Эксперты назвали способы досрочного погашения ипотеки
Досрочно или частично досрочно погашать ипотеку пытаются в том числе заемщики, которые брали кредит на покупку жилья на более долгий срок, опасаясь слишком высоких платежей, а также те, у кого появились дополнительные средства на это. По данным Банка России, средняя продолжительность ипотеки в первом полугодии 2021 года составила: для новостроек — 20,9 года, для вторичного жилья — 20 лет. Эксперты, опрошенные «Известиями» 4 октября, рассказали, как правильно погашать ипотеку раньше срока.
Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser, рассказал, что сейчас досрочное погашение ипотеки — достаточно простая процедура. Однако ипотечные договоры бывают двух типов: с досрочным погашением и без такового. Поэтому в случае принятия решения о досрочном погашении может случиться так, что условия договора не позволят этого сделать. В связи с этим рекомендуется при заключении договора обращать внимание в том числе и на этот момент, даже несмотря на то что большинство банков сегодня по умолчанию прописывают в договоре такую опцию.
Дмитрий Сысоев, аналитик сервиса Brobank.ru, заявил, что полное досрочное погашение ипотечного займа, согласно статье 9.1 Федерального закона № 102-ФЗ, регулируется Федеральным законом № 353-ФЗ, в частности, его статьей 11.
Согласно статье 11 ФЗ № 353-ФЗ, должнику необходимо обратиться с запросом о досрочном погашении ипотеки либо исключительно с письменным заявлением в офис банка, в котором брал заём, либо направить соответствующий запрос дистанционно через личный кабинет интернет-банкинга — в зависимости от условий кредитора. Согласно законодательным нормам, период с момента обращения клиента до фактического закрытия договора указывается в договоре займа, но не может превышать 30 суток. Однако в каждой структуре эти сроки отличаются.
Далее нужно внести необходимую сумму для погашения долга. Банк выполняет расчет этого объема средств. Сюда входит остаток основной суммы займа и проценты, которые будут начислены до дня фактического списания денег. Здесь есть два нюанса: первый — комиссия за перевод, которая должна оплачиваться клиентом отдельно. Объем будет зависеть от выбранного канала для перевода. Если комиссию удержат из суммы, названной банком, то ее будет недостаточно для погашения кредита и в операции откажут. Второй нюанс — срок зачисления денег на счет для их списания может достигать пяти рабочих дней, в зависимости от выбранного канала для транзакции. Если средства не успеют поступить на счет до назначенного момента, операция отменится.
Сысоев советует заемщикам проконтролировать успешность выполнения процедуры досрочного погашения ипотеки. Например, через личный кабинет интернет- или мобильного банка, позвонив в call-центр, потому что иногда бывают сбои. Если по независящим от клиента причинам произошел отказ в досрочном погашении долга, стоит сразу составлять новое заявление. Причем, если деньги уже на счете и их достаточно, на максимально близкую дату.
Аналитик также советует все запросы и заявления формировать письменно с получением копии, завизированной сотрудником кредитной организации. Диалог, например, по телефону или в офисе с сотрудником банка зачастую решить спорную ситуацию не позволяет. Однако подтверждающие факт полной выплаты ипотеки документов клиент получает безоговорочно, подчеркнул он.
При частичном досрочном погашении ипотеки, если банк предоставляет выбор, можно сократить срок договора или уменьшить обязательный платеж. Если есть желание уменьшить итоговую переплату, то лучше сокращать срок. Если нужно сократить ежемесячную долговую нагрузку, тогда следует уменьшить сумму платежа.
«Практика показывает, что в большинстве случаев кредитор не предоставляет выбора, уменьшая платеж», — посетовал специалист.
В свою очередь, Михаил Паюшин отметил, что после погашение самой ипотеки, когда кредит уже закрыт, необходимо погасить запись об ипотеке в Росреестре, обычно это делается за три дня. Это можно сделать через банк, сотрудник которого обращается с соответствующим заявлением в МФЦ очно, либо через электронный сервис услуг. Можно и самостоятельно обращаться в Росреестр, но придется собирать дополнительные документы, доказывать ведомству отсутствие задолженностей. После этого заемщик может заказать выписку из Росреестра и проверить статус своего объекта недвижимости. В графе «ограничение прав и обременения объекта» должен стоять статус «не зарегистрировано». Это означает, что ипотека погашена и с его недвижимости сняты залоговые обременения.
Владимир Тарасов, член Ассоциации юристов России, отмечает, что в банке заемщик вначале гасит страховку по кредиту, потом процент по ипотеке и на последних сроках — само «тело кредита».
Юрист советует обратить внимание на то, что в банке заемщику должны дать именно заявление на досрочное погашение ипотеки, ведь бывают случаи, в которых клиенты просто кладут деньги на депозит и тем самым ежемесячно списываются дополнительные средства, а процент по займу остается.
Еще одним важным моментом, по словам Тарасова, является то, что при взятии ипотеки залогом всегда является недвижимость, поэтому, не оплачивая кредит или подавая заявление на банкротство, клиент теряет эту недвижимость.
