Традиционно недвижимость элиткласса оставалась самым устойчивым сегментом московского рынка. Все предшествующие кризисы на ней почти не отразились во многом потому, что состоятельная аудитория неизменно сохраняла свою платежеспособность и готовность регулярно совершать сверхдорогие сделки. Однако в 2022 году именно элиткласс оказался в положении «слабого звена». Продажи весной со стандартных 30–40 лотов снизились до единичных значений. Летом показатели значительно улучшились, но все равно далеки от нормальных.
Но средняя стоимость реализованного жилья элитного класса в Москве вплотную приблизилась к 1,9 млн рублей за 1 кв. м.
Для строительных компаний, которые занимаются продажей элитной недвижимости, этот сезон складывается непросто. Обычно в месяц регистрируют от 30 до 40 договоров долевого участия в сегменте высокобюджетной недвижимости (за исключением января, из-за долгих каникул). В 2022-м подобные результаты характерны только для февраля и марта. Во втором квартале установилась настоящая «засуха»: за три месяца было продано всего 15 объектов элиткласса. Положение несколько выправилось в июле и августе, когда суммарно застройщикам удалось сбыть около 30 квартир и апартаментов. Иными словами, к осени столичный класс подошел со статистикой, которая вдвое слабее докризисной.
Но сокращался не только спрос. Московские девелоперы и раньше выводили новые проекты с большой осторожностью, а сейчас и вовсе переключились на строго дозированные порции. В целом этот подход себя оправдывает. За год элитное предложение в центре столицы уменьшилось с 550 до 400 лотов.
Усиление дефицита и создало предпосылки для дальнейшего подъема прайсов, ведь рыночно обоснованный ценовой «потолок» в этом сегменте фактически отсутствует. Рост показателей вызван как естественным удорожанием жилья в действующих проектах, так и открытием новых адресов с более дорогим предложением. Второй сценарий сработал, например, в Пресненском районе столицы. Там зона вокруг Патриарших прудов вновь вернула статус первой локации Москвы по уровню цен (почти 3 млн рублей за 1 кв. м).
Аналогичная ситуация — и на Большой Ордынке в Замоскворечье, где квадратный метр в среднем стоит 2,2 млн рублей. Соседняя Якиманка, где сосредоточено более трети элитной недвижимости в Москве, продемонстрировала 8-процентный рост ценников за минувшее лето (2,2 млн рублей). По всей видимости, барьер в 2 млн рублей за квадратный метр скоро преодолеют и Хамовники, где элитный продукт за три месяца поднялся в цене на 31%. Близок к этой планке и Таганский район — локация с наиболее острым дефицитом свободных лотов элиткласса. Средний чек на Таганке увеличился на 36% в пересчете на квадратный метр. В Красносельском районе летний прирост составил 9%, в Басманном — 5%. Арбат, занимающий второе место по количеству нераспроданных юнитов элиткласса, остался на прежних ценовых позициях.
В итоге в Красносельском районе средний прайс квадратного метра приближается к 1,7 млн рублей, в Басманном и на Арбате — к 1,3 млн рублей. Отрицательную динамику цен летом продемонстрировали Тверской (минус 8%) и Мещанский (минус 5%) районы. В первом средний прайс опустился ниже 1,9 млн рублей, во втором — вернулся к 1,6 млн. Примечательно, что стоимость премиального жилья в границах ЦАО почти не изменилась: ценник вырос всего на 15 тыс. рублей в пересчете на квадратный метр (1,5%). Но этого хватило, чтобы взять психологически важную отметку в 1 млн рулей.
И если на старте сезона квадратный метр в реализованных лотах элиткласса стоил 1,4 млн рублей, в начале лета кривая достигла точки в 1,7 млн, а сегодня этот показатель равен 1,9 млн.
Предсказать, как будет развиваться рынок эксклюзивной недвижимости, затруднительно, поскольку на него сильно влияют посторонние факторы (нерыночные и даже неэкономические). Есть основания для умеренно негативного прогноза. Можно ожидать, что спрос останется сравнительно низким, хотя возможны и краткосрочные всплески. Застройщики также будут работать на «низких оборотах».
Не будем забывать и об утрате связей с брендовыми зарубежными поставщиками. Выборка стала меньше, и импортозамещение здесь может быть негативно воспринято покупателями, а значит, рабочим вариантом остается параллельный импорт, и это повлечет дальнейший рост цен.
В таком контексте особенный интерес вызывают «укомплектованные» проекты, при реализации которых девелоперы смогли найти возможность реализовать все заявленные опции в соответствии с обозначенным уровнем качества.
Автор — девелопер жилого спортивно-оздоровительного кластера юности и здоровья «Союз»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
