Бурные апартаменты: инвесторы теряют интерес к квартирам
Частные инвесторы начали переориентироваться с традиционной покупки квартир под сдачу в аренду на гостиничные номера. Несколько лет назад 80% потенциальных покупателей объектов на юге России были заинтересованы именно в квартирах, но сейчас этот показатель упал до 30%, отмечают эксперты. А вот рынок гостиничных номеров под профессиональным управлением стремительно растет. О причинах изменения тренда — в материале «Известий».
Как растет рынок недвижимости в управлении
В 2025 году на российский рынок вышло более 80 новых гостиничных объектов, а номерной фонд расширился на 17%, до 160 тыс. единиц, — это апартаменты, домики, коттеджи, модули, следует из данных платформы недвижимости «Домос», с которыми ознакомились «Известия».
— Если еще несколько лет назад 80% клиентов на юге России рассматривали исключительно квартиры, то в 2025-м уже 10,5 тыс. сделок пришлось на гостиничные форматы с профессиональным управлением, а с начала 2026 года — еще 3,4 тысячи, — отметил руководитель платформы Сергей Бражник.
По его словам, ранее около 80% покупателей приобретали квартиры с целью сдачи в аренду. Сейчас эта доля снизилась примерно до 30%.
Объем инвестиций в отельную недвижимость в прошлом году достиг 60 млрд рублей, показав рост на 57% по сравнению с цифрами 2024 года.
Средняя стоимость готового гостиничного номера, приобретаемого частным инвестором, на Юге России (Крым, Краснодарский край, Архыз и Домбай) сейчас составляет 17 млн руб. Причем в Анапе порог входа начинается с 11 млн, а в Сочи, где за счет дороговизны земли представлены высокобюджетные объекты, номера и апартаменты продаются по цене от 22 млн рублей.
Тенденция сохраняется и в 2026 году: в стране ожидается ввод около 10 тыс. новых гостиничных номеров — на 20% больше, чем годом ранее. Одним из наиболее активно развивающихся направлений остается именно Юг России. Например, спрос на сервисные апартаменты и гостиничные номера в Анапе с начала 2026 года вырос на 35%, в то время как интерес к покупке обычных квартир под сдачу упал на 22%.
По данным на апрель 2026 года, в общем предложении курортной недвижимости доля сервисных апартаментов достигла 74%, рассказала коммерческий директор группы «Мантера» Ольга Трояновская. По ее словам, это рекорд за всю историю российского рынка.
— Важно не только само размещение, но и среда вокруг — рестораны, спа, зоны отдыха, сервисы на уровне отеля, — сказала она.
Тренд подтвердил и заместитель гендиректора сети апарт-отелей Yes Антон Агапов. По данным аналитиков, в начале 2026 года объем предложения арендных квартир значительно превысил спрос. Рынок вошел в фазу высокой конкуренции: собственникам стало сложнее находить арендаторов, и они вынуждены снижать стоимость. В результате фактическая доходность квартир часто оказывается ниже ожиданий и в среднем составляет около 2–4% годовых.
— В этих условиях инвесторы обращают внимание на более доходные форматы недвижимости, — сказал он. — Доходность сервисных апартаментов — 8–10%. Лоты в апарт-отеле распродаются инвесторам еще на этапе строительства, а дальнейшее управление берет на себя профессиональный оператор.
В качественных проектах в курортных локациях гостиничный номер под управлением оператора позволяет получать вплоть до 17–18% годовой доходности.
Где развивается рынок сервисных апартаментов
Сервисные апартаменты — тот тип недвижимости, который интересует как частных, так и профессиональных инвесторов, отметила руководитель Центра аналитики федеральной компании «Этажи» Ирина Пашковская.
— Этот интерес оправдан возможностью сдать объект в профессиональное управление и получать с него пассивный доход, не вовлекаясь в процесс и даже находясь в другой точке земного шара, — сказала она. — В отличие от квартир, где сдача в посуточную аренду сопряжена с организационными сложностями, апартаменты больше приспособлены к этому. По мере роста популярности этого формата цены на такие объекты будут расти и здесь многое будет зависеть в том числе от качества управления такой недвижимостью.
Раньше основная концентрация подобных проектов приходилась на Москву и Санкт-Петербург, но сейчас тенденция меняется.
