Один из самых главных вопросов, связанных с арендным бизнесом, касается жилой недвижимости. Власти не первый год пытаются решить проблему вывода сектора из теневой зоны. Что заставляет граждан нарушать закон, скрывая свои доходы и есть ли шанс вывести рынок аренды жилья в правовое поле? Легализовать этот сегмент можно за счет применения введенного в 2020-м режима самозанятости. Налог на доходы по нему составляет 4% вместо 13%, и для его выплаты не требуется составлять декларацию.
По оценкам разных экспертов, от 70% до 90% арендного рынка жилья сейчас находится в тени. Это колоссальный теневой оборот денежных средств населения. Реальный объем рынка в финансовом выражении просто невозможно подсчитать. Очевидно, что такая ситуация негативно сказывается на бюджете всей страны. И вот недавно появилась новость, что за решение проблемы всерьез взялся Минстрой. В частности, стало известно о готовящемся законопроекте. По заявлению властей, он направлен на повышение прозрачности рынка аренды жилой недвижимости, обеспечение защиты прав арендодателей и арендаторов. Сейчас документ находится в работе и какие меры по легализации будут приняты в итоге, остается только гадать.
Среди предложений встречаются пункты от возможного введения типовых договоров найма, появления некоего агрегатора до введения административной ответственности за неподачу информации по уплате налогов. Кроме того, возможно появление механизма по выявлению незаконных арендодателей. Но не понятно одно — каким именно образом рынок легализуется.
Начнем с того, что меры воздействия, включая административные штрафы за незаконную аренду существуют и сегодня. Причем они предусмотрены как для арендодателей, так и арендаторов. Но что же все-таки незаконного в сдаче квартиры?
Если говорить юридическим языком, то о незаконной сдаче квартиры говорить некорректно, в данном случае незаконными будут действия собственника по непредставлению налоговой декларации и неуплате налога. То есть квартиру сдавать можно, но налог с дохода платить обязательно. В противном случае административный штраф. А если будет доказано многократное нарушение, при котором сумма налогов за три финансовых года превысит 600 тыс. рублей и доля неуплаченных налогов составит более 10% от подлежащих уплате, то наступает уголовная ответственность, предусмотренная статьей 198 УК РФ.
Для арендаторов предусмотрена ответственность за иное нарушение. Если собственник квартиры не зарегистрировал их по месту проживания, жильцы рискуют получить административный штраф за незаконное пребывание на указанной территории. Возникает логичный вопрос. Если есть наказание, то неужели никто не занимается выявлением нарушителей?
Конечно, занимается, конкретно — налоговая инспекция. Примечательно, что вначале 2019 года налоговики довольно громко заявили об активной кампании по выявлению неплательщиков налогов за сдачу жилья. Предполагалось наладить совместную работу с ТСЖ, была открыта горячая линия для соседей, желающих пожаловаться на нелегальных квартирантов, а также регулярно проводить проверочные рейды по адресам, поступившим с горячей линии.
К слову, о делах районных всегда знают участковые, и у них точно имеется информация, где и какие квартиранты проживают. Так что же все-таки заставляет владельцев жилья уходить в тень? Причин несколько:
1. Не все арендодатели являются собственниками жилья. Они могут выступать официальными представителями. При этом сам собственник может даже не проживать в России. Но, стоит оговориться, это скорее исключение, чем правило.
2. Собственники жилья не хотят раскрывать реальную информацию об имеющемся во владении имуществе. Ситуация выглядит, с одной стороны, довольно абсурдно, ведь вся информация имеется в Росреестре, который регистрирует все сделки с недвижимостью. С другой стороны, связь между ведомствами довольно слабая, а обмен данными или запросы на их получение зачастую представляет собой бюрократический ад. Пока налоговики получат нужную информацию, может пройти не один год. На что и надеются владельцы жилья.
3. Сложность процедур заполнения и подачи налоговых деклараций. И это одна из главных причин. Дача в аренду жилого помещения физлицами регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ и гл. 23 Налогового кодекса «О налогах на доходы физических лиц». Граждане обязаны платить налог в размере 13%, однако заполнение деклараций требует много сил и времени, а в условиях, когда собственников жилья несколько, и вовсе вызывает путаницу.
4. Владельцы жилья не всегда рассматривают аренду как постоянный источник доходов. Многие сдают квартиры на короткий срок: на время отпуска, дачный сезон и т.д.
5. Банальная правовая неграмотность.
По сути, властям для вывода арендного рынка из тени нужно бороться не с серьезными экономическими преступлениями, а с человеческим фактором. Есть ли выход?
Легализовать весь рынок аренды жилья можно не путем создания новых законопроектов, а банальной популяризацией существующих инструментов. Отстроить уже действующий механизм.
С 2020 года по всей стране действует так называемый режим самозанятости. Он построен на упрощенном налогообложении всё тех же доходов физических лиц. НПД (налог на профессиональный доход) — это альтернатива НДФЛ. Для физических лиц он составляет 4%, а его формирование и уплата происходят в автоматическом режиме. То есть никаких деклараций. При этом и никаких дополнительных регистраций своей деятельности не требуется, а раз в год можно получить налоговый вычет — 10 тыс. рублей. В период пандемии и массовой самоизоляции самозанятые также получили поддержку от государства в виде бонуса на уплату налога, а по факту определенную денежную сумму, которая покрывала налоговые расходы.
НПД распространяется и на сдачу жилья в аренду. То есть, переходя на этот режим налогообложения, граждане снижают налоговую нагрузку на 9% и избавляются от необходимости заполнения деклараций.
Существует еще плюс, который больше относится к арендаторам. У ряда экспертов имеются опасения, что обеление рынка приведет к росту стоимости жилья минимум на 13%, так как собственники сумму НДФЛ будут закладывать в стоимость аренды. Однако, если процесс пойдет через режим НПД, где налог составляет 4%, то резкого скачка цен не произойдет.
Сегодня властям стоит обратить внимание на существующие инструменты регулирования правовых отношений в арендном бизнесе и сконцентрироваться на массивной информкампании. В этом случае формирование государственного агрегатора станет хорошей поддержкой рынка, а также позволит вывести из тени третьих участников процесса — риелторов, чья деятельность сегодня не регулируется должным образом.
Автор — директор Института развития правового общества
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
