Нынешний кризис может переформатировать рынок жилой недвижимости. Первые ласточки начавшихся изменений уже полетели — за 10 месяцев 2022 года число инвестиционных сделок сократилось вдвое. Если кто-то сейчас покупает в России квартиру, то делает он это для себя, для семьи, для повзрослевшего ребенка, но не для того чтобы вложить деньги. Еще год назад на долю инвесторов приходилось по разным оценкам 18–20% всех приобретений на первичном рынке, а в январе 2023 года таких покупателей было не более 8–10%.
Резкое сокращение количества вложений в первичку — одна из особенностей текущего кризиса, и на данный момент не видно предпосылок к изменению ситуации. Во многом на это повлиял квартирный бум двухлетней давности: введение льготной ипотеки простимулировало многих людей вложиться в квадратные метры. Ковидный 2020 год был, наверное, одним из самых удачных для застройщиков за все время существования российского рынка новостроек — квартиры улетали как горячие пирожки, стоимость росла, клиенты скупали всё и порой не глядя. Неудивительно, что цены на первичное жилье во многих регионах стали выше, чем на вторичное, на которое льготная ипотека не распространялась.
Но затем наступило ожидаемое охлаждение, рынок вернулся к спокойному состоянию, и уже стали проступать очертания неминуемой стагнации.
И находился бы рынок в некоем подобии застоя еще некоторое количество лет, после чего начал бы потихоньку оживать, но случился февраль 2022 года. И этап стагнации, когда можно было бы набраться сил, не наступил. Спрос заморозился, люди отложили покупку до прояснения политической и экономической ситуации, также снизилась и покупательная способность. Закономерный итог: падение спроса по итогам года в целом по России на новостройки составило примерно 40–45%.
Ситуация на рынке новостроек бизнес- и комфорткласса лучше: спрос в этих сегментах снизился не более чем на треть. Но нужно помнить, что именно эта категория недвижимости выдавала наиболее взрывной рост в 2020 году. То есть в этом сегменте массовый покупатель, инвестор в том числе, закончился еще два года назад. По нашим оценкам, количество инвестиционных сделок в 2023 году продолжит падение.
Снижение спроса, в том числе инвестиционного, повлияет прежде всего на качество жилых проектов. Покупатель, приобретающий квартиру для себя, и тот, кто покупает ее под сдачу в аренду, — это два разных взгляда на квадратные метры. Для себя хочется и удобную планировку, и благоустроенный двор, и однородную социальную среду, и развитую социальную, торговую и досуговую инфраструктуру — словом, всё, чтобы было комфортно жить.
У инвестора другие задачи — ему нужно побыстрее сдать квартиру в аренду и отбить вложения. Для арендаторов таких квадратов на первое место выходит близость жилья к метро и другим видам транспорта, все остальные преимущества для них зачастую не имеют большого значения.
Поэтому инвесторы традиционно интересовались студиями или малогабаритными однокомнатными квартирами, что, по сути, есть некомфортные типологии жилья. На это обращают внимание и чиновники. В частности, летом 2022 года Счетная палата предлагала исключить студии и однушки из всех программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Но данная инициатива не была одобрена Минстроем.
Возникает вопрос: если инвесторов нет, то означает ли это, что малогабаритные квартиры, преимущественно студии, уже не будут проектироваться в таком же количестве, как ранее? На конец года на них приходилось до 70% предложения в масс-сегменте.
Пока мы можем ожидать только снижение роста доли студий в домах. Всё еще малогабаритки, как ни крути, самый дешевый продукт на первичном рынке. В условиях падения доходов покупателей и пока отсутствующих перспектив для их роста будут востребованы. Несмотря на то что большинство людей, покупая студии, рассматривают их исключительно как временное жилье и при первой же возможности съезжают в квартиры просторнее.
Но есть и более позитивные новости. В условиях увеличения конкуренции застройщики будут улучшать качество жилья, изначально рассматривая параметры, подходящие квартирам для жизни.
В среднесрочной перспективе мы увидим изменение подхода к созданию таких проектов именно в части квартирографии, и первыми кандидатами на вылет станут помещения площадью менее 20 кв. м.
В обостряющейся конкурентной борьбе выиграют те девелоперы, которые уже сейчас начнут думать о том, как сделать удобную и одновременно недорогую студию, а также комфортную инфраструктуру для жителей. Полагаю, уже в ближайшем будущем мы увидим проекты с пусть и малогабаритными, но очень удобными квартирами.
Автор — гендиректор строительной компании Сity Solutions
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
