Средние ставки аренды однокомнатных квартир в крупнейших городах России за год выросли в среднем примерно на 25–30%. Можно смело сказать, что в целом этот рынок ведет себя не так, как прогнозировали скептики и некоторые экономисты. Они полагали, что из-за увеличившегося миграционного оттока жителей крупных городов цена аренды будет снижаться. Однако этот показатель, напротив, бьет рекорды.
Почему это произошло? На величину арендной платы оказывают влияние несколько ключевых факторов. Первый — это усилившийся кадровый голод и последовавший за ним рост зарплат на предприятиях практически во всех сферах. И раз доходы квалифицированных рабочих увеличились, то не снижается и поток тех, кто стремится переехать в крупные промышленные центры, где на заводах можно получить оклад существенно выше, чем в родном городе.
Во-вторых, выросла ключевая ставка Центробанка, а этот показатель влияет на стоимость денег в экономике. Вслед за этим увеличились процент по кредитам и доходность по депозитам. Соответственно, увеличение процентной ставки по займам на покупку жилья плюс меньшая доступность льготной ипотеки (ее объем существенно сократился) привели к тому, что уменьшилось и число людей, приобретающих собственные квартиры.
Так, в феврале количество сделок по покупке жилья в относительно недорогих районах Новой Москвы, уменьшилось почти на 40%. Те, кто хотел купить квартиры экономкласса, понимают, что при таких ставках снимать жилье становится дешевле, чем выплачивать выросший ипотечный платеж. Поэтому и выбирают не приобретение собственной квартиры, а долгосрочную аренду. Эти люди снимают жилье — и количество свободных квартир уменьшается. Это, разумеется, толкает цены вверх.
В-третьих, рост депозитной доходности уменьшает инвестиционный спрос от людей, которые вкладывают свободные деньги в квадратные метры. В сегодняшней ситуации им проще открыть депозит и получить доходность на уровне 16–17% годовых, чем покупать квартиру, ремонтировать ее и затем сдавать в аренду. А значит, снова уменьшается объем предложения на рынке арендного жилья.
Впрочем, этот фактор имеет и обратную сторону. В среднесрочной перспективе разрыв между ставкой по депозитам (сейчас около 16% годовых) и арендной доходностью (5–6% годовых) будет выравниваться. Центробанк в конце концов может пойти на снижение ключевой ставки, и это уменьшит привлекательность вкладов. Все перечисленные выше факторы будут разгонять стоимость аренды, и она снова будет становиться интересной для собственников и долгосрочных инвесторов.
Привлекательность же бизнеса по сдаче квартиры в аренду не уменьшится. Этот вид деятельности всегда был наименее рисковым и наиболее понятным для людей очень разного круга. Свою квартиру сдавали и пенсионеры, и богатые бездельники, и представители среднего класса. Арендой занимаются на протяжении нескольких веков, и никакие технологические изменения в обществе на это, по сути, не влияют.
По общему правилу риелторского рынка, поступления от сдачи однокомнатной квартиры составляют около половины средней зарплаты в регионе. Таким образом, владелец двух однушек может рассчитывать на ежемесячный средний доход в своем родном городе. Подчеркнем, что речь идет именно о месте, где жилье сдается в аренду. Ведь стратегия сдать однушку в городе и уехать жить на тропический остров сейчас не работает — курс рубля может сильно колебаться по отношению практически ко всем валютам.
Такой вид деятельности не заставляет брать на себя груз забот, который принимает, например, начинающий бизнесмен. Согласитесь, тот, кто открывает небольшое предприятие, должен вначале получить необходимую квалификацию, нанять людей, разобраться в финансовых вопросах, изучить рынок и придумать стратегии продвижения товара, продумать логистику и решить множество других вопросов. По сравнению с этим бизнес по сдаче даже нескольких квартир куда проще и понятнее. Плюс он не подвержен инфляции, ведь стоимость аренды увеличивается вместе с ростом цен на потребительские товары и коммунальные услуги.
Конечно, на этом рынке случаются и кризисы, которые совпадают с периодами рецессии в экономике. В этом случае владельцы квартир вынуждены идти на уступки своим арендаторам и снижать стоимость в ущерб своим доходам. Однако кардинально на уровень их благосостояния это не влияет, ведь всё вокруг также дорожает или дешевеет.
Автор — эксперт по рынку недвижимости, сооснователь компании rerooms.ru
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
