Цена необманутых дольщиков
Дешево, но рискованно, или дорого, но с гарантией? Государство самостоятельно ответило на этот вопрос — с 1 июля 2019 года продажа жилья по схеме долевого строительства отменяется. Новые правила призваны решить проблему долгостроев в стране.
Суть нововведений в законодательство заключается в том, что теперь запрещены прямые продажи от застройщика. Покупатели квартир будут вносить деньги за строящиеся квартиры на специальные счета в банке. При банковском сопровождении деньги гарантированно идут на строительство объектов.
Как адаптируются к новым условиям девелоперы и сколько в их рядах окажется «сбитых летчиков», мы увидим уже в ближайшее время. Ясно одно: девелоперский бизнес ждут большие изменения. Реализация перехода от стандартной схемы договоров долевого участия (ДДУ) к проектному финансированию пока также не вполне очевидна. Традиционный девелоперский цикл от проекта до готового дома составляет в среднем три года. Сейчас же анонсированы кардинальные изменения на рынке в течение года. Вопросов осталось много. Далеко не все строительные компании готовы к таким переменам, в группе риска сегодня находится каждый третий застройщик в стране.
С начала года рынок недвижимости столицы демонстрировал бурную реакцию на нововведения. Создать запас прочности стремились все застройщики, ведь проекты, заявленные до 1 июля 2018 года, можно продавать по привычной для всех схеме ДДУ. К примеру, в I квартале 2018 года в Москве было выдано в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период 2017 года. Таким образом, в I полугодии был заявлен большой объем проектов во всех сегментах недвижимости: примерно 140 жилых и апартаментных комплексов.
А что ждет покупателей жилья в новостройках? Цель государства предельно ясна: защитить их и навсегда забыть о страшном сне под названием «обманутые дольщики». Но говорить об абсолютной прозрачности рынка на фоне грядущих изменений пока рано. Закон о долевом строительстве (ФЗ-214) был принят именно для того, чтобы уйти от «серых» схем покупок жилья на первичном рынке.
Отмена «долевки» — благодатная почва для возвращения векселей, инвестиционных договоров, различных паевых фондов. Эти «конкурентные» преимущества наверняка найдут своих отважных клиентов. Последствия такой покупки самые разные, но предсказуемые: от частичной до полной потери денег. Как известно, скупой платит дважды, однако и за дополнительную гарантию нас уже давно просят заплатить. Например, в магазинах бытовой техники. Так сколько же доплатят покупатели жилья за возможность спать спокойно, пока строится новый дом?
Мы ожидаем, что рост цен на новостройки на фоне принятия поправок в законодательство составит не менее 15–20%. К удорожанию строительства приведет дорогое банковское финансирование в отличие от бесплатного долевого. Даже при минимальной ставке в размере 5–7% рост стоимости денег для застройщика будет значительным. Дополнительным фактором увеличения цен станет и повышение НДС до 20% с января 2019 года. Это автоматически разгонит инфляцию и отразится на себестоимости строительства.
Однако в течение 1–2 лет резких ценовых колебаний ожидать не стоит. Рынок будет сдерживать невысокая покупательская способность населения. Сегмент жилья эконом- и комфорт-классов может столкнуться на определенном этапе даже со снижением цен. Мы это видим сегодня на примере недорогих новостроек Подмосковья, где на фоне перепроизводства и снижения спроса средняя цена квадратного метра, по данным ЦИАН, не меняется три месяца подряд и составляет около 79,2 тыс. рублей. До отрицательной динамики рукой подать.
Чего не скажешь о дорогой недвижимости бизнес-класса и выше. Именно этот сегмент и ждет подорожание уже в ближайшее время. По нашим прогнозам, до конца года рост цен в среднем по рынку составит около 4%.
Автор — топ-менеджер девелоперской компании
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
