Флиппинг — это покупка объекта недвижимости с целью его улучшения и дальнейшей перепродажи для получения прибыли, объяснила эксперт по недвижимости, основатель агентства недвижимости «Тренд Хаус» Ксения Аверс. Она рассказала «Известиям» об особенностях и рисках такой инвестиционной стратегии.
«Флиппингом занимаются частные инвесторы, и некоторые умудряются сделать флиппинг без таких-либо улучшений. То есть их задача — как можно дешевле купить и как можно дороже продать», — отметила эксперт.
По ее словам, многие такие покупатели пользуются разрывом рынка по ценам, потому что вторичное жилье от первичного может отличаться по стоимости до 40%. Вторичную квартиру иногда люди не хотят покупать, потому что она часто находится в плохом состоянии. Флипперы же покупают квартиру в ужасном состоянии на вторичном рынке, делают самый бюджетный ремонт из дешевых материалов, а затем перепродают жилье.
По мнению Аверс, при такой стратегии желательно приобрести жилье в ипотеку, то есть с минимальным взносом собственных средств. Остальные деньги в дальнейшем нужны будут только на ремонт.
«Главное — вынести всё старье, положить свежий ламинат, просто ободрать обои, покрасить стены, поставить самую дешевую кухню. Такие ремонты обходятся, например, в 1–1,5 млн рублей в московской квартире для флипперов. В то время как ремонт для себя в такой квартире стоил бы 5 млн рублей, если делать всё из качественных материалов. Вот, собственно, на этом флипперы и зарабатывают. Их задача — сделать красивую картинку в какой-либо квартире и продать ее», — сказала эксперт по недвижимости.
Она уточнила, что первая задача флиппера — найти самую дешевую квартиру, а она дешевая бывает часто за счет того, что, например, существуют проблемы с документами. Однако на перепродаже можно заработать, добавила эксперт.
Аверс обратила внимание на то, что флипперы — обычно либо дизайнеры квартир, которые сделали очень много ремонтов и имеют экспертность в этом деле, либо риелторы, которые просто находят хорошие варианты и понимают, сколько они стоят на рынке.
«Поговорим про риски. Во-первых, самые дешевые объекты — это объекты проблемные. То есть там либо с документами проблемы, либо есть какие-то спорные ситуации, например, с судебными делами, с банкротствами предыдущих собственников, в общем, какие-то срочные продажи. И эта проблема может вылезти у покупателя в течение следующих трех лет. То есть очень внимательно нужно покупать такие квартиры, и гораздо более тщательно проверять все документы, нежели квартиру, где, например, последние 15 лет был один владелец», — объяснила она.
Она посоветовала покупателям, которые заметили, что у квартиры за последние годы сменился владелец, обязательно проверить документы у профессиональных юристов, которые специализируются на сделках с недвижимостью.
«Второй риск при таких ремонтах — отсутствие каких-либо проектов. Никто не рассчитывает, например, нагрузку на электросети, если вообще их меняют. Также не понятно, какие рабочие, с какой квалификацией делают эти ремонты», — отметила Аверс.
Эксперт добавила, что если люди покупают новую квартиру, где недавно сменился собственник, и там был ранее сделан косметический ремонт, то, вероятно, это флиппинговая недвижимости. Поэтому стоит, приобретая жилье, обратиться к юристу, посоветоваться с прорабом-инженером, чтобы узнать качество проведенных в помещении работ.
«Но для тех, кто хочет заняться флиппингом, тоже есть риски. Сейчас рынок недвижимости сильно падающий. Нет никакой гарантии, что человек сейчас купит квартиру за 10 млн рублей, вложит в ремонт еще миллион, а пока он делает ремонт и продает, цена на квартиру не упадет до 7 млн рублей. То есть для флиппера можно не угадать с рынком, попасть в коррекцию цены и очень долго еще сидеть с этой квартирой в собственности и платить за нее ипотеку», — заключила Аверс.
Ранее, 3 января, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов рассказал «Известиям», что в России в начале 2024 года стоимость квартир в новостройках массового сегмента и бизнес-класса может снизиться. Он также предположил, что будет постепенно дешеветь вторичное жилье.