Не ипотекой единой: теоретики и практики рынка обсудили доступность жилья
Как рассказал весной на выставке-форуме «Россия» вице-премьер Марат Хуснуллин, в 2023 году на каждого россиянина приходилось 28,8 кв. м жилья, тогда как в Германии этот показатель — 48 кв. м, а в Китае — 43 кв. м. Чтобы улучшить условия жизни россиян, жилье должно быть доступным. Но от чего эта доступность зависит и по каким параметрам рассчитывать этот показатель, чтобы он отражал реальную ситуацию, в этом мнения экспертов не всегда сходятся. Как сейчас обстоит дело с доступностью жилья, как на него влияет ипотечное кредитование эксперты дискутировали на онлайн-баттле «Доступность жилья: научный подход & практика», как назвали мероприятие органиизаторы, — портал «Единый ресурс застройщиков». Подробности — в материале «Известий».
Тренд на снижение
Фонд «Институт экономики города» провел исследование доступности жилья более чем в 700 городах и городских агломерациях страны. Результаты демонстрируют, что этот показатель в последние годы снижается — цены на жилье растут быстрее доходов россиян. Институт уже 15 лет ведет мониторинг доступности приобретения жилья в России. Аналитики института отмечают, что устойчивый тренд на повышение доступности жилья, который наблюдался в целом по России с 2010 по 2019 год сменился на обратный в 2020-2022 годах.
— Центры крупных городских агломераций характеризуются самой низкой доступностью жилья, и, наоборот, доступность жилья выше в городах с меньшей численностью населения и не входящих в состав крупных городских агломераций, — прокомментировала результаты исследования Вице-президент Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди
В прошлом году ситуация с фундаментальной доступностью жилья в России несколько изменилась. Повышение этого показателя аналитики связывают с замедлением темпов роста цен на рынке относительно темпов роста доходов населения. Но при этом доступность жилья с учетом условий ипотечного жилищного кредитования в 2023 году продолжала снижаться — в этом сыграли роль и повышение ипотечных ставок в связи с ростом ключевой ставки Банка России и ужесточение льготных ипотечных программ. Такое снижение зафиксировано более чем в половине регионов.
Фундаментальная доступность жилья, по словам аналитиков, определяется соотношением цен на жилье и доходов домохозяйств, тогда как платеж по ипотеке показывает текущую доступность ипотеки и зависит от конъюнктурных факторов.
— Условия ипотечного кредитования волатильны и часто меняются как в худшую, так и в лучшую сторону, — подчеркнула Полиди, — а цены на жилье гибкие вверх и жесткие вниз, эффект снижения фундаментальной доступности жилья может быть нивелирован снижением ставок по ипотеке лишь временно — на период такого снижения.
Другое мнение
Девелоперы считают иначе. В условиях, когда 80% покупателей новостроек используют ипотеку, доступность жилья на первичном рынке определяется не стоимостью квадратного метра, не соотношение медианной цены жилья и медианного дохода домохозяйства, а ежемесячным платежом по ипотеке. Этот показатель в среднем стабилен с 2016 года.
Средневзвешенный размер платежа по выданным ипотечным кредитам для ДДУ в течение 8,5 лет с учетом инфляции колеблется в диапазоне от 27 тыс. до 38 тыс. рублей, составляя в среднем 34 тыс. рублей, к такому выводу пришли аналитики портала ЕРЗ.РФ. По данным Банка России, в апреле 2024 года среднемесячный ипотечный платеж по ДДУ составил 33,5 тыс. рублей, что с учетом инфляции на конец мая составляет 33,7 тыс. рублей.
Ипотека без льгот
Как говорят эксперты, рост цен на жилье в 2020-2022 годах спровоцировали в том числе ипотечные программы кредитования с господдержкой: льготная, семейная и IT- ипотека. С 1 июля этого года прекращается выдача кредитов по льготной ипотеке, судьба семейной пока неизвестна, кредитование по IT-ипотеке продлится до конца года. Рассчитывать на то, что цены на жилье начнут снижаться, не стоит, и как все это отразится на доступности жилья — вопрос открытый.
