Почти 75% российских семей хотели бы жить в частном доме — такие социологические данные ВЦИОМ приведены в тексте стратегии Минстроя до 2030 года. Еще в прошлом году президент Владимир Путин говорил, что развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — важная цель. Была поставлена задача предусмотреть специальную поддержку такой деятельности, и Минстрой частично уже принял меры.
Допустим, упрощенный порядок регистрации домов и проведения кадастровых работ на ИЖС: теперь процедура должна составлять всего три дня. Также на базе ДОМ.РФ был определен банк типовых проектов ИЖС, использование которого должно, по задумке организаторов, повлиять на снижение стоимости жилья. Началось внедрение механизма эскроу-счетов в сферу ИЖС.
В числе главных вызовов в развитии рынка частных домов — создание банка земель под строительство ИЖС, обеспечение инфраструктурой земельных участков и доступность ипотеки.
Для банков такие кредиты — высокий риск. Дискуссия об адекватном залоговом механизме идет давно, а в реальности дома, инфраструктура и благоустройство зачастую превращаются в долгострой либо постепенно стагнируют и ликвидируются.
В стратегии развития сегмента есть и весьма дискуссионные моменты. Например, деление страны на семь кластеров в зависимости от экономического потенциала субъектов. Предполагается, что это нужно для адресной поддержки ИЖС. Но насколько такие маневры будут эффективны — большой вопрос, поскольку у многих регионов есть своя яркая специфика жилищной политики, которая определяется не только экономическим, но и социальным укладом.
В благополучной Московской области земли много, что не мешает ее городам обрастать высокоэтажными домами. А вот Республика Дагестан, наоборот, преимущественно малоэтажная, и это связано в том числе с культурными и ландшафтными особенностями.
Кроме того, стратегия практически не затрагивает тему малоэтажных домов на несколько квартир. Но это могло бы стать вектором развития городов: есть все основания полагать, что не только ИЖС, но и другие типы малоэтажной застройки заинтересуют граждан. А это как раз и будет способствовать развитию ипотечного кредитования в малоэтажных сегментах.
Тем более что Минстрой несколько лет назад разработал целую базу решений малоэтажного строительства, где ИЖС выступает лишь одним из типов. Поэтому логично рассмотреть на уровне государственной стратегии и комбинированную застройку вблизи российских городов. Ведь в нашей стране есть множество примеров соседства различных типов застройки, а они требуют системного законодательного регулирования.
При этом нельзя допустить, чтобы ипотечные кредиты были «привязаны» к типовым проектам строительства ИЖС. Люди будут отходить от проекта по своему желанию, а в случае конфликтных ситуаций перейдут на потребительское кредитование, что нарушит генеральную линию идеи обеспечения граждан кредитами со стороны ДОМ.РФ. Само право на самостоятельное строительство может противоречить концепции типичных поселков ИЖС. Но отменить право граждан самим определять облик своего жилья, конечно же, невозможно.
В числе идей — делегировать возведение типичных поселков в регионах утвержденным властями пулом застройщиков. Они будут полностью принимать позицию органов власти в отношении конкретных типов ИЖС, из которых должна состоять вся застройка.
Сейчас Агентство стратегических инициатив уже активно рекламирует преимущества единства администраций и предпринимателей на примере Белгородской ипотечной корпорации, которая стала оператором строительства малоэтажных комплексов в своем регионе. Если коротко, она выкупает у региона землю, предлагая объекты подрядчикам по стоимости до 80% ниже рыночной, что позволило ряду чиновников назвать этот механизм «белгородским чудом». Их коллеги из минстроя Липецкой области тренд подхватили, заявив, что вмешиваться в процесс строительства ИЖС не нужно, где-то подправить, где-то подсказать — допускается.
Но нет сомнений, что впереди сложная дискуссия относительно таких операторов, если концепцию будут продвигать дальше. Дефицит выгодных и разнообразных предложений застройщиков может привести к монополизации рынка — это главный риск института региональных операторов ИЖС.
Люди разные, и они будут выбирать разных строителей, полагаясь на свои знания о рынке. Также и девелоперы не всегда будут заинтересованы в кредитовании и даже господдержке, ведь ИЖС — наименее маржинальный строительный продукт, выплачивать процентные ставки по которому мало кто посчитает целесообразным предприятием в целом. А это еще один сложный аспект организации эффективного ипотечного кредитования ИЖС в России.
Всех этих противоречий можно было бы избежать, если бы во главе угла стратегии стояло развитие прилегающих к городам территорий, где стоило бы апробировать малоэтажные решения.
Автор — застройщик и владелец ГК «Удача», член генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
