Код доступа

Национальный проект "Доступное жилье" стартовал 1 марта 2005 года - одновременно с принятием нового Жилищного кодекса. Однако ждать скорого решения квартирных вопросов 100 миллионам россиян (именно столько людей, по данным социологических исследований, нуждаются в улучшении жилищных условий) не стоит. Разрыв между финансовыми возможностями граждан и стоимостью жилья слишком велик. Особенно в Москве, которой "посчастливилось" оказаться в списке самых дорогих городов мира - с далеко не самым высокооплачиваемым населением. Как совместить среднюю городскую зарплату в 18 тысяч рублей со средней ценой на квартиру в 2,5 миллиона? Где в тесной Москве найти гектары свободных территорий, на которых должно быть построено новое жилье? Справится ли строительная индустрия с потребностями населения? Особенности реализации национального проекта "Доступное жилье" в Москве - тема сегодняшнего выпуска "Города".

Снизить цены...

Упрощенно суть национального проекта состоит в следующем: граждане должны своими силами "добывать" себе необходимые квадратные метры — а государство обеспечит им минимальную помощь. Что может попытаться сделать власть, чтобы снизить остроту квартирного вопроса? Снизить себестоимость строительства - этот призыв в последнее время все чаще звучит на совещаниях федерального уровня, посвященных проекту "Доступное жилье". Представители реального сектора недоумевают.

- Когда говорят, что квадратный метр должен стоить 200 долларов, я не понимаю, как это может быть, - говорит глава холдинга "МИРАКС ГРУП" Сергей Полонский. - Только за подключение к энергосетям в Москве надо заплатить порядка 180 долларов за метр.

Глава стройкомплекса московского правительства Владимир Ресин назвал цифру: себестоимость квадратного метра в панельном доме составляет 700 долларов. Это средняя месячная зарплата москвича. В нынешних условиях целенаправленное снижение себестоимости возможно только за счет качества и безопасности. Новые, более дешевые технологии, например легкий бетон, у нас не приживаются. Это означает, что надо искать другие пути "доступа" населения к новому жилью.

Таким путем может стать ипотека. Но массовой ей стать пока не грозит: первоначальный взнос неподъемен для большинства горожан, а размер их зарплат, с точки зрения банкиров, рискованно низок. Правда, в Москве разработаны и действуют программы льготной ипотеки для очередников и молодых семей, но их используют всего несколько сотен семей в год, а нуждающихся — десятки тысяч.

Впрочем, большинство семей уже имеют "стартовое" жилье - им нужно только докупить недостающие метры. Проще говоря, поменять квартиру на большую с доплатой. Но сделать это становится все труднее, так как в Москве жилье дорожает невиданными темпами — за первый квартал 2006 года на 25%.

... заселить Подмосковье...

Пугающий рост цен вызван спросом, вдвое превышающим предложение. Но спрос в значительной степени формируют не москвичи, а россияне из других регионов и даже граждане соседних государств. В результате жилье в Москве по цене квадратного метра обогнало остальную Россию в среднем в 5-6 раз (кстати, во второй половине 90-х годов разница была вдвое меньше).

По мнению экспертов, паниковать не следует: это общемировая тенденция, характерная для большинства столиц. Те же пропорции наблюдаются между Лондоном и остальной Великобританией, Парижем и остальной Францией. Поэтому москвичам небольшого достатка (как и парижанам, лондонцам) не остается ничего иного, кроме переезда в пригород, а в нашем случае - в другой регион: Московскую область. Меньшая квартира обменивается на большую вообще без доплат, а то и с прибылью. Ближнее Подмосковье на глазах становится огромным спальным районом Москвы, где люди только ночуют, а учатся, работают, отдыхают - в столице.