— С реальной доступностью мы столкнемся 1 июля, когда закончится действие льготной ипотеки. Сейчас 98-99% всех ипотек, это кредиты по госпрограммам. Ежемесячный платеж уменьшался благодаря девелоперам, которые сами дополнительно субсидировали процентную ставку — отметил директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. — По сути, это были околонулевые ставки, беспроцентная рассрочка, благодаря этому доступность жилья выросла.
По словам эксперта, при нынешней ставке, даже если девелоперы смогут что-то субсидировать, ежемесячный платеж увеличится в полтора-два раза.
— Цены кратно выросли за последние годы, реальные доходы так не росли или росли сегментированно, — подчеркнул Азизов.
Факторы влияния
Девелоперы и аналитики по-разному смотрят на доступность жилья, в том числе и потому, что нет единого механизма расчетов этого показателя, к тому же много мнений и по поводу того, какие именно факторы при расчете нужно учитывать
Руководитель направления по работе с рынком первичного жилья «Домклик» Елена Балахонова считает, что нельзя рассматривать доступность жилья, только с позиции доступной ипотеки или низкого ежемесячного платежа.
— Если база (стоимость объекта) высокая, то никакой инструмент не снизит до нуля затраты клиента. Если он заходит в ипотеку, то для него имеет значение размер ежемесячного платежа. Но не всегда только на него нужно смотреть. На самом деле низкий ежемесячный платеж нужен 20-30% клиентов, потому что далеко не все буду жить в этой квартире весь срок кредита, — объяснила Балахонова во время онлайн-мероприятия. — Бывают разные жизненные сценарии, например, нужно разъехаться или расшириться, и клиенту важно понимать сложно ли ему будет выйти из этой ипотеки без серьезных потерь, продать квартиру так, чтобы закрыть ипотеку и купить новое жилье. И если нет, то новое жилье перестает для такого человека быть доступным.
Отсутствие барьеров со стороны банков для продажи залогового жилья, по мнению эксперта, также влияет на его доступность, как и разница в цене на первичном и вторичном рынках, есть и другие факторы, которые необходимо учитывать при расчете доступности жилья.
Как быть?
Генеральный директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский уверен, что недорогая ипотека — мощнейший драйвер развития рынка жилья в целом.
— Сейчас необходимо предпринимать шаги для увеличения конкуренции на рынке, если сохранится стимуляция рынка недорогим ипотечным продуктом и будут приниматься меры, стимулирующие конкуренцию, доступность жилья как в абсолютном выражении, так и с точки зрения привлечения на этот рынок не очень обеспеченных слоев населения, будет повышаться, — отметил девелопер в своем выступлении.
По словам Белокобыльского, в последнее время бытует мнение, что рынок перегрет и стимулировать развитие спроса уже не надо. Но эксперт считает, что необходимо стимулировать и спрос, и предложение, тогда рынок сбалансируется сам по себе.
Аналитики Фонда «Институт экономики города» на основе результатов своего исследования предлагают ряд рекомендаций и предложений для того, чтобы реализация национальной цели повышения доступности жилья на первичном рынке прошла успешно.
— Мы предлагаем при выборе мер поддержки жилищного строительства и рынка жилья оценивать возможное влияние таких мер на цены на жилье и применять только те, которые не оказывают проинфляционное воздействие на рынки жилья, — подчеркнула Татьяна Полиди.
Также предлагается развивать формы доступного жилья согласно спросу. На селе и в малых городах поддерживать тренд на малоэтажную застройку, в крупных — развивать наемный жилищный фонд и жилищную кооперацию при строительство многоквартирных домов.
Отдельная рекомендация касается мер антиинфляционной политики, нацеленной на сокращение затрат и рост производительности, стимулирование роста конкуренции между застройщиками, чего, как считают эксперты, можно добиться, снижая барьеры входа для новых девелоперов и повышая прозрачность строительного бизнеса.
