В 2019 году россияне стали меньше брать ипотеку: рост рыночного портфеля замедлился с 12% в первые семь месяцев 2018-го до 9% за аналогичный период этого года. Подъем в 2018-м был обусловлен снижением минимального первоначального взноса, а также реализацией отложенного спроса на фоне рекордно низких ставок в середине года и стабильных цен на недвижимость. Доля рефинансирования по рынку в прошлом году в среднем составила 11,5%. Рыночные сигналы в начале 2019-го скорее охлаждали спрос заёмщиков: с 1 января регулятор ввел новые нормативы резервирования по кредитам с низким первоначальным взносом, что привело к введению надбавок к процентным ставкам для тех заемщиков, которые могут внести только минимальный взнос.
При этом в январе–июне этого года правительство приняло целый ряд мер, направленных на стимулирование спроса на ипотеку у разных групп граждан: продлило и улучшило условия субсидирования семейной ипотеки, материнского капитала. Госдума также ввела дополнительное субсидирование жилищных кредитов для семей, у которых после 1 января 2019-го родился третий и последующий ребенок. Позволит ли это радикально изменить ситуацию в конце этого и начале следующего годов? Прокомментирую несколько основных факторов, которые будут оказывать влияние на рынок и стоимость недвижимости.
Цикл смягчения, запущенный Банком России в июне, по заявлениям регулятора, будет продолжен и в этом, и в следующем годах. Это стало возможным из-за ожиданий смягчения политики ФРС, более низкой вероятности внешних рисков, таких как торговая война или жесткие санкции, и замедления темпов инфляции. Внутри- и внешнеэкономические факторы стали предпосылкой для того, чтобы 17 июня ключевая ставка снизилась на 25 б.п., до 7,5%, а 26 июля — еще на 25 б.п., до 7,25%. На заседании 6 сентября оправдались оценки макроаналитиков и произошло еще одно уменьшение ключевой — до 7%. Всё это создает позволяет надеяться на сохранение или снижение текущего размера ипотечных процентов. Сейчас предложения лидеров рынка уже находятся на пике привлекательности в масштабах года: например, 9,5% в Газпромбанке, 10,1% — в Сбербанке и 9,29% — в Райффайзенбанке.
Момент, когда человек сможет оформить жилищный заем, не ставя физической подписи на документах, навсегда изменит ипотечный рынок. Пока он еще не так близок к реальности: для формирования end-to-end процесса цифрового кредитования необходимо усовершенствование ряда сервисов, начиная от интеграции банковских систем с порталом Госуслуг и заканчивая формированием цифрового профиля заемщика, планы по созданию которого анонсировал регулятор. При этом сервисы, которые уже меняют лицо ипотечного рынка, активно развиваются: среди них электронная регистрация закладной, личный кабинет заемщика, который реализован у некоторых банков и позволяет оформлять ипотеку удаленно.
Пока что цифровые сервисы не могут конкурировать с ценой ипотечного кредита как фактором принятия решения об ипотеке, однако так будет не всегда: при сохранении стабильной ценовой конъюнктуры, в которой ряд крупных игроков предлагает близкие ставки, удобство оформления или обслуживания ипотечного кредита начнет играть определяющую роль. Мы ожидаем, что с выводом новых сервисов рядом игроков в IV квартале 2019-го — I квартале 2020 года конкуренция на рынке ипотеки усилится.
Проектное финансирование в начале года подстегивало интерес заемщиков к первичному рынку. Однако конец этого и первая половина следующего — период, в который состоится основной этап перехода к новому ценообразованию и для застройщиков, и для покупателей недвижимости. Слабые строительные компании, которые не готовы к игре по новым правилам, уйдут с рынка. Из-за этого количество доступных предложений уменьшится, а их стоимость вырастет.
Ближайший год рынок будет давать новые возможности и для заемщиков по выбору хорошего предложения и получения ипотечного кредита на выгодных условиях, и для сильных игроков — в наращивании ипотечного портфеля и конкуренции за повышение доли рынка. Первостепенными факторами, определяющими развитие, по-прежнему будут поддержка от государства, в том числе благоприятная конъюнктура ключевой ставки, и рост цифровизации ипотечных сервисов, направленных на удобство и лёгкость получения и обслуживания займов. Меры по восстановлению спроса и благоприятные ставки создают все предпосылки для позитивной динамики, при которой объемы выдач будут расти.
Автор — финансовый аналитик
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
