Дешевые банковские кредиты разгоняют цены на жилье и делают его менее доступным. Всего за полгода со старта льготной ипотеки под 6,5% на новостройки средняя стоимость «квадрата» в Москве выросла с 203 тыс. до 212 тыс. рублей, а средний чек сделки — на 1,5 млн. Такова обратная сторона медали субсидирования льготной ипотеки. Давайте разберемся, насколько велики риски формирования «пузыря» на рынке недвижимости и может ли строительная отрасль прийти к более масштабному кризису завтра.
Программа льготной ипотеки на первичном рынке пролонгирована до середины 2021 года. С одной стороны, рост доступности кредитования упрощает решение жилищного вопроса — об этом говорит рекордное число сделок. В сентябре 2020 года в столице впервые зарегистрировано 10 тыс. договоров долевого участия, или ДДУ (предыдущий максимум в 8,5 тыс. сделок пришелся на декабрь 2018 года). С другой стороны, ажиотаж на рынке недвижимости играет против самих же покупателей. Застройщики наращивают цены рекордными темпами, и это делает жилье менее доступным.
Всего за полгода со старта льготной ипотеки средняя стоимость квадратного метра в Москве на первичном рынке увеличилась на 4,3%, или почти на 10 тыс. рублей за «квадрат»: с 203,2 тыс. в апреле до 212 тыс. рублей к октябрю 2020 года. Средний чек сделки за тот же период в старых границах Москвы вырос с 12,97 млн рублей до 14,1 млн (а в «новой Москве» — с 6,5 млн до 7,5 млн рублей).
В подобной ситуации копить на квартиру самостоятельно, без ипотеки, фактически не имеет смысла. Даже ежемесячно откладывая на квартиру по 170–180 тыс. рублей, в этом году удалось бы только компенсировать текущий рост цен на жилье. Речь не идет о покупке большей площади или выборе лучшей локации, несмотря на собранный за полгода дополнительный миллион рублей. Ипотека становится вынужденным инструментом фиксации стоимости для покупателя, но одновременно и причиной увеличения цен застройщиком.
За счет рекордно низких ставок пока всё же удается компенсировать рост цен на новостройки. Покупатель в Москве, взявший в марте квартиру в ипотеку под 7,96% стоимостью 12,96 млн рублей, за 20 лет переплатит по кредиту 10,1 млн рублей. При покупке подорожавшей за полгода на 1,5 млн рублей квартиры (14,1 млн) сегодня переплата по ипотеке составит только 8 млн рублей.
Снижение ставки более чем на 2 п.п. оставило девелоперам пространство для ценовых маневров и преодоления разрыва между реальной покупательной способностью и стоимостью недвижимости.
Если раньше менеджеры по продажам продавливали клиентов, предлагая скидки, то сейчас они продают им прежде всего низкие ставки (особенно в тех компаниях, где есть специальные предложения по их дополнительной корректировке на какой-то период даже относительно 6,5%). Сейчас продавцы старательно убеждают покупателей, что сделка выгодна (да, сама квартира подорожала, но месячный платеж будет ниже, чем при гипотетической покупке год назад).
Вместе с тем увеличивается закредитованность населения. Но этот факт сам по себе — не признак формирования «пузыря» на рынке. Уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет по России 0,9%, то есть доля «плохих» займов не растет. Причем заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просрочек по ним — 0,4%, на вторичном рынке — 1,1%. К тому же общий объем кредитования не превышает 10% от ВВП, тогда как в США незадолго до кризиса 2008 года доля ипотечного долга в ВВП приближалась к 80%.
«Американский сценарий» неприменим к российским реалиям и по другим причинам. Наши заемщики почти не могут рассчитывать на «плавающую ставку». К тому же ипотечный «пузырь» в США был связан не только с просроченной задолженностью, но и со спекулятивными операциями на фондовом рынке. В России недвижимость фактически не выступает базовым активом для финансовых инструментов. Поэтому, к примеру, гипотетический дефолт по ипотечным облигациям на устойчивость финансовой системы в России почти никак не повлияет.
Рисков больше в случае роста ключевой ставки: это сделает практически невозможным рефинансирование ранее выданных кредитов, а это критично на фоне растущей безработицы.
Продление льготной ипотеки и зеленый свет на дальнейшее увеличение цен застройщиками — это вынужденное решение, направленное не столько на сохранение доступности кредитования, сколько на предотвращение роста безработицы. Сегодня в строительной и смежной отраслях задействовано почти 10 млн человек. Отказ от пролонгации субсидии поставил бы на паузу рынок недвижимости и усугубил и без того непростую ситуацию с занятостью населения.
Однако, решив одну задачу сегодня, пролонгация льготной ипотеки приведет к проблемам в отдаленной перспективе. Одна из них — дисбаланс цен на первичном и вторичном рынках, когда новостройки обходят по цене уже готовое жилье: такая нетипичная ситуация уже сейчас наблюдается в половине районов столицы.
Пролонгация льготного кредитования равнозначна сохранению роста цен еще как минимум на полгода. Но ограничивающим фактором будет выступать стоимость жилья на вторичном рынке. Всё же застройщики не смогут существенно завысить цену относительно безрискового сегмента готового жилья.
Но когда программа льготной ипотеки закончится, строительная отрасль столкнется со снижением спроса и даже уходом покупателей на вторичный рынок, уже более доступный. Сейчас этому препятствует более дорогая ипотека на вторичку (средняя ставка 7,17% против 6,5% на новостройки). Вот тогда отрасли грозит более масштабный кризис, нежели чем если бы отменили льготное кредитование сегодня.
До конца года не стоит ожидать снижения спроса на новостройки. По-прежнему сильны геополитические риски, также нельзя исключать и еще одну волну роста спроса, вызванную стремлением переложить рубли в более твердую валюту — квадратные метры.
В начале следующего года активность на рынке, скорее всего, пойдет на спад. Пролонгация программы льготной ипотеки приведет к перераспределению активности на больший срок. Клиентам не нужно будет форсировать сделку, «чтобы успеть». Это позволит частично снизить темпы роста цен застройщиками, однако рынок все равно останется перегретым.
Автор — руководитель аналитического центра ЦИАН
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