Таким образом решается проблема места: доступное жилье для немалой доли москвичей фактически строит Подмосковье. Впрочем, это тоже условно: московским стройкомпаниям принадлежит больше 50% подмосковного рынка. И без того тесная Москва может, наверное, вместить не 5, а все 10 млн новых метров в год - на освобождаемых промзонах, на месте сносимых хрущевок - этого резерва ей хватит еще лет на 10. Правда, в силу вышеназванных причин это обстоятельство не столь существенно - если говорить о доступном жилье для москвичей.

... переписать законы...

Если четверть возводимого в столице жилья — почти полтора из 5 миллионов квадратных метров в год - раскупают приезжие, а москвичи волей-неволей переселяются в Подмосковье, то поиски доступного жилья размывают административные границы. Суждения о реализации национального проекта "Доступное жилье" на уровне регионов теряют смысл.

При всей своей особости Москва не сможет оторваться от остальной России (хотя она и остается чуть ли не единственным городом, который смог сохранить старую социальную схему улучшения жилищных условий граждан - очередь на улучшение жилищных условий за счет городского бюджета). А в масштабах всей России нацпроект явно буксует. Не в последнюю очередь - из-за непродуманного законодательства.

- В результате ряда законодательных решений объемы ввода жилья стали неуклонно падать, а цены расти, - считает президент корпорации БАРКЛИ Леонид Казинец. - Яркий пример тому газета "Из рук в руки" — раздел, посвященный предложениям жилья, уменьшился в 10 раз. Конечно, с такой динамикой строительные компании к 2010 году не смогут выйти на показатели, заданные правительством, - 80 млн квадратных метров. Вопрос: сколько квадратных метров жилья мы введем в 2009 году, если в первом квартале 2006 года было распределено около 7 миллионов квадратных метров площадок, за год такими темпами будет распределено около 28 миллионов квадратных метров, а срок реализации строительного цикла составляет 3 года? Отвечаю: в 2009 году мы сможем ввести не больше 28 миллионов квадратных метров. И с этим ничего уже не сделаешь. Это свершившийся факт.

Следовательно, жилье, даже такое дорогое, как московское, еще долго будет оставаться в дефиците - и дорожать.

... или делать то же, что и прежде

Однако не все так безнадежно. Ведь нацпроект "Доступное жилье" не сводится только к жилым новостроечным метрам. Это и уход за старым жильем, и коммуникации, и дороги, и грамотное территориальное зонирование, призванное обеспечить людей комфортными условиями для работы, отдыха, обучения, воспитания детей. И когда говорят, что Москва - самый денежный город России, не следует сводить все к миллиардным состояниям горстки частных лиц. Своим деньгам столица умеет найти достойное применение.

Если в среднем по России процент износа жилфонда зашкаливает за 60, то в Москве при самых жестких подходах не превышает 40. А принятая недавно программа капремонта, в рамках которой жилые здания будут не только ремонтировать, но и реконструировать - улучшая планировки, осовременивая оснастку, - приведет к тому, что часть семей по сути улучшат свои жилищные условия, не прибегая к помощи рынка недвижимости, такого недоступного и уязвимого. Если в иных городах подземные коммуникации даже на честном слове уже не работают, то в Москве и мелкое повреждение - событие, а крупных почти не бывает.

Наконец, Москва - один из немногих городов, где принят и действует Генеральный план развития — пусть и не принятый федеральными властями по политическим причинам. Собственно, выполни Москва свой Генплан - и можно считать, что нацпроект "Доступное жилье" в городе состоялся.

Квартирные вопросы

Бывает ли жилье, доступное для всех? Что мешает недвижимости дешеветь? Может строительство малоэтажных домов в пригородах решить жилищные проблемы россиян?

