Не секрет, что уже несколько лет на рынке новостроек растет количество и доля малогабаритного жилья. За последние два года в столице среди первичного жилья доля лотов площадью до 30 кв. м увеличилась с 5 до 18%. В условиях снижения доходов населения и отсутствия ожиданий по их росту это закономерный процесс. Спросом пользуются доступные по цене варианты, а это однокомнатные квартиры и студии площадью до 30 кв. м. Критики несправедливо сравнивают такие варианты с хрущевками, пророчат перенаселение в комплексах с большим количеством малогабаритных квартир и даже предупреждают об опасности для здоровья в случае длительного нахождения в ограниченном по площади пространстве. Так ли это на самом деле? Уместно ли строить такое жилье в больших объемах в Москве? Что предпринимают застройщики, чтобы спустя несколько десятков лет их продукт морально не устарел?
Начнем с того, что тренд на рост доли малогабаритных квартир в общем объеме предложения прослеживается не только у нас, но и во всем мире. Это закономерный путь развития рынков недвижимости в мегаполисах с большой концентрацией населения и высокими ценами на жилье. Например, площадь квартир в азиатских странах (Гонконг, Япония) зачастую равна обычному спальному месту. Здесь встречаются варианты даже по 4,5 кв. м. В Европе и Америке тоже есть микроквартиры площадью 7 кв. м, но при этом надо признать, что показатели обеспеченности жильем на душу населения там остаются высокими (40–70 кв. м против 27 кв. м в России). То есть само по себе строительство малогабаритного жилья — норма и при грамотном подходе.
Чтобы жилые комплексы с мелкой нарезкой квартир не превращались в так называемые гетто, застройщики должны предусматривать соответствующую инфраструктуру для жителей: кладовые помещения для хранения вещей и спортинвентаря, обширные общественные пространства и инфраструктуру на первых этажах, благоустроенный двор с местами для отдыха и занятий спортом, достаточное количество лифтов. Только в таком случае жизнь в комплексе будет комфортной и в перспективе, когда у людей увеличится доход. Такие проекты не опустеют, а по-прежнему будут востребованы у определенных категорий — студентов, холостяков, одиноких людей в возрасте и так далее.
Помимо благоустроенной жилой среды, важную роль также играет вектор развития мегаполиса. А именно качественная среда для пешехода, обширная сеть общественного транспорта и стимулирование граждан им пользоваться, доступность социальной и развлекательной инфраструктуры. Всё это в большом и качественном формате характерно для современной Москвы.
Что касается самих квартир, сегодня при уменьшении площади жилья застройщики стараются сделать так, чтобы их функционал не пострадал, а набор помещений остался прежним. Чтобы сгладить тесноту пространства, предлагаются такие решения, как кухни-ниши, спальное место на антресоли, визуальное расширение пространства за счет окон в пол. На первый план выходит функциональность и эргономика планировок, чего так не хватало в пресловутых хрущевках.
Есть и еще одно менее очевидное решение, которое оправдывает появление большого количества студий и малогабаритных квартир. Речь о возможности объединения таких помещений. Как правило, эта опция предусматривается застройщиком еще на этапе проектирования. Для этого в проекте закладывают минимальное количество несущих конструкций в виде монолитных стен между смежными квартирами. Современные и продуманные конструктивные схемы подразумевают качественный шаг пилонов и колонн, а также межквартирные стены из каменной кладки. Стены, которые не являются несущими, впоследствии могут быть легко оборудованы дополнительными дверными проемами или снесены полностью для формирования открытых общих зон.
Наличие в проекте большого числа однокомнатных квартир и студий может компенсировать отсутствие, например, четырехкомнатных квартир или ограниченное количество трехкомнатных. Решение по объединению квартир может также подойти клиентам, которых не устраивают планировки существующего предложения. Это позволяет разработать нестандартный вариант планировки, а большее количество окон обеспечит больше света. И, наконец, некоторые клиенты покупают две смежные квартиры для получения дополнительных видовых характеристик.
Сейчас тренд на объединение не очень популярен — доля покупок смежных квартир с такой целью не превышает 5%. Однако со временем, когда доходы населения увеличатся и появятся возможности для расширения жилплощади, можно будет договориться о выкупе соседской квартиры и дальнейшем ее присоединении. Это идеальное решение для тех, кто не хочет менять привычное место жительства, но нуждается в дополнительных квадратных метрах.
Таким образом, при грамотном подходе строительство малогабаритных квартир не несет в себе ничего плохого. Современные жилые комплексы с выверенными эргономичными планировками, исчерпывающим набором инфраструктуры и разнообразным благоустройством, учитывающим интересы разных возрастных категорий, вряд ли когда-либо приобретут печальную славу хрущевок, даже несмотря на наличие в них большого объема компактных квартир. А дополнительные возможности по объединению таких вариантов обеспечивают широкие перспективы их использования в будущем.
Автор — руководитель перспективных проектов Level Group
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
