Продавать лицом: как будет работать механизм сделок с жильем по биометрии
С 1 июля 2026 года в России официально вступает в силу закон, разрешающий использовать единую биометрическую систему для дистанционного оформления сделок с недвижимостью. Продать или купить квартиру можно будет без визита в МФЦ и встречи всех участников сделки: личность продавца и покупателя разрешат подтверждать по лицу и голосу. Новый механизм упростит удаленное оформление недвижимости, но эксперты предупреждают: биометрия защитит от подмены личности, однако не избавит рынок от мошеннических схем.
Как будет работать механизм
Для регистрации перехода права собственности скоро можно будет использовать единую биометрическую систему в сочетании с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Такой способ позволит оформить покупку или продажу жилья полностью онлайн.
Судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок, член общественного совета при Росреестре Илья Васильчук рассказал, что сейчас возможность подачи документов в электронном виде при продаже недвижимости по умолчанию запрещена для физических лиц.
— Если человек планирует подать документы в электронном виде, ему нужно заранее обратиться в МФЦ для внесения специальной разрешающей записи, — напомнил он. — Но на практике такое ограничение часто обходят, привлекая банк для выдачи специального уведомления. Слабым звеном в таких сделках является человеческий фактор, когда сотрудник МФЦ не замечает поддельного паспорта, с которым обращается мошенник.
Государственную систему идентификации обмануть гораздо сложнее, чем сотрудника, пояснил юрист.
По его словам, теперь биометрия будет применяться в дополнение к усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Воспользоваться новым механизмом можно при покупке или продаже недвижимости через «Госуслуги» в разделах «Жизненная ситуация» и «Приобретение недвижимости».
— К моменту оформления все участники сделки — физические лица должны иметь подтвержденную биометрию, — рассказал Илья Васильчук. — Для подачи документов в Росреестр понадобится компьютер с камерой: во время процедуры система попросит подтвердить личность.
На «Госуслугах» нужно открыть разделы «Жизненная ситуация» и «Приобретение недвижимости», ответить на вопросы о параметрах сделки и пройти биометрическую идентификацию. После этого останется сформировать пакет, подписать договор купли-продажи и заявление с помощью УКЭП, приложить необходимые документы и направить их в Росреестр на регистрацию.
При этом традиционные способы регистрации никуда не исчезают — появляется просто дополнительная цифровая опция для тех, кто хочет провести сделку полностью удаленно, отметил руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов.
— Нововведение кардинально меняет правила для дистанционных сделок, позволяя проводить их онлайн без предварительного согласия Росреестра, что особенно удобно для людей, находящихся в разных регионах или не имеющих возможности присутствовать лично, — сказал он. — Однако механизм вряд ли подойдет для объектов со сложной историей, долями или наследственными спорами — там, скорее всего, потребуется более тщательная личная проверка.
Какие есть риски
Для первичного рынка дистанционное оформление купли-продажи уже стало привычной практикой, отметил коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин. Застройщики не первый год работают с электронными сервисами. Документы подаются онлайн, договоры подписываются электронной подписью, регистрационные действия проходят без лишних посещений офисов.
— Поэтому использование биометрии в операциях с недвижимостью стоит рассматривать как следующий этап развития уже существующей цифровой инфраструктуры, — полагает он. — Для рынка это означает более короткий и удобный путь к сделке. Особенно для покупателей из других регионов, клиентов, которые находятся за границей, и жителей крупных агломераций, где даже одна поездка в офис или МФЦ может занять несколько часов.
К возможности подписывать документы с помощью УКЭП рынок привыкал как минимум в течение двух лет, однако сегодня этот инструмент уже является неотъемлемой частью работы, пояснила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
— Здесь главный вопрос в том, насколько быстро пользователи привыкнут к новому формату. На адаптацию может уйти год или даже больше, — отметила она. — Скорее всего, сначала такой способ будут использовать при сделках между близкими родственниками, где уровень доверия выше. Это позволит безопасно передавать права собственности и постепенно привыкнуть к электронному оформлению.
Главный плюс нововведения, по словам Алексея Артошина, снижение бытовых барьеров. Процесс оформления становится быстрее и проще.
— Для первичного рынка — это особенно важно, потому что клиент уже привык выбирать квартиру, бронировать ее и проходить значительную часть пути онлайн, — указал эксперт. — При этом риски полностью не исчезают. Они есть в любой форме сделки. Давление на собственника, социальная инженерия, передача доступа третьим лицам, слабые пароли, вход в личные кабинеты с небезопасных устройств — всё это остается зоной повышенного внимания.
Биометрические данные в системе хранятся в зашифрованном виде, что делает их бесполезными для злоумышленников даже в случае взлома, считает Святослав Иванов.
— Но остаются и серьезные риски, — подчеркнул он. — Биометрия подтверждает только личность участника, но никак не проверяет юридическую чистоту объекта — наличие скрытых обременений, споров или подлинность документов.
Управляющий партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева отметила, что голос и видеоряд с участием человека можно подделать.
— Разумеется, система будет проверять предоставленные данные на отсутствие правок ИИ, но защитные технологии всегда развиваются вслед за инструментами мошенников, — сказала она. — Из неочевидных рисков — простота осуществления сделки при онлайн-подписании, так как могут превалировать эмоции. Еще один нюанс — чем выше степень защиты, которую усиливает биометрия, тем сложнее оспорить сделку, если она действительно совершилась под влиянием злоумышленников.
Очень важно при введении нового звена в схеме идентификации личности оповещать население. Биометрия может стать еще одним крючком для изобретения новых схем мошенничества, считает Екатерина Косарева.
Эксперты советуют не спешить полностью отказываться от традиционных форматов, пока не накопится устойчивая судебная практика по таким сделкам. Директор блока продаж жилой недвижимости Группы компаний «А101» Владимир Колесников добавил, что у собственников есть дополнительный механизм защиты через «Госуслуги» — там можно установить запрет на проведение сделок без личного присутствия. На фоне запуска новой системы этот инструмент, скорее всего, станет использоваться чаще. В целом новый закон дает удобный инструмент для удаленных сделок, но не отменяет обязанности покупателя самостоятельно проверять все риски, связанные с объектом и документами.
