- Объемы строительства в столице по-прежнему остаются ограниченными, в то время как спрос стимулируется множеством факторов - это и все более доступная ипотека, и экономический рост, и региональные миграции, - считает руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. - И если из общего, и так недостаточного, объема нового жилья вычесть "социалку", то на долю рынка останется не так много. Да и это будет сопряжено со множеством проблем.
Например, нашумевшая программа "Москвичам - доступное жилье", одобренная правительством Москвы 21 ноября 2006 года, дает льготы тем москвичам, которые прожили в Москве не менее 10 лет. Для них инвестор нового строительства должен будет зарезервировать до 80% площадей, при этом 30% из них будет реализовано по ценам, закрепленным в инвестконтрактах, то есть фактически по себестоимости! Но, во-первых, если для иногородних вход на первичный рынок будет ограничен, то не заставит себя ждать удорожание жилья на вторичном рынке. Ведь чем ниже предложение, тем выше спрос, а следовательно, и цены. По оценкам специалистов, 50 млн кв.м и так пока не могут полностью удовлетворить спрос, составляющий приблизительно 80 млн кв.м жилья.
А во-вторых, выполнение госзаказа совсем не означает, что застройщики будут работать себе в убыток. Простой пример: согласно программе обеспечения военнослужащих жильем, в 2006-2007 годах будет выделено дополнительно 30 млрд рублей, на которые планируется построить около 18 тысяч квартир для военных. При этом по программе установлена предельная стоимость 1 кв.м жилья - по Москве это 29 тысяч рублей при средней рыночной стоимости 100-125 тысяч. Возникает вполне резонный вопрос: как будет компенсирована упущенная выгода застройщиков? Не за счет ли увеличения цен на жилье для остальных категорий граждан? То же самое относится к программе сноса хрущевок и к программе, которая гарантирует очередникам из молодых семей приобретение жилья по себестоимости. Вот и получается, что когда часть возводимого жилья уйдет под социальные проекты, то спрос возрастет, а вместе с ним - и цены.
За 2006 год в столице было введено в эксплуатацию около 5 млн кв.м общей площади жилых домов. Из них 1,87 млн кв.м - для выполнения городских социальных программ. Значит, почти 40% нового жилья ушло на "социалку". То есть те жители столицы, у которых нет возможности улучшить свои жилищные условия на льготных основаниях, по-прежнему живут при дефиците предложений на рынке - выбирать особо не из чего, и продавцы жилья по-прежнему могут диктовать свои условия. Плюс к этому нужно учитывать и инфляцию. Цены в стране растут на все - почему же жилье, зависящее от многих факторов (стоимость стройматериалов, топлива, энергоресурсов и т.п), должно дешеветь?
Большинство экспертов сходится во мнении, что стабильный рост в рамках 25-30% в год для жилья эконом-класса - это наиболее вероятный вариант.
