Вынужденное повышение ключевой ставки до рекордных 20% в феврале на время позволило компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски, поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценивания. Тем не менее у меры были и негативные последствия: выросли ставки по ипотеке, в том числе по льготной программе кредитования, благодаря которой последние два года рынок новостроек развивался галопирующими темпами.
Сначала льготная ставка увеличилась до 12%. Затем, поняв, что ставка на таком уровне не востребована населением, правительство уменьшило ее до 9%. Последствия роста ставки не заставили себя долго ждать: за первые пять месяцев 2022-го количество ипотечных сделок на рынке новостроек снизилось примерно на 70% относительно показателей прошлого года.
В частности, в апреле российские банки одобрили населению 37,2 тыс. ипотечных кредитов на 130,5 млрд рублей. По сравнению с мартом объем выданной ипотеки упал на 75%: месяцем ранее банки оформили ипотечные ссуды на 529,3 млрд.
В мае кредитные организации показали еще более слабый результат, выдав за месяц всего 31,5 тыс. кредитов на жилье на 119,4 млрд рублей. Определенную роль сыграли и продолжительные праздники, которые традиционно характеризуются низкой покупательской активностью. Такого резкого сжатия ипотеки, как в мае, не наблюдалось даже в начале пандемии два года назад, когда кредиторы не могли закрывать сделки из-за локдауна.
В апреле ЦБ впервые принял решение снизить ключевую ставку. В итоге с апреля по июнь ставка снижалась четыре раза, достигнув приемлемых 9,5% годовых. Планомерное снижение ключевой позволило вновь скорректировать льготную ставку и вернуть ее к докризисному уровню. Сегодня льготная ставка на уровне 7%, о которой на ПМЭФ объявил президент Владимир Путин, может вновь по-настоящему поддержать рынок. Это решение было просто необходимо, в противном случае покупатели жилья продолжали бы следить за динамикой изменения ключевой и ждать лучших условий по ипотеке. Теперь же многие семьи смогут решить квартирный вопрос, уменьшив расходы на обслуживание кредита и нагрузку на семейный бюджет, тратить деньги на воспитание детей и жизнь, а не отдавать большую часть дохода на погашение кредита.
За время действия относительно высоких ставок по ипотеке на рынке сформировался отложенный спрос, который может реализоваться в ближайшие месяцы. Если не случится новых потрясений в экономике, способных оказать влияние на покупательский спрос, благодаря новой льготной ставке количество ипотечных сделок может увеличиться примерно на 30%.
Спрос на новостройки может также вырасти за счет частных инвесторов. Ведь в июне начнут истекать сроки вкладов, открытых марте по высоким ставкам. Снижение привлекательности банковских депозитов может подстегнуть частных инвесторов искать альтернативные варианты вложения средств. А с учетом нынешней ситуации на фондовом и валютном рынках именно инвестиции в недвижимость могут стать лучшим из возможных вариантов.
Помимо поддержки покупателей жилья, льготная ставка в 7% также облегчит работу девелоперов, позволит снизить их затраты на проектное финансирование за счет быстрого наполнения эскроу-счетов, уверенно строить планы на будущее и выводить на рынок новые проекты. Последнее особенно важно в свете поручения президента обеспечить ввод 120 млн кв. м жилья ежегодно.
В полной мере оценить эффект от снижения льготной ставки можно будет спустя месяц-два, так как существует временной лаг между подачей заявки от клиента до фактической выдачи ипотечного кредита. Говорить о полном восстановлении спроса и возвращении к показателям докризисного периода пока что преждевременно: еще слишком много потенциальных рисков и угроз. Среди них возможные новые санкции, инфляция, рост числа безработных и снижение уровня благосостояния граждан. Ожидать восстановления объемов выдачи до средних уровней прошлых лет можно не раньше следующего года и только при условии дальнейшего снижения ставок и стабилизации цен на жилье.
Автор — руководитель ипотечного направления Level Group
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
