Судьба нерезидента: иностранцы стали чаще покупать жилье в РФ
Граждане СНГ, Китая, Эстонии и Абхазии стали чаще приобретать недвижимость в России, сообщили «Известиям» участники рынка. Такие сделки сейчас занимают 20% от общего числа продаж квартир. Спрос со стороны нерезидентов в основном концентрируется на Москве, затем идут Санкт-Петербург, Московская область, другие регионы страны вместе заняли долю всего 10%. Иностранцы тратят на российское жилье по 20–50 млн рублей. О том, почему граждане других государств начали скупать недвижимость в России, — в материале «Известий».
Что покупают иностранцы
Иностранцы стали чаще приобретать недвижимость в России — уже полгода наблюдается активный рост сделок купли-продажи с нерезидентами, он начался с сентября 2024 года, сообщили «Известиям» участники рынка. Сейчас на такие продажи приходится около 20% от всех заключенных договоров.
Среди активных приобретателей жилья оказались граждане Узбекистана, Белоруссии, Казахстана, Таджикистана, Туркменистана, Абхазии. Реже покупают китайцы и эстонцы, рассказал «Известиям» гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев.
— При этом за последние шесть месяцев резко выросла доля граждан Украины в общей сегментации, — сказал он. — Если в начале 2024 года на них приходилось лишь 2% сделок, то сейчас они занимают более 5% в общих продажах и 19% среди нерезидентов.
По данным компании Kalinka Ecosystem, среди покупателей есть жители Тбилиси и Таллина. А заместитель гендиректора по коммерческой деятельности и маркетингу BN Group Ольга Нерушева добавила, что среди главных покупателей в 2024 году выделяются китайские инвесторы, турецкие бизнесмены и граждане СНГ.
Спрос со стороны нерезидентов в основном концентрируется на Москве, затем идут Санкт-Петербург, Московская область, а остальные регионы занимают всего 10%.
Чаще всего, по словам Евгения Шавнева, иностранцы покупают квартиры в жилищном комплексе бизнес- или комфорт-плюс класса за наличные.
— В 70% покупка не носит инвестиционного характера, а рассматривается для проживания в перспективе одного-пяти лет, — отметил он. — Наиболее дорогие квартиры покупают граждане Китая, Казахстана и Украины. Бюджет покупки у этих инвесторов несколько выше, чем у покупателей из России.
65% покупок приходится на бюджет до 20 млн рублей, 21% — от 20 до 50 млн рублей, выше 50 млн — 14%.
Граждане Казахстана чаще всего покупают квартиры для личного проживания, а не в инвестиционных целях, отметила топ-брокер Whitewill Оксана Романовская.
— Это объясняется тем, что для иностранных граждан инвестиции в российскую недвижимость менее выгодны из-за высокой налоговой ставки, — пояснила эксперт. — Если продажа объекта происходит раньше, чем через пять лет, налог составит 30% от полной стоимости недвижимости, что значительно снижает потенциальную прибыль.
Доля сделок с нерезидентами на рынке жилой недвижимости в России составляет около 3% в сегменте экономкласса, а в сегментах комфорт- и бизнес-класса этот показатель достигает 10–11%, подтвердил коммерческий директор BMS Development Group Максим Лучников.
— Такие цифры связаны в том числе с тем, что ипотечные условия для нерезидентов значительно сложнее, — отметил он. — На рынке коммерческой недвижимости нерезиденты обеспечивают около 20% от общего объема продаж.
Продолжится ли тренд
В 2025 году Россия продолжит оставаться привлекательной для зарубежных инвесторов в сфере недвижимости, полагают эксперты. Наибольший интерес будет сосредоточен на Москве и Сочи, где вложения в высоколиквидные премиальные проекты могут принести доходность до 20%, отметил гендиректор ГК «Развитие» Сергей Гончаров. Также перспективным вложением среди инвесторов считаются Алтай и Крым.