— Динамика строительства заметно смещается в сторону городов-миллионников и крупных региональных центров, — рассказал Антон Агапов. — Наиболее активно оно ведется в Казани, Новосибирске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Владивостоке и других городах, где турпоток уже показывает кратный рост.
Также сервисные апартаменты востребованы в Краснодарском крае и Крыму, в Карелии, на Алтае, Камчатке, Сахалине и Байкале.
— Тенденцию хорошо видно на примере Новосибирска, где сейчас реализуется партнерский проект «Башни Yes», — сказал он. — К 2030 году, на основании заявленных проектов, эксперты прогнозируют рост до 50% от всего номерного фонда.
Сервисные апартаменты для Казани — новый сегмент, развитие которого обусловлено как общими трендами рынка, так и локальной спецификой, рассказал исполнительный директор управляющей гостиничной компании Kravt h&h, девелопера проекта «Яр Парк», Андрей Жамкин.
— Казань — в числе лидеров по туризму в стране, в том числе деловому и событийному, — отметил он. — Турпоток сюда в 2025 году составил 5,1 млн человек, что на 13,3% больше по сравнению с позапрошлым годом. Предполагается, что к 2030-му число гостей вырастет до 7 млн человек в год, а оборот сферы туризма в городе должен достичь 100 млрд рублей.
Для развития рынка сервисных апартаментов в городе построят новый многофункциональный комплекс площадью более 300 тыс. квадратных метров.
— Совокупный объем сервисных апартаментов в «Яр Парке», предназначенных для передачи в управление профессиональной УК с целью дальнейшего получения рентного дохода, и сервисных резиденций для проживания составляет 1927 лотов, — отметил Андрей Жамкин.
Пример проектов Mantera Residence в Сириусе и Сочи показывает, что 65% собственников используют активы для личного проживания, а для сдачи в аренду под управлением УК — 35%. Схожий проект есть и на Красной Поляне — там можно купить гостиничный номер в Cosmos Selection Сочи Сиалия Резорт 5*.
Плюсы и минусы сервисных апартаментов
Решающую роль в смене предпочтений инвесторов играет экономика, отмечают эксперты. Средняя доходность от долгосрочной аренды квартиры сегодня ниже, чем от гостиничного номера под управлением оператора.
— Гостиничные номера выбирают люди, которые рассматривают недвижимость именно как инвестиционный инструмент, — сказала заместитель гендиректора курорта «Лучи» Ольга Нарт. — Для них важны доходность, профессиональное управление со стороны управляющей компании и отельера, а также возможность формировать и развивать инвестиционный портфель.
Уход частных инвесторов из арендных квартир в сервисные апартаменты и гостиничные номера под управлением — это долгосрочный тренд, а не временная коррекция, считает частный инвестор, основатель «Школы практического инвестирования» Федор Сидоров.
— На фоне этого, например, в Санкт-Петербурге за год цены на сервисные апартаменты выросли на 12%, но спрос по площади упал на 22% — покупатели стали требовательнее, — отметил он. — Лидирующими регионами являются Краснодарский край, Санкт-Петербург и Москва.
По его словам, гостиницы приносят стабильные поступления в бюджет, создают рабочие места и развивают инфраструктуру. Механизм долевого участия для отелей, который прорабатывает Минэкономразвития, позволит привлекать деньги частных инвесторов напрямую, минуя дорогие банковские кредиты.
Управляющая компания берет на себя маркетинг, уборку, обслуживание гостей, забирая 45–55% выручки. На руки собственник получает 8–12% годовых чистыми плюс рост капитализации актива на 15–20%. Среди недостатков таких апартаментов — доходность зависит от сезонности, риск форс-мажоров, есть вероятность, что после введения ДДУ для гостиниц использовать номер как жилье для постоянного проживания запретят.
Пока инвестиционные сделки с апартаментами в строящихся апарт-отелях защищены на законодательной основе, напомнил Антон Агапов. Они регулируются федеральным законом №214, а средства покупателей размещаются на эскроу-счетах. Деньги инвесторов хранятся в банке и перечисляются девелоперу только после ввода объекта в эксплуатацию. Если застройщик не выполняет свои обязательства, средства возвращаются покупателю.
