Эксперт рассказал о рисках при сделках со вторичным жильем
Сделки с вторичной недвижимостью могут представлять собой серьезные риски как для покупателей, так и для продавцов. О том, с какими основными проблемами могут столкнуться участники сделки, «Известиям» 26 марта рассказал директор по правовым вопросам Kalinka Ecosystem Михаил Юсубов.
«Первый и очень важный риск — это риск недействительности сделки. Речь идет о возможности признания договора купли-продажи недействительным в случае выявления обстоятельств, нарушающих требования законодательства», — отметил эксперт.
По его словам, такими фактами могут стать отсутствие правоспособности продавца — недееспособность, ограниченная дееспособность, продажа без согласия опекуна или попечителя, отсутствие прав на распоряжение объектом недвижимости, когда договор подписан не собственником, неуполномоченным лицом; наличие оснований для реституции — двойная продажа, сделки с признаками притворности или мнимости.
Кроме того, стоит помнить и про риск наличия обременений. Перед покупкой квартиры ее необходимо проверить на наличие зарегистрированных обременений, например, залог в пользу банка, арест, запрет регистрационных действий. Сделки с объектами, находящимися под обременением, могут быть признаны недействительными или ограничены в правах распоряжения.
«Еще один серьезный момент — риск претензий со стороны третьих лиц. Например, неполная наследственная история может стать основанием для признания сделки недействительной, если наследники, не вступившие в права, заявят свои претензии. Также возможно сохранение прав пользования за бывшими собственниками — незарегистрированные проживающие, временно снятые с регистрационного учета, несовершеннолетние дети, недееспособные лица», — добавил он.
По мнению специалиста, очень распространенным является риск финансовых обязательств и долгов. Приобретение недвижимости с непогашенными коммунальными задолженностями может повлечь для покупателя риски принудительного взыскания этих долгов. Важно учитывать и возможное наличие налоговой недоимки, связанной с объектом недвижимости. Только с помощью профессионала можно избежать риска мошеннических действий. Это может быть использование поддельных документов, например, фальсификация доверенности или свидетельства о праве собственности, «двойные продажи» или предварительные сделки, не завершенные в установленном порядке.
Также есть риск неполного исполнения обязательств по сделке. И здесь речь идет о нарушении условий передачи объекта недвижимости, отказе от государственной регистрации перехода права собственности, включении в договор условий, ущемляющих права покупателя.
«Обязательная юридическая проверка недвижимости включает в себя анализ правоустанавливающих документов и истории перехода прав. Необходимо также провести проверку продавца и запросить выписку из ЕГРН для выявления возможных обременений и арестов. Важно использовать безопасные механизмы расчетов и оформлять сделку через нотариуса. Принятые меры помогут значительно уменьшить правовые риски и избежать негативных последствий для покупателя», — подытожил Юсубов.
Ранее, 5 февраля, сообщалось, что почти половина опрошенных россиян связывают свои планы в 2025 году с решением квартирного вопроса. Каждый восьмой (12%) планирует начать копить и откладывать деньги на покупку жилья, 10% респондентов планируют продать квартиру, говорится в результатах исследования компании Level Group.
