Прошлый год по понятным причинам стал настоящим испытанием для всего мира, не обошла беда стороной и рынок недвижимости. За 2020-й в целом по России недвижимость на первичном рынке подорожала на 12%. На рост цен обратил внимание и президент РФ Владимир Путин, который поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить происходящее. По мнению многих экспертов рынка, рост цен подстегнула льготная ипотека по ставке 6,5%. Конечно, программа оказала влияние на спрос, но системных причин подорожания гораздо больше.
Стартовавшая весной программа льготной ипотеки на новостройки, безусловно, дала большой импульс для роста ипотечных сделок. По данным ЦБ, за три квартала 2020 года было выдано рекордное число кредитов — 1,1 млн на общую сумму 2,7 трлн рублей. В нашей компании рост ипотеки составил с 60 до 80% в общей структуре сделок, чего не было никогда в ее истории. С учетом продления программы мы, конечно же, ожидаем дальнейшего роста количества ипотечных покупателей.
Также нужно отметить, что на фоне низких депозитных ставок растет количество инвестиционных сделок: они тоже влияют на рост цен. Людей можно понять — они хотят сохранить свои сбережения «в метрах».
Но все же ипотека не единственная причина такого резкого роста цен на жилье. Среди других можно отметить подорожание строительных материалов, низкие ставки по депозитам в начале прошлого года, падение курса рубля, уменьшающееся предложение на рынке, а также наступивший коронакризис.
Не стоит забывать и о реформе долевого строительства (переход на проектное финансирование и эскроу-счета). Она привела в том числе к сокращению числа новых проектов — уменьшению предложения. К тому же отрасль, еще не успев перестроиться, была вынуждена решать новые проблемы, связанные с остановкой строек и пандемией. Правда, стоит отдать должное реформе: если бы не проектное финансирование, то девелоперам пришлось бы куда сложнее. Дело в том, что именно банковское сопровождение, а также стабильное финансирование спасли многие проекты строящихся жилых комплексов.
Еще одной причиной роста цен стало отсутствие рабочей силы в связи с отъездом части мигрантов: на российских стройках сохраняется нехватка еще около 1,2 млн рабочих.
Дефицит трудовых мигрантов резко сказался на росте стоимости подрядных работ. Особенно это касается тех, в которых высока доля труда в составе затрат. Например, услуги по устройству монолитного ростверка и каркаса (без материалов) выросли на 1000–1500 рублей — до 20%.
Эту проблему девелоперы пытаются решать своими силами. Например, открывают обучение. Так можно сдерживать рост себестоимости стройки, а значит, и квадратных метров для конечного потребителя. Подобную практику, вероятно, стоило бы внедрять в строительной отрасли массово. Власти проблему нехватки кадров, безусловно, тоже решают, но на это нужно время.
Рынок недвижимости очень емкий и гибкий, и на сегодняшний день насыщения не видно. При этом даже при государственном регулировании полностью рост стоимости квадратных метров не остановить. Ценовая динамика в любом случае будет зависеть от конъюнктуры рынка.
В ближайшие полгода, можно сказать с уверенностью, рост не остановится. На это будут влиять накопившийся за время пандемии отложенный спрос, сокращение объема вывода новых проектов на рынок в некоторых регионах. При этом спрос даже после отмены льготной ипотеки будет высок — на него повлияют новые законы, касающиеся вкладов. Речь идет о снижении доходности вкладов и введении НДФЛ на вклады общей суммой свыше 1 млн рублей. Еще одним фактором роста цен станет высокая волатильность на фондовых рынках, при которой инвесторы вкладываются в консервативные активы, такие как недвижимость.
Автор — коммерческий директор ГК «Страна-Девелопмент»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
