Спасательный парашют или обременяющий балласт?
Инициатива президента в ближайшее время полностью отказаться от системы долевого строительства прозвучала хотя и несколько неожиданно для отрасли, но вполне логично.
Во-первых, 80% жилья в России сегодня строится с привлечением средств населения. Во-вторых, многие изменения в законе, которые были направлены на защиту прав дольщиков и усиление ответственности застройщика, еще не успели вступить в силу.
С другой стороны, география остановленных строек уже охватывает 72 региона, где, по разным оценкам, 150–200 тыс. человек, потерявших свои деньги из-за банкротства застройщиков, ждут, пока достроят 800 многоэтажек. При этом федеральные программы по борьбе с долгостроями уже 10 лет не могут решить эту проблему. И хотя полный отказ от долевого строительства пока вызывает больше вопросов, нежели дает ясное представление о будущем рынка недвижимости, никто из застройщиков не будет отрицать, что феномен обманутых дольщиков, по сути, дискредитировал всю строительную отрасль.
Массовые митинги и пикеты нанесли серьезный имиджевый удар по всем компаниям, независимо от их репутации и заслуг. А очередной скандал вокруг банкротства одного из игроков рынка в глазах населения приравнивал всех застройщиков к мошенникам. Формула простая: нет доверия со стороны населения, значит, нет продаж. Те, кто рассматривал недвижимость как инвестицию, предпочитали вкладывать деньги за границей, где, кстати, давно строят по схеме проектного финансирования, когда застройщик хранит средства на специальном счете и может получить их только по мере выполнения работ на каждом этапе строительства. Эта практика уже показала свою эффективность, в той же Европе практически не привлекают к строительству деньги населения. Хотя возможность купить квартиру на стадии котлована в некоторых странах сохраняется, но пользуются ею, как правило, профессиональные инвесторы.
С переходом к системе проектного финансирования в России риск оказаться обманутым просто уходит. Теперь ответственность будут нести банки и девелоперы. Правда, за такие гарантии придется платить. Сказать, на сколько вырастут цены на квартиры, пока сложно. Для этого нужно понимать, какую кредитную ставку предложат застройщикам и на какой срок кредиты будут выдавать.
На ценах также может сказаться и тот факт, что застройщик больше не сможет заселить весь дом сразу после окончания строительства. Соответственно, все затраты на содержание дома, включая свет и воду, ложатся на него. В эту же смету можно включить налог на имущество, который также придется выплачивать, пока все квартиры не будут проданы.
Если не проработать эти вопросы комплексно, на выходе мы можем получить стандартные апартаменты по цене жилья бизнес-класса.
Отмена долевого строительства также может вытолкнуть с рынка целый ряд небольших компаний-застройщиков, а значит, есть риск, что оставшиеся игроки начнут завышать цены на правах монополиста.
Но если в регионе останется не так много компаний, их будет проще контролировать и отслеживать проблемные моменты на этапе строительства. Что опять же дает гарантии для покупателя.
Готовы ли люди платить за такие гарантии? Да, если они будут посильны для населения. Поэтому переход к проектному финансированию должен быть постепенным, рассчитанным примерно на 3–5 лет. Главная задача сейчас — предусмотреть все риски. Это можно сделать, если власть и бизнес будут работать вместе. Тогда в стране сохранятся темпы строительства, а люди смогут купить долгожданное жилье по доступным ценам.
Автор — сопредседатель «Деловой России»
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
