Покупателей квартир защитили от «черных риелторов»
Конституционный суд (КС) РФ признал несоответствующим Основному закону п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, который допускает изъятие квартиры у добросовестных покупателей по искам муниципалитетов или субъектов, если жилое помещение никто не наследует и оно не было своевременно оформлено в госсобственность. КС указал, что изымать помещение по искам органов власти без учета наличия госрегистрации на право собственности и без оценки действий чиновников (нередко ошибочных) нельзя. При этом публичный интерес госпредставителей — передача таких квартир в пользование очередникам по договору социального найма — «может быть удовлетворен за счет иного помещения», решил суд.
На неконституционность п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ (позволяет изымать квартиру у добросовестных покупателей, если продавец изначально не имел права ее реализовывать) в суд пожаловался москвич Александр Дубовец. По его мнению, это положение нарушает ст. 40 Основного закона, согласно которой гражданин России имеет право на жилище и не может быть произвольно его лишен.
В апреле 2008 года Александр Дубовец купил квартиру на улице Удальцова в Москве, однако в ноябре 2014 года департамент городского имущества через суд потребовал вернуть недвижимость городу. Выяснилось, что собственник квартиры Б. Соколов умер в 1994 году, не оставив наследников, но в 2007 году нотариус выдала свидетельство о праве на наследство некой В.А. Соколовой, после чего квартиру дважды перепродавали. Суды встали на сторону города, не признав Александра Дубовца добросовестным приобретателем — он не смог доказать, что предпринял все разумные меры для того, чтобы выяснить, имел ли продавец право совершать сделку.
Александр Дубовец настаивал, что применение этой нормы свидетельствует «об освобождении госоргана, который регистрирует права на недвижимое имущество, от ответственности» и о «переложении риска ошибок и просчетов государства на последнего приобретателя». Это, в свою очередь, противоречит принципам правового государства, в котором, согласно Конституции, высшей ценностью является человек, его права и свободы.
Представитель истца Дмитрий Степанов в ходе рассмотрения дела 2 июня в КС обратил внимание на отсутствие срока, в течение которого власти Москвы могут выявить выморочное имущество и заявить о своем праве на него. Фактически государство может претендовать на возврат имущества бессрочно, указал юрист, напомнив, что квартира, которую приобрел Александр Дубовец, была «бесхозной» 14 лет.
С позицией адвоката согласился и представитель президента в КС Михаил Кротов. По его словам, «независимо от срока волеизъявления государство признается собственником, что противоречит как положениям Гражданского кодекса, так и Конституции РФ». При этом муниципалитеты и субъекты не обязаны соглашаться на принятие выморочного имущества, однако регистрация права собственности на него — не право, а обязанность. Своевременное оформление документов помогло бы избежать ситуаций, аналогичных той, в которую попал Александр Дубовец.
С тем, что права истца были нарушены, согласился и представитель Совета Федерации в КС Андрей Клишас. Министерство юстиции и полномочный представитель правительства в Конституционном суде Михаил Барщевский указали, что норма соответствует Основному закону, однако требует существенной корректировки.
Решение КС
В своем решении КС указал, что п. 1 ст. 302 ГК соответствует Основному закону в той мере, в какой разрешает собственнику требовать свое имущество от добросовестного покупателя, если он потерял его помимо своей воли. Однако данная норма не может допускать изъятие квартиры у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности — если не выяснится, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жильем.
— Бездействие публично-правового образования, неоформляющего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия такого имущества в результате противоправных действий третьих лиц, — огласил решение председатель Конституционного суда Валерий Зорькин.
Из постановления КС также следует, что отсутствие контроля со стороны чиновников за выморочным имуществом не должно отражаться на правах граждан, в частности покупателей жилых помещений. В документе указано, что п. 1 ст. 302 ГК РФ фактически не учитывал возможность ненадлежащего выполнения чиновниками своих обязанностей. Кроме того, КС указал, что «защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя» в такой ситуации «недопустима». А публичный интерес чиновников— передача таких квартир в пользование очередникам по договору социального найма — «может быть удовлетворен за счет иного помещения».
Судебные решения по делу Александра Дубовца подлежат пересмотру, постановил КС.
Отметим, что еще в августе 2015 года президент РФ Владимир Путин поручил правительству совместно с Верховным судом подготовить предложения, защищающие права добросовестных покупателей жилья.
К защите добросовестных приобретателей недвижимости подключилась и Общественная палата.
— Человек, который приобретает недвижимость, должен иметь не просто бумажку, а броню, которая защищает его собственность. Я обращалась в Конституционный суд по этому делу. И победили мы потому, что все вместе подняли серьезную волну против судебной практики, довели информацию до властей и до широкой общественности. Общий кумулятивный эффект произошел, потому что вся страна оказалась неравнодушной к этому вопросу, — сказала «Известиям» заместитель секретаря ОП РФ Лидия Михеева.
