Жилищный вопрос: что происходит с льготной ипотекой и как выбрать недвижимость и кредит

Основными темами IV Всероссийского ипотечного марафона «Свой дом каждой семье», стартовавшего 18 октября, станут нюансы льготных ипотечных программ для семей с детьми, индивидуальное жилищное строительство и финансовая грамотность в сфере недвижимости. Просветительский проект ДОМ.РФ, Министерства финансов, Банка России и Департамента финансов города Москвы планирует собрать на своих мероприятиях аудиторию более чем 20 миллионов человек. Подробнее о том, что сейчас происходит на ипотечном рынке, на какие кредитные предложения имеет смысл обратить внимание и как можно уменьшить кредитную нагрузку в рамках ипотеки — читайте в материале «Известий».

Осознанный выбор

В этом году марафон пройдет в онлайн-формате на портале спроси.дом.рф, это, по словам заместителя генерального директора ДОМ.РФ Алексея Ниденса, поможет привлечь широкую аудиторию из разных регионов России.

В течение месяца на портале пройдут 5 эфиров с экспертами отрасли и известными блогерами и 15 лекций о распространенных жизненных ситуациях при покупке квартиры и строительстве дома. Также представлены 26 коротких роликов с объяснением терминов из сферы недвижимости с участием молодых артистов.

Эфиры и лекции посвящены актуальным вопросам — льготным программам для семей с детьми и выплате 450 тыс. рублей многодетным семьям на погашение ипотечного кредита, безопасным механизмам строительства частного дома и организации работы с подрядной организацией, ИТ-ипотеке, региональным и сельским ипотечным программам, сохранению накоплений на первоначальный взнос. Об изменениях в законодательстве, правилах грамотного управления недвижимостью и обустройстве дома расскажут представители государства и кредитных организаций, специалисты по финансовой грамотности и рынкам капитала, строители и популярные блогеры.

Организаторы марафона выбрали главную проблематику не случайно. Тема ипотеки сейчас — после изменения формата льготного кредитования и серьезного повышения ставок — стоит как никогда остро.

По словам заместителя министра финансов Алексея Моисеева, ипотечный марафон позволит россиянам получить максимум информации о том, как действовать в различных жизненных обстоятельствах при решении жилищного вопроса, как подобрать наиболее подходящие для этого финансовые инструменты и узнать больше о государственных мерах поддержки в жилищной сфере.

— Покупка жилья — одно из важнейших решений в жизни человека, поэтому к нему нужно подходить максимально осознанно, — подчеркивает эксперт. — В текущих условиях важно понимание адресных социальных мер поддержки.

За последние пять лет, отмечает Моисеев, ипотека помогла улучшить жилищные условия почти 8 миллионам российских семей. При этом одним из ключевых инструментов стало льготное кредитование. Каждый второй кредит на покупку нового жилья выдавался с помощью государственных льготных программ.

В новых условиях

В течение последних четырех лет ставки на квартиру в новостройке не превышали 8% годовых благодаря льготной ипотечной программе с господдержкой, запущенной в пандемию. В июле этого года она прекратила существование. А ставки по ипотеке выросли больше, чем в два раза. И если в июне 2024 года было выдано около 120 тысяч льготных кредитов, то в июле в три раза меньше.

Но льготная ипотека не исчезла, просто изменился ее формат: из массовой она превратилась в адресную. Несмотря на это, льготные условия все равно доступны миллионам россиян. В частности, программой Семейной ипотеки со ставкой до 6% годовых могут воспользоваться семьи с ребенком до 7 лет или имеющим инвалидность. Для семей с двумя несовершеннолетними детьми старше 7 лет возможны льготные условия, если они покупают недвижимость в небольших городах численностью до 50 тысяч человек, в регионах с низким объемом строительства или индивидуальными программами развития. Есть возможность получить льготный кредит на всей территории страны без ограничений при покупке или строительстве собственного дома по договору подряда с использованием специальных защищенных счетов эскроу.

— С начала действия программы «Семейная ипотека» в 2018 году и до октября 2024 года ею воспользовались уже более 1,2 млн семей. Большое внимание уделяется поддержке и развитию индивидуального жилищного строительства, — подчеркивает заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс. — Для защиты средств граждан при строительстве частных домов с подрядной организацией принят закон об использовании механизма эскроу счетов.

