Это мы не проходили

Последние годы сравнительного финансового благополучия рождают самые разные прогнозы, каким будет в России следующий банковский кризис. Западные аналитики предупреждают - в российских банках пока не знают, что такое кризис недвижимости. А он может в одночасье превратить в дым большинство залогов по выданным банками кредитам. Следующий банковский кризис - это кризис рынка недвижимости, считает гендиректор рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Ричард Хейнсворт. "Этот рынок кажется очень прибыльным и устойчивым, - говорит он, - но есть моменты в истории, когда он становится неликвидным. Тогда все банковские залоги превращаются в ничто". По мнению Хейнсворта, недвижимость - единственный сегмент, которым банки пока не умеют управлять. Самым реальным обеспечением кредита у банков считается недвижимость. Цены на нее стабильно растут в том числе и потому, что в последнее время стало возможным получить кредит на ее покупку. В риэлторских компаниях отмечают, что квартиру покупают не только чтобы в ней жить, но и получать от нее доход. То есть сдавать внаем. Это "перегревает" рынок, и квартиры продаются за столько, сколько реально не стоят. Поэтому однажды цены неизбежно упадут. По стандартной процедуре ипотечного кредитования заемщик получает кредит не более чем на 70% стоимости квартиры. Последнее время есть тенденция к уменьшению этого порога. Естественно, при таком пороге риски банка значительно увеличиваются. Начало снижению первоначального взноса заемщика за приобретаемую квартиру положила основанная банком НРБ компания НИКОМ, которая в отдельных случаях готова прокредитовать 95% от суммы сделки. "При выдаче кредита банк руководствуется fair value квартиры, то есть за сколько ее можно будет продать в случае каких-либо катаклизмов на рынке недвижимости, - говорит член правления Райффайзенбанка Александр Колошенко. - Именно поэтому мы не идем на снижение первоначального взноса, который оплачивает заемщик. А те банки, которые его снижают, - рискуют". Иначе говоря, если квартира за $100 000 вдруг стала стоить $50 000, заемщик, заплативший за нее 30% сам, скорее всего сможет погасить кредит банку, продав квартиру ("пропадут" лишь 30% его накоплений). А вот если клиент банка заплатил сам только 5% от стоимости квартиры, потери кредитора будут ощутимыми. "Снижение первоначального порога действительно увеличивает риски банка, - сказала "Финансовым Известиям" президент НИКОМа Елена Клепикова, - но это не значит, что банк не страхует себя от них". По ее словам, страхование заключается в том, что по таким более рискованным кредитам банк предлагает повышенную ставку, а их доля, в портфеле НИКОМа, строго лимитирована. К снижению начального порога идут и другие игроки рынка. Например, вице-президент ВТБ Андрей Сучков подтвердил "Финансовым Известиям", что первоначальный взнос может быть снижен и в ВТБ. "Мы исходим из того, что даже, например, 20% первоначального взноса нам хватит на то, чтобы застраховаться от убытков, которые могут возникнуть", - подчеркнул он. Пока рискованной такую политику считают только иностранцы. "Мы надеемся на Центробанк, который не даст банкам необоснованно рисковать", - говорит глава Райффайзенбанка Мишель Перрирен. Однако, во-первых, пока взнос снижают компании, не попадающие под регулирование ЦБ. Во-вторых, это вопрос кредитной политики, которую банки в нормальных условиях все же регулируют самостоятельно.