Задержки без спешки: введен новый мораторий на штрафы для застройщиков
По данным Фонда развития территорий, который ведет предбанкротный мониторинг застройщиков, сегодня насчитывается 114 проблемных объектов, которые реализуют 64 застройщика в 28 регионах страны. В связи с этим Госдума приняла закон, предоставляющий застройщикам возможность получить отсрочку до конца 2025 года по выплате штрафов и пеней за нарушение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Закон направлен на поддержку строительной отрасли в сложных экономических условиях, но вызывает разнообразие мнений о последствиях для дольщиков, бюджета и рынка в целом.
Что нового для дольщиков и застройщиков
Новый закон снижает финансовое давление на застройщиков, предоставляя им время сосредоточиться на завершении объектов, однако параллельно вызывает опасения по поводу мотивации к своевременной сдаче жилья. Александр Якубовский, член комитета Госдумы по строительству, говорит, что эта мера снижает нагрузку на добросовестных участников рынка и может ускорить строительство, но ослабление санкций у недобросовестных может снизить стимулы к соблюдению сроков. Отсрочка, по его словам, оформляется только через суд с оценкой объективных причин, исключая случаи сознательного затягивания сроков.
По словам Якубовского, для бюджета новый закон может означать отсроченные поступления по исполнительным листам и судебным решениям. Для банков — снижение текущей нагрузки на застройщиков, что в ряде случаев поможет избежать дефолтов.
— Однако в 2026 году возможен резкий рост накопленных обязательств, к которому нужно быть готовыми как участникам отрасли, так и финансовым регуляторам, — указывает парламентарий. — Правовые риски связаны прежде всего с тем, что дольщики теряют возможность быстро получить компенсации за просрочку. Это ослабляет правовую защищенность граждан и может привести к росту судебной нагрузки.
Кроме того, добавляет он, создается прецедент, когда обязательства по договорам можно откладывать без последствий, что в перспективе может подорвать доверие к механизму долевого строительства. Для компенсации этих рисков необходимо усиление требований к прозрачности деятельности застройщиков, введение систем мониторинга сроков сдачи и дополнительных гарантий для дольщиков.
Управляющий партнер Общества защиты дольщиков Денис Бутовичев также отмечает возникающие в связи с этим риски.
— Сроки сдачи могут увеличиться, поскольку санкции становятся менее чувствительными. Со стороны дольщика государственные механизмы контроля незаметны. Мы ведем дела, где стройка стоит больше года. Дольщики уже собираются обжаловать бездействие чиновников.
Денис Снетков из СРО «Уральское объединение строителей» подчеркивает, что отсрочка может сократить сроки строительства за счет высвобождения ресурсов, но общий спад в жилищном строительстве связан с высокими банковскими ставками, что снижает спрос и замедляет рынок.
— Отсрочка до конца 2025 года по выплате штрафов и пеней даст возможность застройщикам направить свободные ресурсы на завершение строительства. Однако снижение объемов жилищного строительства требует комплексных решений, — отмечает он.
Антон Глушков, президент «Нострой», подтверждает, что продление меры — не новшество, а необходимая поддержка, которая не вызовет злоупотреблений, поскольку увеличение сроков контрпродуктивно для застройщиков ввиду рыночных рисков.
— На практике злоупотреблений не выявлено. Закон поможет сбалансировать спрос и предложение и не окажет негативного влияния на рынок жилья, — говорит Антон Глушков.
Сенатор, арбитражный управляющий Минюста РФ Ольга Епифанова добавляет, что отсрочка предоставляется по решению суда с контролем объективности причин, но отсутствие четких критериев и механизмов контроля всё же создает риск злоупотреблений и требует совершенствования правового регулирования.
— Для минимизации негативных последствий необходимо усиление судебного надзора, повышение прозрачности деятельности застройщиков и введение дополнительных гарантий защиты прав дольщиков, чтобы сохранить баланс между поддержкой отрасли и правовой стабильностью рынка, — считает Епифанова.
Финансовые последствия для бюджета и банков
Финансовые эксперты указывают на двойственные эффекты отсрочки.
Денис Бутовичев предупреждает, что у дольщиков снизятся налоговые выплаты с неустоек, что негативно скажется на бюджете:
— У дольщиков будет меньше денег на банковских счетах, они заплатят меньше налогов (НДФЛ с неустойки 13%).
Управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова связывает закон с рисками системного кризиса, указывая на проблемы в других странах, где подобные меры приводили к падению доверия к рынку, росту проблемных активов и ухудшению условий финансирования.
— Отсрочка может привести к росту долгостроев, массовым дефолтам и падению доверия к строительному сектору. Механизмы контроля в России пока туманны, — говорит она.
Мораторий уже коснулся более 1,4 тыс. строящихся жилых комплексов, отмечает она.
— Временное замораживание в перспективе способно привести к ухудшению инвестиционного климата и потере доверия к отрасли, — говорит управляющий партнер Trophy Assets. — Для банков и инвесторов риски этого закона очевидны — рост проблемных активов, потеря ликвидности и падение доверия к сектору недвижимости в целом. Это влечет за собой ухудшение условий финансирования и увеличение издержек для всего строительного бизнеса.
Правовые риски и регулирование рынка
Юристы и правовые эксперты отмечают, что временный мораторий несет правовые и социальные риски. Член исполнительного комитета татарстанского регионального отделения Ассоциации юристов России Яна Осипова подчеркивает, что снижение финансового давления одновременно ослабляет рычаги контроля и может привести к росту числа банкротств.
— Отсрочка снижает риски банкротства, но увеличивает долговую нагрузку и число долгостроев. Это способно вызвать социальную напряженность в регионах, — говорит эксперт.
Николай Зырянов, член правового комитета Российской гильдии риелторов, добавляет, что отсрочка предоставляется судом и не влияет на сроки строительства, но прекращает взыскание исполнительского сбора в период ее действия. Это процессуальная мера без долгосрочного воздействия на рынок.
— Отсрочки предоставляются в рамках исполнительного производства и не имеют последствий для регулирования рынка долевого строительства, — уточняет он.
Поддержка строительной отрасли в условиях кризиса
Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России», застройщик, владелец ГК «Удача», считает закон необходимой поддержкой для строительных компаний на фоне ужесточения ипотечных условий и падения покупательской способности населения.
— Данная мера поспособствует поддержке строительных компаний. В связи с высокой ключевой ставкой существенно изменились ипотечные программы, которые питали рынок недвижимости покупательской способностью населения, — говорит он. — По сути, законопроект является кредитом от государства. Бюджет, разумеется, заинтересован в пополнении оборотных средств, однако риск разорения компаний не принесет пользу экономике страны. Недополучение потенциальной прибыли от застройки может привести к обвалу строительного рынка.
Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, напоминает, что новый закон перекрывается действующим мораторием, продленным до конца 2025 года, и на сроки завершения объектов не повлияет.
— Новый закон не изменит сроки сдачи объектов, мораторий на взыскание неустоек уже действует, — говорит Кирилл Холопик.
Закон о продлении отсрочки штрафов застройщикам — сложный и неоднозначный инструмент, который может стать опорой для отрасли в кризис, но при неправильном управлении создать дополнительные проблемы. Эксперты сходятся во мнении, что ключевыми остаются прозрачность деятельности застройщиков, эффективный судебный контроль и дополнительные гарантии для дольщиков.
— Отсрочка — не панацея, это лекарство, которое при неправильном применении может оказаться хуже самой болезни, — предупреждает Наталья Круглова.
