Жили-сбыли: вторичка подешевела сразу в трети регионов России
Вторичное жилье подешевело сразу в трети регионов страны. Во II квартале Центробанк зафиксировал снижение средней цены на квадратный метр в 27 субъектах РФ («Известия» проанализировали данные регулятора). Сильнее всего — в Калужской и Мурманской областях, а также в Краснодарском крае. В списке также Магаданская и Тверская области. Недоступность рыночной ипотеки вынуждает продавцов снижать стоимость, чтобы сделать свое предложение более конкурентным и ускорить продажу. К тому же новые кварталы более интересны покупателям, чем устаревший фонд. При этом предложение квартир в таких домах на рынке выросло уже на 20%. Может ли это привести и к проблемам у девелоперов, которые не смогут продать жилье в новостройках, — в материале «Известий».
Какое жилье дешевеет в 2025 году
В России начало дешеветь вторичное жилье — средняя цена за квадратный метр упала сразу в трети регионов страны. В апреле – июне этого года по сравнению с I кварталом стоимость снизилась сразу в 27 субъектах из 83, по которым есть данные. Это следует из статистики ЦБ, которую изучили «Известия».
Сильнее всего цена упала в Калужской области — средняя стоимость квадратного метра опустилась на 10%, до 92 тыс. Лишь немногим меньше оказалось снижение в Краснодарском крае — на 9%, до 175,5 тыс. На 5% жилье подешевело в Мурманской области (до 84 тыс. за квадратный метр). Далее в списке идут Тверская область, ЕАО, Республики Калмыкия и Тыва.
Цена за II квартал также опустилась, например, в Санкт-Петербурге, Адыгее, Карелии, Астраханской и Нижегородской областях и в Северной Осетии, следует из данных ЦБ. Среди городов-миллионников значительнее всего средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья снизилась в Нижнем Новгороде, Челябинске, Омске и Ростове-на-Дону, добавил директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Чтобы ни происходило, в Москве и Московской области цены растут. Даже на вторичку средняя стоимость квадратного метра во II квартале увеличилась на 5 и 1% (до 376,7 тыс. и 171,8 тыс. соответственно).
При этом в прошлом году такой заметной тенденции по снижению цен по стране не было. Тогда за аналогичный период вторичное жилье немного подешевело лишь в 11 регионах из 83, видно по статистике Центробанка.
Массовое снижение цен на вторичном рынке в этом году в первую очередь связано со слабым спросом в отдельных регионах на фоне слишком высокой стоимости кредитования. Дело в том, что льготная ипотека на вторичку не распространяется, а ключевая в тот период в основном была на рекордно высоком уровне в 21% годовых, пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Поэтому спрос перераспределился в пользу новостроек. Лишь в июне ЦБ снизил ставку до 20%, а затем, в июле, уже опустил ее до 18%.
На фоне таких ставок продавцы понимали, что спрос на приобретение квартиры во вторичке сейчас крайне небольшой, ведь ипотека для покупателей такого жилья фактически недоступна. Это вынуждало их снижать цены на жилье, если им нужно было поскорее его продать, не ожидая снижения ставки ЦБ.
Если анализировать сделки на вторичном рынке жилья в России, то, согласно данным Роскадастра, в первом полугодии 2025-го было заключено 739,8 тыс. договоров купли-продажи квартир, что на 9% ниже показателей аналогичного периода 2024 года, сообщили «Известиям» в «Авито Недвижимость». Одной из ключевых причин снижения остается высокий уровень рыночных ипотечных ставок. Доля ипотеки в сделках на вторичном рынке по итогам шести месяцев этого года составила лишь 23% против 34% годом ранее.
Во II квартале совпали сразу несколько факторов, которые привели к снижению цен, продолжил Владимир Чернов. Во-первых, сместился ипотечный спрос в пользу первички. Там из-за льготных программ в ряде регионов жилье, напротив, дорожало. Во-вторых, сказался ранее накопленный эффект корректировки цен после бурного роста в предыдущие годы. Продавцы сначала держали цену, а затем начали ее опускать.
В ряде регионов влияние также оказывает снижение инвестиционной привлекательности, считает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. Например, в Краснодарском крае обстановка повышенной опасности наложилась на экологическую катастрофу. Кроме того, в регионах по-прежнему имеет место отток населения и, как следствие, рост количества объектов на продажу и желание продавцов быстро реализовать недвижимость, отметил эксперт.
Наибольшее падение цен фиксируется в регионах с ярко выраженным дисбалансом спроса и предложения, добавил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Например, Краснодарский край за последние годы стал лидером по вводу жилья, и новые кварталы активно конкурируют с устаревшим фондом. В северных регионах, таких как Магаданская область, а также в небольших по численности округах вроде ЕАО, спрос традиционно ограничен, и при росте предложения цены быстрее корректируются.
Есть ли риски масштабного кризиса рынка новостроек
Средний уровень торга в июле-августе установил очередной рекорд, достигнув 6,5%, добавил Сергей Зайцев из компании «Этажи». Кроме того, с января этого года объем предложения на вторичном рынке стабильно растет и уже увеличился на 18–20%.
Снижение цен на вторичке повышает доступность жилья для населения, подчеркнул Валерий Тумин из fam Properties. Многие семьи, которые не могли позволить себе покупку в прошлые годы, теперь получают такую возможность.
Однако это также приводит к увеличению разрыва цен на первичке и вторичке. В Центральной России он достиг уже 80%, писали ранее «Известия».
Девелоперов всё еще поддерживают государственные механизмы, что позволяет удерживать цены в новостройках на относительно высоком уровне, объяснил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Вторичный же рынок остался без подобной защиты, и именно там обострилась конкуренция за немногочисленных покупателей. Отсюда и рост разрыва в стоимости: новостройки дорожают или, в лучшем случае, удерживают планку, тогда как вторичное жилье дешевеет.
Для покупателей с собственными сбережениями это открывает новые возможности, но для тех, кто продает квартиру ради покупки жилья в новостройке, риски только возрастают, подчеркнул эксперт.
— Для банков и ипотечных программ изменяется профиль залогового обеспечения (разные дисконты, риски при оценке). И появляется риск макроуровня, так как если в отдельных регионах вторичка долго остается неликвидной, то это давит на потребительские ожидания и может усилить коррекцию цен и в первичной цепочке. Застройщики могут замедлить продажи или вводы, — допустил Владимир Чернов.
Сейчас на вторичном рынке приобретаются, в основном, квартиры, снизившиеся в цене или те, где собственники готовы к торгу, поэтому реальная стоимость продажи до конца года может упасть еще на 3–4%, прогнозирует Сергей Зайцев.
Снижение цен на вторичном рынке и сохраняющийся дисконт при дальнейшем повышении доступности рыночной ипотеки (за счет снижения ключевой) приведет к перетоку покупателей с первичного жилья на готовое и осложнит ситуацию с продажей квартир в новостройках. На этом фоне цены на вторичном рынке могут вновь вернуться к росту следом за восстанавливающимся спросом, предупредил эксперт.
С этим согласился Евгений Шавнев из «Флип». Он пояснил: при ценообразовании на первичном рынке жилья важное значение имеет себестоимость строительства, из-за этого девелоперам гораздо сложнее играть с ценами. Поэтому есть риск, что они могут столкнуться с определенным оттоком клиентов. Однако эксперт считает, что к массовому кризису это не приведет пока действуют льготные программы.
