Мы привыкли задавать себе вопрос: как соотносится всё, что происходит на российском рынке недвижимости, с мировыми или хотя бы общеевропейскими трендами? И это в общем правильно, потому что позволяет лучше разобраться в характеристиках и качестве продукта и проверить свои инвестиционные решения.
Например, согласно последнему исследованию Savills, инвестиций в европейскую недвижимость в первом полугодии 2023 года, на рынке мы видим рецессию. Инвестиции упали до рекордно низких уровней с 2010 года — всего €65 млрд (снижение на 61% к 2022 году). И понятно почему: ВВП европейских стран растет очень медленно. В Испании по итогам года ожидается рост 2,74%, и это лучший результат в еврозоне. Европейский центробанк в девятый раз подряд повысил базовую ставку — сейчас она составляет 4,25% годовых и до середины 2024 года вряд ли станет ниже.
Всё это, естественно, отражается на стоимости кредитования и на доходности инвестиций. Доходность всех сегментов недвижимости в Европе сегодня ниже инфляции, которая в среднем достигает 5,5%, что совсем непривычно для европейцев. Европейские банки «закрыты для бизнеса» — требования к заемщикам сильно возросли. Неудивительно, что крупных портфельных сделок с высокой долей заемных средств в Европе крайне мало. А вот частные инвесторы увеличили активность до десятилетнего максимума — 22% от общего объема вложений. Люди стараются сберечь деньги от инфляции, вкладывая их в кирпич и бетон.
Что же все-таки покупают? Жилье. Доля инвестиций в квартиры и апартаменты с 2014 года выросла с 10 до 19% от общего объема. Из-за высоких ставок на ипотеку растет спрос на аренду жилья. Некоторые страны (начиная с Германии) уже столкнулись с дефицитом. А в ряде государств законодатели начали требовать от владельцев, чтобы жилье соответствовало стандартам энергопотребления. В результате доступного арендного жилья стало меньше, и ставки аренды быстро растут.
В этой ситуации инвесторы обращают внимание не столько на будущую капитализацию актива, сколько на его актуальную доходность. Охотнее всего скупают квартиры и апартаменты в высококлассных многоквартирных домах, в идеале — «зеленых», потому что для них у банков более привлекательные ставки и подобное жилье долгое время не потребует модернизации. В таких проектах можно добиться более высокого роста арендной платы — не только из-за тренда на осознанное потребление и well-being (он никуда не делся и даже усилился после пандемии), но и из-за того, что высокие затраты на энергию зимой привлекли дополнительное внимание европейцев к энергоэффективности жилья и его соответствию ESG-стандартам. Тем не менее доходность таких вложений не превышает 3,9% годовых. Несколько выше (до 4,4%) доход от высококлассного студенческого жилья и обслуживаемых комплексов для пожилых людей.
Исследование Savills не затрагивает такой сегмент, как сервисные апартаменты. Хотя, в отличие от традиционной арендуемой недвижимости, они приносили в 2022 году около 6–6,5% годовых. Но если мы посмотрим последний отчет по индустрии апартаментов с обслуживанием GSAIR от Travel Intelligence Network, то увидим, что этот сегмент растет десятый год подряд. Городские апартаменты стали на 53% чаще арендовать корпорации для своих команд, на 38% чаще — для командировок и на 89% — для переездов. На обычный туризм и отдых приходится 20% бронирований.
В таких проектах также много внимания уделяется показателям ESG — ими интересуются не только частные, но и корпоративные арендаторы, особенно крупные транснациональные корпорации, у которых есть собственные задачи по достижению стандартов Carbon Net Zero (углеродная нейтральность). Концепция благополучия и wellness-дизайн с использованием долговечных и безопасных материалов в отделке и мебели, улучшение среды, возможность проживания с домашними животными, добавление новых, иногда уникальных сервисов, развлекательная составляющая — всё это увеличивает рентабельность инвестиций. Новые комплексы сервисных апартаментов, особенно в курортных локациях, проектируются с просторными номерами. Получает распространение гибридная управленческая модель, которая позволяет совместить высококлассный гостиничный сервис и долгосрочную аренду.
В этом смысле всё, что происходит в России, лежит в русле европейских тенденций. Начиная с марта курс рубля к мировым валютам заставляет инвесторов искать сберегательные инструменты и активы с доходностью выше инфляции. И в настоящий момент рынок недвижимости, по крайней мере его высокобюджетный сегмент, может предложить и достойный инвестиционный продукт, и самые современные технологии по управлению недвижимостью в интересах владельцев.
Крупные российские девелоперы в полной мере освоили философию и подходы ESG при проектировании зданий с соблюдением принципов биофильного и wellness-дизайна. Приобретая подобные лоты, инвестор может длительное время обходиться без вложений в их модернизацию. Отечественные компании научились создавать жилую среду, которая соответствует определенному уровню жизни и отвечает потребностям резидентов в комфортных условиях для работы, деловых контактов, общения с близкими, а также в спорте, отдыхе, развлечениях, бытовом обслуживании, здоровом питании, свежем воздухе, чистой воде, низком уровне шума и высокой безопасности.
Важный момент: комплексы такого класса стали появляться не только в столице, но и в курортных локациях, прежде всего — в Сочи, где характеристики продукта и перспективы капитализации усиливаются благодаря климату и ландшафту.
В России самым активным образом формируется сегмент сервисных апартаментов. Пока он сосредоточен в двух столицах и имеет преимущественно городской формат. Но на рынке есть игроки, которые меняют ситуацию, развивая формат курортных апартаментов deluxe-класса. Пока это единичные проекты, но продвинутым покупателям они известны.
Наконец, в России в ближайшие годы будет отрабатываться модель одновременного управления жильем, гостиничным фондом и сервисными апартаментами в составе одного высококлассного курортного комплекса.
Ключевое отличие российского рынка от европейского состоит сегодня в принципиально более высокой операционной доходности таких проектов. Если в городских сервисных апартаментах нормой считается доходность на уровне 8–10% годовых, то курортный формат в ближайшие годы будет давать уверенные 10–12%. В отличие от «заезженных» (и тотально застроенных) европейских курортов Сочи всё еще недоосвоен. И я не исключаю, что в некоторых проектах за счет управленческих решений удастся достичь даже более высоких цифр.
Сегодня отечественный рынок недвижимости может предложить самый выгодный класс активов с практически идеальным сочетанием долгосрочной сберегательной стратегии, высокой текущей доходности и самых современных потребительских характеристик.
Автор — коммерческий директор компании FIVE
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
