Домашний рычаг: выплаты при расселении жилья будут считать по-новому
Компенсация за изымаемое при расселении жилье будет соответствовать реальным ценам — такой законопроект поддержало правительство. Сейчас сумму фиксируют в момент принятия решения о комплексном развитии территории, но само расселение может начаться спустя годы. За это время цены на недвижимость увеличиваются, но размер компенсации не меняется. Поправки же фиксируют, что размер выплаты будет утверждаться за 60 дней до направления собственнику договора на передачу жилья. Инициативу поддержали в Госдуме, указав, что поправки устранят сложившуюся несправедливую практику. О том, как будет работать механизм, — в материале «Известий».
В чем проблема компенсаций
Правительство РФ поддержало изменение порядка определения компенсации собственникам жилья при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). Оно дало положительное заключение на соответствующий проект закона, разработанный Архангельским областным собранием депутатов, выяснили «Известия».
Механизм КРТ действует в России с 2020 года — это инструмент системной реновации городской застройки. Он предполагает снос ветхого жилья, обновление кварталов и формирование новой городской среды. Одновременно он закрепляет гарантии для собственников недвижимости. В частности, без согласия большинства жителей дом не может быть включен в программу. А при согласии гарантированно выплачивается компенсация за изымаемое имущество. Собственник жилья вправе выбрать и вариант с предоставлением новой квартиры.
Помещения в многоквартирных домах, включенных в границы КРТ, переходят в собственность государства, муниципалитета или компании, которая реализует проект.
В марте 2026 года первый замминистра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин на парламентских слушаниях в Совете Федерации сообщил, что за пять лет площадь проектов КРТ в России достигла 42,61 тыс. га.
— Фактический ввод объектов недвижимости составляет 4,2 млн кв. м, в том числе жилья — 3,5 млн кв. м, — сказал он. — Переселение граждан уже осуществлено на площади 382,33 тыс. кв. м. в 32 субъектах.
Он добавил, что 81 регионе сейчас развиваются более 1,3 тыс. территорий: их потенциал — 158,2 млн. кв. м только жилой площади, а всего, включая инфраструктурные и социальные объекты, — 210 млн кв. м. Кроме того, есть планы по развитию еще более 1,9 тыс. территорий.
Но, как отметил, судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук, фиксируются случаи несоответствия цены изымаемого имущества к текущей рыночной стоимости.
Дело в том, что расчет компенсации производится на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ.
Это отмечают и авторы законопроекта: из-за временного разрыва между днем решения и началом реализации проекта реальная стоимость жилья может значительно вырасти. В результате объекты выкупаются у собственников по заниженной стоимости, если сравнивать с текущими рыночными ценами. Такие примеры есть в Архангельской, Нижегородской, Пензенской, Самарской, Свердловской областях, в Коми, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
«С даты заключения договора о КРТ до даты заключения договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, рыночная стоимость жилых помещений, например, в Архангельской области имеет устойчивую динамику роста, — говорится в документе. — При этом одновременное заключение указанных договоров не представляется возможным ввиду этапности реализации утвержденной документации по планировке территории».
В качестве примера приводится ситуация по одному из проектов: инвесторы предлагали заключать договоры о переходе права собственности на жилые помещения по цене 60 тыс. рублей за 1 кв. м (цена на день принятия решения о КРТ), а на момент заключения договора о переходе права собственности реальная рыночная стоимость составляла уже не менее 90 тыс. рублей.
Как может измениться механизм
Законопроект предлагает установить другой срок определения компенсации — не ранее чем за 60 дней до дня направления собственнику договора о переходе права собственности, рассказал «Известиям» председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.
— Такой подход направлен на повышение защиты прав и законных интересов собственников жилых помещений, — отметил эксперт.
Он добавил, что предлагаемый срок соответствует положениям Земельного кодекса РФ. Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев отметил, что законопроект дает шанс на справедливую компенсацию за передаваемое жилье.
— Собственник получает рыночную стоимость на сегодня, а не на вчера. Уходит главная причина исков в суд, — сказал он. — Инвестору станет невыгодно тянуть время, чтобы сэкономить на разнице в цене. А люди перестанут бояться, что их переселят по цене трехлетней давности.
Предлагаемые изменения в механизм КРТ носят точечный, но при этом принципиально важный характер, подчеркнул член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский: законопроект закрепляет гарантию максимально приближенной к моменту изъятия оценки стоимости жилья и унифицирует сроки использования отчетов об оценке.
— Инициативу, как мне кажется, нужно поддержать, так как она усиливает доверие к инструменту КРТ, который государство сегодня активно использует для обновления городской среды, расселения ветхого фонда и развития инфраструктуры, — сказал Александр Якубовский.
Муниципальные власти должны соблюдать интересы ключевого участника развития территории КРТ — ее жителей, — отметила партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP Юлия Токарева.
— Без этого процесс реорганизации будет просто строительством новых квадратных метров, — сказала она.
По мнению Александра Якубовского, текущая нормативно-правовая база в части КРТ нуждается в дальнейшем совершенствовании: необходимо повышение прозрачности решений о включении домов в программу.
