- Статьи
- Общество
- С 1 января отменяется мораторий на штрафы застройщикам: что это значит для дольщиков и рынка жилья
С 1 января отменяется мораторий на штрафы застройщикам: что это значит для дольщиков и рынка жилья
Мораторий на штрафы застройщикам за задержку ввода жилья перестанет действовать с 2026 года, при этом власти обещают ввести для застройщиков механизм рассрочки для выплаты неустоек. Эксперты позитивно оценивают отмену запрета, однако не исключают рост цен на новостройки и считают, что девелоперы станут увеличивать сроки строительства. О том, что изменится на рынке недвижимости после отмены моратория и как дольщикам в будущем году взыскивать штрафы за перенос сроков ввода квартир, — в материале «Известий».
Что известно об отмене моратория
С 2026 года не будет действовать мораторий на штрафы для застройщиков за перенос сроков сдачи жилья. Это значит, что дольщики смогут получить неустойку, если застройщик задержал ввод дома в эксплуатацию. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, в России 132 тыс. таких заемщиков.
«Когда СВО, высокая ставка, мы понимали, что застройщики не могут достроить в эти сроки. Поэтому мы дали нормативное послабление переносить сроки без штрафов. Но сейчас мы видим, что количество таких проектов увеличилось до 19%. Это 132 тыс. заемщиков. Поэтому мы приняли решение в правительстве о том, что больше продлевать эту норму не будем», — заявил Хуснуллин в ноябре.
При этом, как ранее заявлял замглавы Минстроя Никита Стасишин, после отмены моратория для застройщиков может появиться «инструмент, позволяющий применить рассрочку по штрафам и пеням за три года».
За три квартала 2025 года доля сдаваемых со срывом сроков квартир в России достигла 42%, следует из данных Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ). В сравнении с тем же периодом 2024 года показатель вырос на 7 п.п. В I квартале 2025-го доля такого жилья составляла 48,4% — максимум за последние четыре года.
Что поменяется на рынке жилья
За последние пять лет мораторий вводили три раза. Первый — в апреле 2020 года, во время пандемии. Отменили меру в январе 2021 года. Следующий мораторий установили после наложения на Россию санкций — в марте 2022 года, действовал по июнь 2023-го. Третий мораторий ввели в марте 2024 года, срок его действия — до конца 2025 года. Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис считает, что в ближайшее время вряд ли мораторий снова введут.
— Формально мораторий можно ввести снова, поскольку это не норма закона, а временная антикризисная мера правительства. Однако власти уже публично заявили, что в 2026 году продлевать его не планируют, а также взят курс на возвращение полной ответственности застройщиков за срыв сроков ввода жилья, — говорит «Известиям» Мурмуридис.
По ее словам, отмена моратория, скорее всего, приведет к росту судебных споров и финансовой нагрузке на девелоперов. Для части компаний это создаст риск кассовых разрывов, но для дольщиков вернет полноценный рычаг давления и повысит ценность «срока ввода» как реального, а не декларативного ориентира.
Партнер NF Group Андрей Соловьев в разговоре с «Известиями» отмечает, что мера должна повысить «дисциплину девелоперов» и уровень защиты дольщиков. Однако отмена моратория увеличит финансовую нагрузку на рынок, поэтому Соловьев не исключает роста цен на новостройки в массовом сегменте. Тем не менее эксперт считает, что обсуждаемый механизм рассрочки по выплате штрафов может частично смягчить эффект.
— Застройщики заинтересованы в своевременной сдаче объектов для скорейшего раскрытия эскроу-счетов. После отмены моратория девелоперы могут начать увеличивать сроки строительства, чтобы минимизировать риски штрафов. Это приведет к более длительному возведению объектов и повышению их конечной стоимости за счет включения возможных штрафов, — рассказывает «Известиям» основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Специалист полагает, что мера может вызвать всплеск «потребительского терроризма», а это негативно скажется на строительстве.