Владимир Платонов,
председатель Мосгордумы:

"Есть вариант — строительство "одноэтажной России"Сергей Канаев,
генеральный директор компании "ПИК-регион":

— Доступное жилье — это миф, который на глазах становится реальностью. Столица дает квартиры очередникам. В Москве уже нет очередников на жилье, квадратный метр которого стоит свыше 1 тысячи долларов — люди сами покупают. Да, есть большой рост цен на жилье, есть непродуманные федеральные законы, но мы постепенно наведем порядок. Со стороны государства, которое занялось реализацией нацпроекта "Доступное жилье", придется еще много сделать. Государство выделило деньги, но тут же возникает вопрос, куда они уйдут. На что конкретно они выделены? Как складываются сумасшедшие цены на квартиры? Сколько стоит киловатт? Подводка коммуникаций? Государство не должно давать наживаться монополистам. Я считаю, что государство должно кинуть средства на создание мощной строительной инфраструктуры, которая позволит дешево строить. Дешевое жилье будет после того, когда эта инфраструктура заработает. Но в Москве дешевое жилье — это очень сложно, так как у нас очень дорогая земля. Правда, есть вариант — строительство одноэтажной России. Крупные города, и Москва в том числе, могут расти вширь. Одноэтажная Америка — это не наши замки на Рублевке, а щитовые дома, сделанные из отходов: резины, битого кирпича, стекла и так далее. Но все это — внутри. Снаружи мы видим дешевый и красивый домик. Доступным жилье станет от его дешевизны. Нам надо упрощать строительные технологии.

Марина Оглоблина,
глава департамента экономической политики Москвы:

"Город за свои деньги строит жилье и продает его очередникам по себестоимости"

Для нас национальный проект "Доступное жилье" — это не что-то новое, что мы вдруг должны начать организовывать. Это в большей степени установление векторных точек и концентрация внимания на тех задачах, которые поставлены президентом. В городе уже много лет предоставляется бесплатное жилье. Мы сделали среднесрочную программу жилищного строительства в Москве на период до 2010 года — в ней предусмотрено ежегодное увеличение количества жилья, которое будет предоставляться очередникам. Хотя бюджет небезграничен, да и возможности людей растут. Поэтому мы развиваем схемы предоставления квартир с привлечением средств граждан. 8 тысяч семей уже подтвердили, что готовы в них участвовать. Мы предлагаем социальную ипотеку — то есть город за свои деньги строит жилье и продает его очередникам по стоимости строительства. При этом люди берут кредит в Московском ипотечном агентстве под 10% годовых. Это жилье хорошего качества — конечно, не элитное строительство, не кирпич с монолитом, но нормальные серийные дома.

Дома можно удешевлять — у нас сейчас много затрат на прокладку инженерных сетей. Внутриквартальная инженерия иногда достигает 20—35 процентов от стоимости жилья. Все это ложится на стоимость квадратного метра. Есть небольшие возможности для удешевления — например, можно "привязать" бюджетный дом поближе к магистральной инженерной сети, а коммерческий — подальше. Тогда затраты на его строительство будут поменьше. Можно поискать разные решения с точки зрения технологии и проектирования — тогда на то же самое количество бюджетных денег будет построено больше домов.

Национальный проект мы посмотрели, проанализировали его задачи и наши возможности. И пришли к выводу, что до 2010 года мы можем построить в Москве 11,5 миллиона квадратных метров жилой площади, которая будет предоставлена в той или иной форме очередникам. Сейчас мы поставили перед собой задачу разработать механизмы ипотеки уже без привлечения бюджетных средств. Но ипотеки дешевой — как, например, в свое время в Германии, когда после войны надо было построить много жилья. Там создавали строительно-сберегательные кассы, государство дотировало им часть процентов, и люди сами строили жилье. Многие бывшие страны социалистического лагеря пошли этим же путем. Но здесь, конечно, потребуется изменение федерального законодательства.

