В громком споре о квартире в Хамовниках между певицей Ларисой Долиной и покупательницей Полиной Лурье Верховный суд сделал то, чего от него ждут в «сложных» делах: вернул всем правовую определенность, предсказуемость и «твердую почву» под ногами. Все нижестоящие решения отменены, в иске Ларисы Долиной отказано, право собственности подтверждено за покупателем Полиной Лурье, а вопрос о выселении и прекращении права пользования отправлен на новое рассмотрение. Решение вступает в силу немедленно.
Причина вынесенного решения — вовсе не в предвзятом отношении к народной артистке России. Нет сомнений в том, что всем искренне жаль Ларису Долину, которая стала жертвой мошенников. Но из двух зол всегда выбирают меньшее, ведь на другой чаше весов оказалось нечто значительно более опасное: риск подвергнуть весь гражданский оборот полнейшему хаосу и лишиться главных постулатов любого развитого правопорядка, ведь «дело Долиной» уже породило эффект домино. Такого высшая судебная инстанция допустить не могла.
В этой истории человеческая эмоция легко могла «перевесить» юридическую логику и здравый смысл: продавец — публичная фигура, мошенничество — установленный факт, сочувствие — понятная человеческая реакция. Но гражданский оборот живет не сочувствием, а правилами.
Верховный суд подтвердил: добросовестный покупатель не обязан расплачиваться своим правом собственности за то, что продавца обманули третьи лица, если покупатель не был частью схемы и не создавал заблуждение продавца. Именно так в правовом государстве распределяются риски: каждый отвечает за свою сферу контроля, а «чужую беду» нельзя автоматически перекладывать на контрагента. Но для вынесения окончательного решения необходимо было убедиться в добропорядочности покупателя, что и было сделано в открытом судебном процессе.
Самое ценное в результате — не только судьба одной квартиры. Важнее то, что ВС фактически декларировал «pacta sunt servanda» (с лат. — «договоры должны соблюдаться». — Ред.) и дал важный сигнал рынку: договор купли-продажи остается договором, а не «лотереей на полтора года», где после регистрации права собственник может внезапно превратиться во временного держателя до следующей экспертизы, очередного «я думал, это спецоперация», или ретроспективной оценки «осмотрительности» покупателя.
Именно это возвращает вторичке «оборотоспособность»: банки спокойнее кредитуют, покупатели меньше боятся «юридической мины», а продавцы понимают, что их последующие отношения с мошенниками не аннулируют чужое право собственности автоматически. Во многих странах вообще невозможно такое развитие событий, когда право добросовестного покупателя может быть оспорено, даже если продавца обманули, и это вариант юридической нормы.
Покупателям решение ВС дает главный ресурс — правовую определенность: если вы действовали добросовестно, платили рыночную цену, прошли обычные проверки и зарегистрировали переход права, вы не должны жить с мыслью «а вдруг через год всё отнимут».
Также оно напоминает неприятную, но честную вещь: в момент сделки вы распоряжаетесь своей собственностью, и риски того, куда и как затем уйдут деньги, не превращаются автоматически в проблему покупателя. Ваш путь — взыскание ущерба с виновных, а не «обратный отъем» у добросовестной стороны.
Судам на местах — это сигнал остановить практику «по умолчанию верим продавцу». В подобных делах придется тщательнее устанавливать факты: что именно происходило при переговорах, сколько длилась подготовка сделки, были ли признаки давления, как вели себя риэлторы или банк, были ли объективные индикаторы «очевидного неблагополучия». В материалах как раз звучало, что сделка не была молниеносной, обсуждалась, сопровождалась расписками и подготовительными этапами — и это типовые маркеры осознанного поведения, которые нельзя игнорировать ради красивого финала.
Решение ВС важнее защиты частных интересов жертвы мошенников, даже если это всенародно любимая певица, ведь оспариваемые статус-кво имеет влияние на тысячи и миллионы граждан, которые хотят совершать сделки, приобретать и продавать свое имущество и при этом жить в правовой определенности. Верховный суд вернул вторичному рынку то, что невозможно купить ни за какие миллионы: ощущение, что право собственности — это право, а не временная опция до следующего резонансного сюжета. И именно поэтому юридическое сообщество воспринимает итог как торжество правосудия: здесь защитили не «сильного» и не «слабого», а закрепили правило, без которого сделки превращаются в «русскую рулетку».
Автор — старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