Что изменится для дольщиков после отмены моратория
После отмены моратория дольщики могут получить неустойку, если застройщик нарушил сроки передачи квартиры. При этом пока непонятно, как будет работать новый механизм рассрочки по штрафам. Порядок предоставления рассрочки по штрафам и пеням в настоящее время не размещен, но вряд ли он будет в интересах участников строительства, считает управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
— Какие конкретно будут условия рассрочки для застройщиков, пока не установлено нормативными актами. Будем ждать закона или постановления правительства. Как это отразится на дольщиках? Однозначно сказать нельзя. Минус в том, что получить всю сумму сразу не получится, — рассказывает «Известиям» юрист, эксперт Союза юристов-блогеров Мария Безрученкова.
Как дольщикам получить деньги с застройщиков
Для получения средств нужно направить застройщику претензию. По словам юриста московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Марии Рульковой, претензия должна содержать данные сторон, сведения о ДДУ, включая дату заключения и адрес объекта, четкое обоснование размера требуемой неустойки и срок для ее добровольной уплаты.
— Претензия направляется застройщику в двух экземплярах, предпочтительно заказным письмом с уведомлением о вручении, или вручается лично под роспись для фиксации даты начала течения срока ответа. Законодательство устанавливает для застройщика обязанность рассмотреть полученную претензию и предоставить ответ в течение 30 дней, — объясняет «Известиям» Рулькова.
Согласно ч. 6 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день нарушения установленного договором срока сдачи дома, напоминает Рулькова. Сама неустойка рассчитывается по 1/300 ключевой ставки Банка России от цены договора за каждый день просрочки, при этом для физических лиц размер неустойки считается в двойном размере и составляет 1/150, рассказывает Безрученкова. Однако это не распространяется на уникальные объекты, где установлено ограничение по взысканию не более 5% от цены договора, добавляет Спиридонова. По ее словам, застройщик будет освобожден от уплаты при уклонении дольщика от подписания передаточного акта.
Так, в общих случаях сумма пеней зависит от стоимости квартиры, количества дней просрочки и ключевой ставки. Если квартира стоит 15 млн рублей, а ключевая ставка составляет 16%, то за полгода застройщик будет обязан выплатить около 3 млн рублей.
Если застройщик отказывает дольщику, нужно обращаться в суд. Как отмечает Спиридонова, застройщики крайне редко в добровольном порядке удовлетворяют требования потребителя, как правило, перечисление средств происходит на стадии исполнения судебного акта. Судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика в среднем длится 3–4 месяцев в одной судебной инстанции, если же решение суда будет обжаловано дольщиком или застройщиком, то процесс займет около 5–6 месяцев с учетом рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, добавляет Рулькова.
— За что еще покупатель квартиры может получить деньги? Это компенсация морального вреда — из практики, взыскивается не более 10 тыс. рублей, расходы на юридические издержки — в основном сумма составляет 35–50 тыс. рублей. Дольщик также может требовать вернуть расходы на аренду жилья, если пришлось снимать квартиру из-за задержки сдачи, компенсацию за некачественное строительство — стоимость устранения дефектов или уменьшение цены договора, — говорит Безрученкова.
Алгоритм для взыскания штрафа выглядит так, отмечает Безрученкова
1. Рассчитаем просрочку. Первый день просрочки — это следующий после даты, указанной в ДДУ.
2. Готовим и направляем претензию застройщику заказным письмом с уведомлением на его юридический адрес. В претензии указываем: реквизиты договора, сроки передачи квартиры, расчет неустойки и требование о ее выплате, требование о компенсации морального вреда и расходов на юриста, если они уже понесены.
3. Если застройщик отказал или не ответил в течение 30 дней, можно обращаться в суд.
4. Подаем иск в районный суд по месту нахождения застройщика или объекта. К иску прикладываем копию ДДУ, расчет неустойки, доказательства отправки претензии, ответ.
При этом процедура возврата средств при расторжении сделок с ипотечным жильем имеет свою специфику, добавляет Рулькова.
— Возврат уплаченных средств, депонированных на эскроу-счете, возможен только после официального согласования с финансовым учреждением. Завершающим этапом оформления возврата является государственная регистрация прекращения обязательств в Росреестре, поскольку без погашения записи о регистрации ДДУ банк не инициирует перечисление средств с эскроу-счета, — объясняет эксперт.
Кроме того, если застройщик просрочил сдачу квартиры более чем на два месяца, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ.