Надежда Косарева,
президент фонда Институт экономики города:

Николай Ашлапов,
первый вице-президент, исполнительный директор "Главмосстроя":

"Чтобы получить разрешение на строительство, надо собрать 256 подписей"

Что мешает сделать жилье доступным, помимо макроэкономических причин? Бюрократические барьеры. Например, чтобы получить разрешение на строительство в Москве, надо собрать 256 подписей. При этом есть структуры, которые не имеют ограниченных сроков и регламентов оформления документов. В среднем получение разрешительных документов на строительство занимает до полутора лет. Существуют проблемы с инженерным обеспечением участков и с электричеством, нехватка которого ощущается очень остро. Все это тормозит и удорожает строительство.

Идея с малоэтажным домостроением неплоха, но не стоит считать ее панацеей. При строительстве частных домов люди сталкиваются с административными барьерами — сегодня по Градкодексу для строительства дома надо представить только градостроительный план, который готовится бесплатно в течение месяца. Но на практике органы местного самоуправления требуют проект, согласованный во многих инстанциях. Хорошо, что национальный проект поставил задачу на самом высоком уровне. Надеюсь, что по мере его реализации упростится процедура прохождения документации. Кроме того, есть много земельных участков, снабженных инфраструктурой, которые принадлежат военному и другим федеральным ведомствам. Они могут быть выставлены на тендеры и предложены таким компаниям, как наша, которые ориентированы на строительство массового жилья для людей средних доходов. Важна политическая воля — на самом верху она есть, надо, чтобы она появилась в середине этого процесса.

Жилье станет доступным тогда, когда его будет много, то есть когда предложение будет соответствовать потребностям и будут созданы финансовые механизмы, облегчающие получение этого жилья для потребителей. Речь идет об ипотеке - другого выхода решения этой проблемы я не вижу. Строительство отдельного дома - то, что называется точечной застройкой в городе - проблемы расширения предложения не решает. А вот, допустим, реконструкция целого микрорайона с единым проектом планировки и плановым вводом сетей - это уже правильный градостроительный подход. По нашему мнению, подобные капиталоемкие проекты могут быть осуществлены только компаниями такого уровня, как, например, Группа компаний "ПИК". Кроме того, при строительстве целых микрорайонов у людей появится выбор - они смогут выбирать не из того, что есть, а из того, что нужно для жизни, о чем мечтают. Ипотека позволит не просто дать возможность покупать жилье, но покупать именно такое жилье, которое хочется купить.

В последние годы число сделок, заключаемых в Группе "ПИК" с использованием ипотечных кредитов, активно растет. На сегодняшний день уже более трети сделок в компании происходит с использованием ипотечных кредитов. И это свидетельство того, что программа "Доступное жилье" в стране реально работает.

Владимир Устюгов,
Директор НИИ "Мосстрой" :

"Сегодня наши домостроительные комбинаты умеют работать еще быстрее, чем при Хрущеве"Тимур Баткин,
заместитель генерального директора компании "ДОН-Строй":

"Пока человеку выгоднее купить жилье, чем открыть закусочную, цены будут расти"

— Когда стартовал хрущевский план массового жилищного строительства, именно в стенах нашего института разрабатывались технологии индустриального домостроения. Можно по-разному относиться к панельным домам первой серии — в Москве их сегодня активно сносят, но в те годы они свою задачу выполнили: людей в массовом порядке из подвалов и бараков переселили в нормальные квартиры. ДСК-1 за три недели ставил коробку дома: от фундамента до крыши. Потом приходили отделочники. Еще неделя-две — и дом был готов к заселению.

Если говорить о современной программе "Доступное жилье", то сегодня наши домостроительные комбинаты умеют работать еще быстрее, чем при Хрущеве, — и я уверен, что именно с их помощью задачи, поставленные правительством, могу быть выполнены. Монолитные же дома по индивидуальным проектам строятся минимум год-два — их быстровозводимыми никак не назовешь. Потому, кстати, и себестоимость их дороже - если говорить о "доступности". А если при этом не забывать еще и о надежности, то очевидно, что контроль качества того же бетона, который можно осуществить в цеховых условиях, гораздо выше, чем при производстве монолитных домов, где бетонирование идет прямо на стройплощадке, зачастую и по ночам. Замечу, что срок службы современных панельных зданий - 100 лет.

