Перейти к основному содержанию
Реклама
Прямой эфир

Метр пресечения

Девелопер Владимир Щекин — о том, почему растут цены на элитную недвижимость и есть ли у них предел
0
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

Традиционно недвижимость элиткласса оставалась самым устойчивым сегментом московского рынка. Все предшествующие кризисы на ней почти не отразились во многом потому, что состоятельная аудитория неизменно сохраняла свою платежеспособность и готовность регулярно совершать сверхдорогие сделки. Однако в 2022 году именно элиткласс оказался в положении «слабого звена». Продажи весной со стандартных 30–40 лотов снизились до единичных значений. Летом показатели значительно улучшились, но все равно далеки от нормальных.

Но средняя стоимость реализованного жилья элитного класса в Москве вплотную приблизилась к 1,9 млн рублей за 1 кв. м.

Для строительных компаний, которые занимаются продажей элитной недвижимости, этот сезон складывается непросто. Обычно в месяц регистрируют от 30 до 40 договоров долевого участия в сегменте высокобюджетной недвижимости (за исключением января, из-за долгих каникул). В 2022-м подобные результаты характерны только для февраля и марта. Во втором квартале установилась настоящая «засуха»: за три месяца было продано всего 15 объектов элиткласса. Положение несколько выправилось в июле и августе, когда суммарно застройщикам удалось сбыть около 30 квартир и апартаментов. Иными словами, к осени столичный класс подошел со статистикой, которая вдвое слабее докризисной.

Но сокращался не только спрос. Московские девелоперы и раньше выводили новые проекты с большой осторожностью, а сейчас и вовсе переключились на строго дозированные порции. В целом этот подход себя оправдывает. За год элитное предложение в центре столицы уменьшилось с 550 до 400 лотов.

Усиление дефицита и создало предпосылки для дальнейшего подъема прайсов, ведь рыночно обоснованный ценовой «потолок» в этом сегменте фактически отсутствует. Рост показателей вызван как естественным удорожанием жилья в действующих проектах, так и открытием новых адресов с более дорогим предложением. Второй сценарий сработал, например, в Пресненском районе столицы. Там зона вокруг Патриарших прудов вновь вернула статус первой локации Москвы по уровню цен (почти 3 млн рублей за 1 кв. м).

Аналогичная ситуация — и на Большой Ордынке в Замоскворечье, где квадратный метр в среднем стоит 2,2 млн рублей. Соседняя Якиманка, где сосредоточено более трети элитной недвижимости в Москве, продемонстрировала 8-процентный рост ценников за минувшее лето (2,2 млн рублей). По всей видимости, барьер в 2 млн рублей за квадратный метр скоро преодолеют и Хамовники, где элитный продукт за три месяца поднялся в цене на 31%. Близок к этой планке и Таганский район — локация с наиболее острым дефицитом свободных лотов элиткласса. Средний чек на Таганке увеличился на 36% в пересчете на квадратный метр. В Красносельском районе летний прирост составил 9%, в Басманном — 5%. Арбат, занимающий второе место по количеству нераспроданных юнитов элиткласса, остался на прежних ценовых позициях.

В итоге в Красносельском районе средний прайс квадратного метра приближается к 1,7 млн рублей, в Басманном и на Арбате — к 1,3 млн рублей. Отрицательную динамику цен летом продемонстрировали Тверской (минус 8%) и Мещанский (минус 5%) районы. В первом средний прайс опустился ниже 1,9 млн рублей, во втором — вернулся к 1,6 млн. Примечательно, что стоимость премиального жилья в границах ЦАО почти не изменилась: ценник вырос всего на 15 тыс. рублей в пересчете на квадратный метр (1,5%). Но этого хватило, чтобы взять психологически важную отметку в 1 млн рулей.

И если на старте сезона квадратный метр в реализованных лотах элиткласса стоил 1,4 млн рублей, в начале лета кривая достигла точки в 1,7 млн, а сегодня этот показатель равен 1,9 млн.

Предсказать, как будет развиваться рынок эксклюзивной недвижимости, затруднительно, поскольку на него сильно влияют посторонние факторы (нерыночные и даже неэкономические). Есть основания для умеренно негативного прогноза. Можно ожидать, что спрос останется сравнительно низким, хотя возможны и краткосрочные всплески. Застройщики также будут работать на «низких оборотах».

Не будем забывать и об утрате связей с брендовыми зарубежными поставщиками. Выборка стала меньше, и импортозамещение здесь может быть негативно воспринято покупателями, а значит, рабочим вариантом остается параллельный импорт, и это повлечет дальнейший рост цен.

В таком контексте особенный интерес вызывают «укомплектованные» проекты, при реализации которых девелоперы смогли найти возможность реализовать все заявленные опции в соответствии с обозначенным уровнем качества.

Автор — девелопер жилого спортивно-оздоровительного кластера юности и здоровья «Союз»

Позиция редакции может не совпадать с мнением автора

Читайте также
Реклама
Прямой эфир