— Стабильность российского рынка недвижимости и его привлекательность для иностранных инвесторов усиливаются на фоне глобальной экономической турбулентности, — сказал эксперт. — Одним из факторов, подогревающих интерес, служит активное экономическое сотрудничество России с странами БРИКС, в частности, с Индией.
Индия активно инвестирует в российский бизнес и развитие торгово-промышленных объектов — общий объем вложений уже превышает 10 млрд рублей. Также индийские компании рассматривают российскую недвижимость как инструмент для эффективного использования накопленных рупий и выравнивания торгового баланса между странами.
Столичные города остаются лидерами по спросу благодаря развитой инфраструктуре, высоким стандартам жизни и деловым возможностям, тогда как южные регионы и Дальний Восток притягивают покупателей, благодаря климату, туристическому потенциалу и растущему экономическому значению, отметил директор по рекламе и маркетингу «ОМ Девелопмент» Роман Антоновский.
— Качество жизни в России намного выше, чем во многих других постсоветских республиках, — сказал он. — Этот уровень жизни можно сопоставить разве что с крупными городами — столицами бывшего СНГ: Ташкент, Бишкек, Астана, Алма-Ата. Поэтому, естественно, что жить в крупных российских комфортных городах стремятся не только жители других регионов России, но и граждане сопредельных стран и республик.
По словам эксперта, можно выделить два тренда: мигранты из ближнего зарубежья со средними, не очень высокими заработками, стараются купить жилье экономкласса в спальных районах и пригородах крупных городов России.
— Второй, когда бизнесмены из соседних республик могут приобрести премиальное жилье с инвестиционными целями, — отметил он.
Интерес к российской недвижимости у иностранных граждан может быть связан и с открытием бизнеса в России, сказал директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков.
— Также это может быть историей, когда обеспеченная семья, которая уже долгое время проживает в Москве, имеет свой бизнес или большой доход, покупает своему ребенку квартиру в готовом доме рядом с выбранным университетом, — добавил эксперт.
С чем связана активность нерезидентов
Высокая активность нерезидентов на рынке жилья — неплохо для рынка, добавил сооснователь и совладелец «Группы Родина» Владимир Щекин.
— Важно отметить, что иностранные граждане не будут покупать плохой продукт — им важно качественное наполнение проекта: функциональные лобби, благоустройство, социальная и спортивная инфраструктура, — уточнил эксперт.
При этом на рынке существует дополнительный отложенный спрос, который сдерживается сложностями с международными банковскими расчетами, открытием счетов, санкционными ограничениями, считает заместитель коммерческого директора компании PIONEER Дмитрий Ефимов.
— И как только такие ограничения будут сняты, мы увидим совершенно другую картину в объемах и структуре спроса, — полагает он. — На сегодня преобладают те страны, гражданам которых технически чуть проще купить недвижимость и оплатить ее.
Рост сделок с нерезидентами, особенно через страны СНГ, может быть связан еще с несколькими факторами, отметил частный инвестор, основатель «Школы практического инвестирования» Федор Сидоров.
— Есть вероятность, что часть сделок проводится опосредованно в интересах резидентов недружественных стран, — предположил он. — Это может быть механизмом выхода из российских активов, когда объекты сначала переходят к гражданам СНГ, а затем перепродаются. Также возможен заход иностранных инвесторов через посредников из этих стран для минимизации санкционных рисков.
А увеличение сделок может быть связано с релокацией, бизнес-интересами или интеграционными процессами, а также с желанием зафиксировать активы в российской недвижимости, сказал эксперт. Рост интереса со стороны граждан Узбекистана, Казахстана, Белоруссии и других стран СНГ он объяснил укреплением экономических связей, миграционными процессами и расширением бизнеса в России. В случае с Казахстаном и Белоруссией возможно присутствие компаний, которые выступают транзитерами для работы с Западом и Китаем.