Доступным для всех жилье не может быть никогда — это означало бы наличие неограниченного платежеспособного спроса и неограниченного предложения. А это нереально.

Главных причин недоступности жилья в нашей стране несколько. Важнейшая — рынок в его нынешнем виде. Спрос на жилье в столице превышает предложение, предложение сокращается, цены растут. Так будет до тех пор, пока в России не появятся города, столь же привлекательные для жизни, как Москва. Кроме того, на рынке отсутствуют альтернативные инструменты для инвестирования, среди которых мелкий и средний бизнес. До тех пор, пока человеку будет проще купить недвижимость, чем, например, открыть закусочную, он будет покупать недвижимость. Малоэтажное строительство в Подмосковье проблему решить не сможет — оно не будет дешевым в силу дороговизны земли и столкнется с многочисленными инфраструктурными проблемами, прежде всего транспортными.

"ДОН-Строй" совместно с правительством Москвы реализует городскую "Программу развития ипотечного жилищного кредитования". Часть квартир в нашем жилом комплексе "Дом на Беговой" продается очередникам на льготных условиях с помощью социальной ипотеки. Средства на приобретение квартиры в рамках программы складываются из городской субсидии и банковского кредита. В программе участвует департамент жилищной политики и жилищного фонда, банк "Московское ипотечное агентство" и ГУП "Агентство по реализации жилищных займов и субсидий". Это первая такая программа в городе. Мы надеемся обеспечить жильем где-то примерно 500 семей, которые годами стоят в очереди на квартиры.

Есть масса факторов, которые мешают доступности жилья. Первая проблема — низкий платежеспособный спрос: всего 9% российских семей могут позволить себе купить жилье. Вторая — недостаток предложения. То количество жилья, которое строится, не в состоянии удовлетворить даже этот низкий спрос.

Почему у нас так мало строят, если растут реальные доходы населения и спрос на жилье? Землю на рынке свободно купить нельзя — ее надо получить у государства. Только с 1 октября 2005 года введено правило, что права на участки приобретаются на открытых аукционах, а до этого земля была вопросом отношений конкретного чиновника с застройщиком. Кроме того, надо было собрать до 150—200 подписей и потратить на это в некоторых регионах до 2 лет. Административные барьеры привели к монополизации рынка — хотя трудно назвать это рынком. На нем оказывается ограниченное число застройщиков, преодолевших барьеры, конкуренции нет, и вместо того чтобы строить больше, они поднимают цену. Этот порочный круг надо разрывать. Но даже если это произойдет, то не значит, что все проблемы будут решены.

Даже в условиях свободной конкуренции застройщиков остается проблема необеспеченности свободных участков коммунальной инфраструктурой и доступа к кредитным ресурсам, ограниченности территории городской застройки.

Предложение президента развивать города по принципу "одноэтажной Америки" — хорошая идея. Но процесс не может пойти только потому, что так "приказал" президент. Построить малоэтажные дома, может, и дешевле, чем многоквартирные, но гораздо дороже с точки зрения сопутствующих расходов. Надо иметь очень хорошие дороги, которые обеспечат доступность мест приложения труда (если вам надо будет 2 часа добираться до работы, вряд ли кто-то согласится жить в таком доме), близко расположенные школы и больницы — словом, эта идея требует очень хорошего умения развивать социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру. Процесс очень хороший, но никакая не палочка-выручалочка, а стратегическое направление развития. "Доступное жилье завтра" — так не бывает. Это должен быть поступательный процесс — с каждым годом все лучше и лучше. Он пойдет так или иначе — не бывает такого, что во всех странах ипотека работает, а у нас нет, везде строят — а у нас нет... Национальный проект просто означает, что проблемам доступного жилья будет уделяться больше внимания, а значит, страна сэкономит время на их решение.