По его словам, разобраться во всех тонкостях льготных условий потенциальным покупателям помогут эксперты стартовавшего образовательного марафона.

Остались льготы и у других категорий россиян, для которых изначально создавались, адаптировались и развивались программы льготной ипотеки. Это IT-сотрудники, сельские жители, дальневосточники и жители Арктики.

— Поэтому спрос на эти программы вряд ли будет падать, — прогнозирует директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев.

Долгосрочный тренд

Эксперты рынка отмечают, что тренд на приобретение загородной недвижимости, активно развивавшийся в годы пандемии, продолжает быть актуальным. И если раньше, думая о собственном доме с участком, свежем воздухе и уединенности, потенциальный покупатель сомневался из-за неразвитости инфраструктуры или плохой транспортной доступности, то сейчас в рамках закона о долевом строительстве застройщик по принципу комплексного освоения территории возводит не только частные дома, но и всю необходимую инфраструктуру. Сейчас на территории России реализуются 10 таких проектов, по сути, микрогородов на природе.

Исследование, проведенное среди потенциальных владельцев загородной недвижимости, показало, что 73% опрошенных предпочли бы купить готовый дом. Оставшиеся 27% почти поровну разделились между теми, кто хочет строить сам, и теми, кто привлек бы подрядную организацию. В этом же исследовании был вопрос: если бы взаиморасчеты с подрядной организацией, то есть фактически ваши денежные средства были защищены, то вы бы стали строить сами? В итоге не только почти все респонденты, которые хотели строить сами, предпочли бы подрядчика, но и значительная часть тех, кто хотел купить готовый дом, отказалась бы от него в пользу строительства.

Зачастую покупатели предпочитают приобретение готового дома, потому что опасаются, что стройка затянется или подрядчик окажется недобросовестным, сделает работу некачественно или вообще исчезнет.

Защита средств и нервов

По словам Алексея Ниденса, для превращения рынка ИЖС в надежный и прозрачный в последние годы было сделано несколько важных шагов. Внедрение мер поддержки этого рынка происходило поэтапно, в 2021 году условия льготных ипотечных программ были распространены на ИЖС, что позволило увеличить количество ипотечных кредитов на строительство частных домов в несколько раз с 10 тысяч в 2021 году до примерно 100 тысяч в 2024 году.

— Второй важный шаг — распространение условий закона о долевом строительстве на ИЖС, то есть привлечение проектного финансирования на строительство малоэтажных жилых комплексов. Третий важный шаг: внедрение и масштабирование механизма эскроу счетов для строительства частных домов по договорам строительного подряда, — подчеркивает эксперт.

Зеленый свет строительству с подрядной организацией дает 186-й Федеральный закон об индивидуальном жилищном строительстве с эскроу счетами. В июле закон принят в трех чтениях и вступает в силу с марта 2025 года. А для семейной и IT-ипотеки обязательства по работе через эскроу счета уже действуют.

Фактически закон обеспечивает ту же защиту гражданам при привлечении подрядчика для строительства дома на своем участке, что и дольщикам в многоквартирном домостроении. Суть в том, что деньги заказчика размещаются на специальном счете в банке и остаются там до того момента, пока дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию. Это механизм, который защищает людей от того, что они могут остаться и без денег, и без построенного дома.

Подрядчикам такое положение дел тоже может быть выгодным. Для компаний, которые до вступления в силу закона стали работать с эскроу-счетами, запущена программа, дающая возможность получения кредита на финансирование строительства по ставке не более 1%. Разницу между льготной и рыночной ставкой субсидирует ДОМ.РФ. Это дает подрядчикам перспективы расширения бизнеса и увеличения количества заказов.

Перспективы ИЖС

Еще один немаловажный фактор в пользу тренда на ИЖС, стоимость квадратного метра в частном секторе растет медленнее, чем цены на многоквартирные новостройки и вторичку. В 2023 году в эксплуатацию было введено 431,5 тысячи частных домов общей площадью 58,7 млн. кв. м. и их доля в общем объеме жилищного строительства составила 53%.

А за семь месяцев 2024 года построено уже 314,4 тысячи домов, и доля выросла до 70%. За этот же период выдано 89,8 тысячи ипотечных кредитов: россияне получили на строительство домов 451,5 млрд. рублей. По данным исследования, проведенного ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ, в ближайшие пять лет потенциал ИЖС достигнет 5 млн. частных домов — по 1 млн. в год.